一种新型的去库存大招来了。

昨天，长沙宣布，支持去化困难的公寓等类住宅商品房调整为住宅，同时还暂停了公寓项目的规划审批。

当然，并不是所有的公寓都能转成住宅，也是有条件的，主要有2点：

1、已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的；

2、原则上要符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。

通俗来讲，就是难卖的、能设计成住宅户型的中大户型公寓才有资格转住宅。

还有一点需要注意，这次转公寓的应该只是针对在建和未开工的项目，不包括已交楼入住的。

土地用途商改住已经不是什么新鲜事，之前已经有不少城市干过，比如深圳、杭州；但把商改住作为去库存手段并且明确发文的，这还是头一次。

这个大招其实看上去有点荒诞，因为土地规划应当是一件比较严肃严谨的事情，一旦确定则不得随意更改，但如今因为房子难卖，就商改住，看上去未免有些着急和草率。

背后的逻辑也很简单：公寓现在根本就卖不出去。

据湖南地产研究院的数据，今年前5个月，长沙市区公寓成交面积为10.24万方，同比下跌64%，其中芙蓉区公寓的成交面积跌幅甚至达到了96%，相当于直接跌没了。

截至2023年12月，长沙主城五区商务公寓库存高达405万方，去化周期需要106个月，也就是8.8年。

前几年楼市大火时，公寓卖得不错，主要有两个原因：

一是当时限购，很多人没资格，所以就买公寓住；

二是公寓便宜，单价低，再加上房价当时也在涨，很多人就想买来投资升值或出租。

但2021年下半年开始，地产进入下跌行情，不仅房价降了，之前限购的城市也纷纷取消限购了，因此公寓的优势也就彻底没了。

住宅都在降价，有谁还会傻到去买公寓呢？

毕竟相对住宅，公寓的缺点本来就有一大堆：

1、产权年限短，基本都是40年或50年；

2、水电物业贵，而且没有燃气，生活不方便；

3、不能落户，没有学区；

4、出售时税费高。

......

不仅公寓，商铺、写字楼等商用房，流动性现在也变得很差。

截至2023年末，北京写字楼空置率达到了18.3%，空置面积超380万平方米，位居世界第四；上海、广州、深圳的空置率都超过了20%。

商铺更不用说，以前房价大涨时“一铺难求”“一铺养三代”的普遍现象早已没有了，尤其是城市郊区、县城的商铺，不坑三代就不错了。

一项资产，如果失去了流动性，那价值就约等于0，这样的资产，千万不要入手，因为买了就是跳进了火坑。

公寓就属于这样的资产，所以长沙这次才想出商转住的思路，本质也是通过商转住，提高流动性去库存。

这样做其实也就是变相降价，能起到一定去化效果。因为公寓本来就比住宅便宜，如果改成住宅，价格还不变，还是会吸引一些人，相当于以价换量。

但是，商转公以后，原来的住宅就不好卖了，因为长沙住宅库存本来就不少，商转公相当于增加了住宅供给，加剧了住宅市场供过于求的情况，这样住宅会变得更难卖。

据中指研究院数据，截止2024年5月，长沙市主城五区商品住宅存量面积736.77万方，去化周期为20.8个月。

长沙一向是楼市调控的标兵和模范生，在楼市大火的时候都执行了最严格的限购限售政策，因此房价相对友好，均价在1万左右。

但如今模范生也开始头疼库存问题了，可见房子过剩的情况有多严重。