年末降至，多地土拍市场活跃度空前。

以上海为例，克而瑞数据监测显示，11月27、28日，上海第七批次集中土拍开拍，挂牌的10宗宅地均成功出让，其中7宗溢价成交，3宗底价成交，平均溢价20%，刷新2024年上海历次土拍平均溢价率新高。

二线城市南宁同样拍出了3宗高溢价地块，均由民企斩获……

放眼广州，在即将到来的12月共23宗地块待拍，若全部成功出让，预计揽金超265亿元。

广州土拍年末是否会上演神仙打架？

这两天新挂牌的白云区龙归六片山西侧AB2201123地块、天河区金融城西区员村二横路以西AT080720、21地块尤其引人关注，它们的综合素质如何？

其中“地王级”预备军天河区金融城西区员村二横路以西AT080720、21地块累计起拍总价超70亿。

1

天河区金融城西区员村二横路以西AT080720、21地块

地块前身为流出的绢麻厂地块，由两宗地块组成，其中20地块计容建筑面积 53113.1㎡，容积率3.8，起拍总价26.39亿元，起拍楼面价5.07万/㎡。

21地块计容建筑面积84650.3㎡，容积率3.1，起拍总价43.27亿元，起拍楼面价5.11万/㎡。

地块于今年8月在土地推介大会上首次面世，按照官方定位为“都荟系”。

位于金融城核心区内，周边有地铁五号线与二十一号线换乘站员村站，驾车可通过临江大道东西向经华南快速路，交通通达度高。

周边多所中小学校林立，叠加地块北边规划有学校用地，有学位预期， 中山大学附属第六医院、天河公园近在咫尺，能满足日常生活需求。

与“准地王”南方面粉厂地块仅一路之隔，但受距离及办公楼遮挡的影响，未来为二线望江景观，且周边城市面貌以城中村景观为主，或许这也是其定位与南方面粉厂形成差异的原因。

根据现场调查及查询卫星图，地块目前处于准净地状态。

市场表现方面，克而瑞数据监测显示，主要受土拍、规划等因素影响，目前地块周边在售项目较少，大部分项目以大面积改善产品为主。

片区内保利华创都荟天珺，以及清盘中的臻林成交均价刺破10万+/㎡外，其他项目网签均价7-9万元/㎡不等。

由于均价高，流速受限，克而瑞数据监测显示，截至10月底金融城板块商品住宅库存面积14.24万㎡，去化周期61.4个月。

由于金融城板块早期大力开发商业土地吸引各大企业总部进驻，随着规划落地，配套完善，近两年陆续新增宅地供应，克而瑞数据监测显示，今年以来金融城板块涉宅用地供应4宗，供应总建面43.78万㎡，成交2宗，成交总建面25.72万㎡，成为天河区涉宅用地供求主力。

作为地王潜力军，是否能复刻隔壁南方面粉厂溢价出让的光芒？

2

自云区龙归街六片山西侧AB2201123地块

按照官方划分，该地块为定位“山水系”。

地块用地面积4.57公顷，计容建筑面积7.8万㎡，起拍总价11.4亿元，起拍楼面价14628元/㎡，此次挂牌较2021年二批次条件有所调整，容积率从3降至1.7，起拍楼面价下调19.4%，且无需配建8000㎡回迁房。

由地块定位可知，地块与白云山为邻，南望大山塘水库，环境优渥，地块规划1.7容积率，居住舒适度高，有望打造洋房或小高层等改善产品。

地块规划图

距离地铁14号线白云东平站约1.6公里，未来可与18号线北延段换乘直达广州多个CBD，有悦和方、龙归金铂广场、云门NEWPARK等商业配套，能满足日常生活所需，东平小学、广州市珠江高级中学毗邻在侧，教育资源丰富。

克而瑞数据监测显示，今年以来白云楼市高度活跃，1-11月中白云区商品住宅成交面积72.98万㎡，仅次于增城、番禺两区，位列全市第三。

也正因高流速的带动下，克而瑞数据监测显示，截至10月底白云区商品住宅库面积129.77万㎡，去化周期19.3个月，远低于全市平均水平。

从地块素质可以看到，两宗地块大概率为改善项目而生，随着广州取消普通住宅标准后，若能顺利出让，是否会给市场带来不一样的惊喜？