烂尾楼，是指开发商因为资金链断裂、管理混乱、市场变化等原因，导致已售出的商品房无法按时交付给购房者的现象。烂尾楼不仅给购房者造成了经济损失和心理困扰，也影响了房地产市场的健康发展和社会稳定。

为了有效预防和解决烂尾楼问题，最高人民法院近日出台了一项重磅新规：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

这项新规对于不幸买到烂尾楼的购房者来说，无疑是一个利好消息。它意味着，在开发商资金紧张、项目停工、多方债权冲突的情况下，购房者可以优先要求退还房款，而不用担心被银行、施工方等其他债权人排在后面。这样一来，购房者的合法权益就得到了更好的保障。

那么，这项新规是如何出台的呢？它又有哪些具体内容和适用条件呢？它对于购房者、开发商、银行、施工方等各方利益有什么影响呢？本文将从以下几个方面为您进行详细全面的解读。

据了解，此次新规是最高人民法院针对河南省高级人民法院提出的相关问题做出的答复。河南省高院此前提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。

河南省高院在请示中指出，近年来，河南省部分地区出现了一些商品房已售逾期难交付的情形。这些情形主要有以下几种：

一种是开发商因资金链断裂或管理混乱等原因导致项目停工或拖延交付；

一种是开发商因违反相关规定被政府部门责令停工或整改；

一种是开发商因涉嫌违法犯罪被司法机关查封或扣押项目资产；

一种是开发商因与银行、施工方等存在债务纠纷而导致项目被查封或冻结。

这些情形都给购房者造成了严重的损失和困扰。购房者在支付了部分或全部房款后，却无法按时拿到房屋，甚至面临“钱房两空”的风险。购房者在维权过程中，又遭遇了各种困难和阻碍。比如：

一些开发商拒不履行合同义务，或者以各种理由推诿、拖延；

一些银行、施工方等其他债权人以抵押权、工程款优先受偿权等为由，要求优先清偿债务，或者对项目资产进行查封、冻结；

一些政府部门或司法机关在处理相关问题时，缺乏统一的标准和程序，或者未能充分考虑购房者的合法权益。

河南省高院认为，这些问题的根源在于，目前尚缺乏明确的法律规定或司法解释，来规范和指导商品房已售逾期难交付的权利顺位问题。也就是说，在开发商资金紧张、项目停工、多方债权冲突的情况下，购房者、银行、施工方等各方的权利和义务应当如何确定和排序，目前还没有一个明确的答案。

河南省高院在请示中提出了以下几个具体问题：

商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，是否应当予以支持？

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，是否可以适用前款规定？

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，是否应当予以支持？

河南省高院希望最高人民法院能够对这些问题给出明确的答复和指导意见，以便于各级人民法院正确审理相关案件，有效保护购房者等各方当事人的合法权益。

针对河南省高院提出的问题，最高人民法院于2023年4月20日作出了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。该批复文件共有三条内容，分别回答了河南省高院提出的三个问题。具体内容如下：

第一条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

第二条：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

第三条：本批复自2023年4月20日起施行。

从这份批复文件可以看出，最高人民法院明确了购房者的两大优先权：房屋交付请求权和价款返还请求权。这两种权利的行使，都有一定的前提条件和适用范围，具体如下：

房屋交付请求权，是指购房者要求开发商按照合同约定交付房屋的权利。购房者行使这一权利的前提条件是：商品房消费者以居住为目的购买房屋，并已支付全部价款或者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款。这一权利的适用范围是：房屋达到交付使用条件的情况下。购房者行使这一权利的优先顺位是：优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

价款返还请求权，是指购房者要求开发商解除合同并退还房款的权利。购房者行使这一权利的前提条件是：房屋不能交付且无实际交付可能。这一权利的适用范围是：不论购房者支付了多少价款，都应当享受相应的优先权。购房者行使这一权利的优先顺位是：优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

最高人民法院出台这项新规，对于购房者、开发商、银行、施工方等各方利益都有一定的影响。总体而言，这项新规有利于保障购房者的合法权益，促进楼市的健康发展和社会稳定。

对于购房者而言，这项新规无疑是一个利好消息。它意味着，在遇到烂尾楼或开发商爆雷等情况时，购房者可以优先要求交付房屋或退还房款，而不用担心被银行、施工方等其他债权人排在后面。这样一来，购房者就不用再为了自己辛苦挣来的钱而担惊受怕，也不用再为了自己期待已久的家而苦苦等待。购房者可以更加放心地选择和购买自己喜欢的商品房，也可以更加便捷地通过法律途径维护自己的合法权益。

对于开发商而言，这项新规也有一定的警示和约束作用。它意味着，在开发商资金紧张、项目停工、多方债权冲突的情况下，开发商不能再以各种理由推诿或拖延交付房屋或退还房款，也不能再以各种方式转移或隐匿资产，否则将面临法律制裁和社会谴责。开发商必须按照合同约定和法律规定，诚信经营、规范管理、保质保量地完成商品房的建设和交付，否则将难以在激烈的市场竞争中立足。

对于银行、施工方等其他债权人而言，这项新规也有一定的影响和挑战。它意味着，在开发商资金紧张、项目停工、多方债权冲突的情况下，银行、施工方等其他债权人不能再以抵押权、工程款优先受偿权等为由，优先清偿债务，或者对项目资产进行查封、冻结，而要尊重和保护购房者的优先权。银行、施工方等其他债权人必须加强对开发商的风险评估和监管，防止开发商出现资金链断裂或违法犯罪等问题，同时也要积极寻求与开发商和购房者的协商和妥善解决债务纠纷。

总之，最高人民法院出台这项新规，是对商品房消费者权利保护问题的一次重要司法解释和规范。它体现了我国法治建设的进步和完善，也体现了我国政府对人民群众合法权益的重视和保障。它有利于预防和解决烂尾楼问题，促进楼市的健康发展和社会稳定。它也有利于提高我国房地产市场的信誉和竞争力，为我国经济社会发展提供有力的支撑。

中国是一个法治国家，也是一个房地产大国。在新时代的背景下，我们要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持依法治国、依法治市、依法经营的原则，坚持市场化、法治化、国际化的方向，不断完善商品房消费者权利保护制度，不断提升商品房消费者权利保护水平，不断增强商品房消费者权利保护意识，不断满足商品房消费者对美好生活的向往。让我们共同努力，共同创造一个公平正义、安居乐业、充满活力的中国房地产市场！