来自浙江湖州的小朱夫妻入住了新买的房子,房子在小区中央,一楼是架空层,方便停放电瓶车,还放置了两张乒乓球桌和几样健身器材供小区业主休闲锻炼使用。
不久后,小朱发现架空层被隔出一块区域,改建成了物业员工宿舍,原本的休闲活动区域缩小了一半。小朱跟邻居们一起找物业反映,甚至以不交物业费作为抗议。但直到4年后,物业才将架空层清理干净并恢复原状。
小朱和部分业主仍然不愿交物业费,物业公司遂诉至法院,要求相关业主补交物业费并支付逾期付款违约金。庭审中,小朱认为物业占用架空层期间,自己可以不交或少交物业费。
法院认为,物业公司和业主均须遵守《物业服务合同》约定,物业服务人有按照合同约定提供服务的义务,也有取得约定报酬的权利。在物业服务合同纠纷中,常有业主提出对物业服务的不满意,例如卫生服务不到位、损坏维修不及时等问题,但此类问题属于局部、轻微瑕疵,在物业管理服务整体到位的情况下,轻微瑕疵不能成为业主拒绝交纳物业费的依据。
小朱等业主因架空层被占用拒交物业费,但架空层的使用涉及建筑物公共通道设施的管理,属于物权法律规范和行政法律规范调整范畴,并非物业费的减免事由,故对小朱等业主的减免物业费抗辩意见不予采信。
据此,法院判决被告小朱于判决生效之日起支付原告物业公司物业费9118元,而对原告主张的逾期付款违约金,因其未能提交催交手续,且争议纠纷一直处在持续状态,故不予支持。
法官庭后表示,民法典规定,开发商、物业公司等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行其他经营活动,权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。但是,如果《物业服务合同》已经明确约定了物业服务内容,即使存在架空层改建的问题,只要物业公司按照合同约定提供了相应的服务,业主就不能无故拒交物业费。