长沙官宣:支持去化困难的公寓改为住宅!市区公寓去化周期近9年

锦河眼 2024-07-03 14:29:05

一种新型的去库存大招来了。

昨天,长沙宣布,支持去化困难的公寓等类住宅商品房调整为住宅,同时还暂停了公寓项目的规划审批。

当然,并不是所有的公寓都能转成住宅,也是有条件的,主要有2点:

1、已完成项目总平面图审批,但开发、去化存在困难的;

2、原则上要符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求,无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。

通俗来讲,就是难卖的、能设计成住宅户型的中大户型公寓才有资格转住宅。

还有一点需要注意,这次转公寓的应该只是针对在建和未开工的项目,不包括已交楼入住的。

土地用途商改住已经不是什么新鲜事,之前已经有不少城市干过,比如深圳、杭州;但把商改住作为去库存手段并且明确发文的,这还是头一次。

这个大招其实看上去有点荒诞,因为土地规划应当是一件比较严肃严谨的事情,一旦确定则不得随意更改,但如今因为房子难卖,就商改住,看上去未免有些着急和草率。

背后的逻辑也很简单:公寓现在根本就卖不出去。

据湖南地产研究院的数据,今年前5个月,长沙市区公寓成交面积为10.24万方,同比下跌64%,其中芙蓉区公寓的成交面积跌幅甚至达到了96%,相当于直接跌没了。

截至2023年12月,长沙主城五区商务公寓库存高达405万方,去化周期需要106个月,也就是8.8年。

前几年楼市大火时,公寓卖得不错,主要有两个原因:

一是当时限购,很多人没资格,所以就买公寓住;

二是公寓便宜,单价低,再加上房价当时也在涨,很多人就想买来投资升值或出租。

但2021年下半年开始,地产进入下跌行情,不仅房价降了,之前限购的城市也纷纷取消限购了,因此公寓的优势也就彻底没了。

住宅都在降价,有谁还会傻到去买公寓呢?

毕竟相对住宅,公寓的缺点本来就有一大堆:

1、产权年限短,基本都是40年或50年;

2、水电物业贵,而且没有燃气,生活不方便;

3、不能落户,没有学区;

4、出售时税费高。

......

不仅公寓,商铺、写字楼等商用房,流动性现在也变得很差。

截至2023年末,北京写字楼空置率达到了18.3%,空置面积超380万平方米,位居世界第四;上海、广州、深圳的空置率都超过了20%。

商铺更不用说,以前房价大涨时“一铺难求”“一铺养三代”的普遍现象早已没有了,尤其是城市郊区、县城的商铺,不坑三代就不错了。

一项资产,如果失去了流动性,那价值就约等于0,这样的资产,千万不要入手,因为买了就是跳进了火坑。

公寓就属于这样的资产,所以长沙这次才想出商转住的思路,本质也是通过商转住,提高流动性去库存。

这样做其实也就是变相降价,能起到一定去化效果。因为公寓本来就比住宅便宜,如果改成住宅,价格还不变,还是会吸引一些人,相当于以价换量。

但是,商转公以后,原来的住宅就不好卖了,因为长沙住宅库存本来就不少,商转公相当于增加了住宅供给,加剧了住宅市场供过于求的情况,这样住宅会变得更难卖。

据中指研究院数据,截止2024年5月,长沙市主城五区商品住宅存量面积736.77万方,去化周期为20.8个月。

长沙一向是楼市调控的标兵和模范生,在楼市大火的时候都执行了最严格的限购限售政策,因此房价相对友好,均价在1万左右。

但如今模范生也开始头疼库存问题了,可见房子过剩的情况有多严重。

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锦河眼

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