昨天，推送了一篇题目《XX一肚子火！》的文章。有个粉丝留言：近1.4万的土地价格，建安成本就按0.4万，利润按率10%，定价至少得2万，所以只能做高端项目，那么问题就来了，金水2万以上的高端项目有几个卖的好？他的意思是“中海司法警官”地块估计会卖到2万的“天价”，所以，他认为，这么高的价格卖不动。这种单纯的留言，也搞得我“一肚子火”，不过，既然是“关注7个月”的新粉丝，一肚子火也没了，想耐心跟他聊聊。【1】

真实价格多少？

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。大道理我在这里不想讲了。那么，怎么让这个7个月大的非专业粉丝以最简单、最通俗易懂的方式了解到真实的司法警官学院地块的价值呢。我想到了一个最容易理解的方式。我们知道，2024年，中海时光之境是郑州市的年度销冠楼盘，卖得火，卖得快，以它为对比，应该很有说服力。

中海时光之境

项目的楼面价是7281元/㎡来看在此楼面价下的项目售价：

高层19000-20000元/㎡

洋房24000-27000元/㎡这个价格在西郊不算便宜，但还是卖得速度很快，特别是价格高昂的洋房产品。中海司法警官项目的楼面价是13713万/㎡，比时光之境多了6432万/㎡，这就相当于成本多了这么多。那么，问题来了，即便在司法警官地块不做任何的产品价值提升的情况下，只是简单地把“增加的土地成本”加上去，其价格至少也得以下情况：

高层25500-26500元/㎡

洋房30500-33500元/㎡没毛病吧！上过小学二年级，这帐都会算。但是，在地块成为金水区新地王，土地成本贵了一倍的情况下，你觉得中海不会提升产品的品质吗？当然不会！那么提升多少呢？保底2000元/㎡起步，还是保守。那么，中海司法警官项目的售价就是如下：

高层28000-32000元/㎡

洋房32000-35000元/㎡所以，项目均价大概率在3.1万/㎡左右《楼八》把话放这，项目入市，即便是高层，也不可能低于2.8万/㎡。【2】

什么样的产品？

下周，中海团队就要出去考察了。据中海一位高层透漏，这次考察团的目标很明确，就是要在产品和设计上超越“未来天奕”，在审美和调性上PK“古翠隐秀”。未来，未来天奕的产品设计，将成为未来金水豪宅的对标标杆，超越不了未来天奕，难称城市顶级豪宅。同时，该人士还透漏，这次考察主要是方案优化，目前初步方案已经出炉，布局为高低配，即：高层+洋房备注：本文所提及方案为项目初步方案，最终以实际批复为准。面积段没有时光之境那么复杂，很简单，就二个，高层180㎡，洋房220㎡。不过，如果考虑四代住宅的赠送问题，得房率从78%提升到100%以上的话，那就相当于过去的：高层250㎡+洋房300㎡这使用尺度不可谓不震撼，足够用了。如果按中海预计起步单价2.8万/㎡来计算的话，那么司法警官学院项目的入手门槛就是：500万！昨天有个粉丝在后台问了我一个这样的问题，在这里，我给其做个回答。

上图：粉丝后台留言我的回答是：豫园一期的总价段大概是250万到350万，司法警官500万起步，这二个盘是不同的定位的，所以，也绝非竞品。但受司法警官地块的影响，豫园会不会涨价就不知道了。所以，如果有500万支付能力的客户，可能会有更多的选项，豫园的客户，不用问，也不用等，该买买。如果说要产品纠结，也应该是豫园三期、司法警官和天奕二期3者之间的纠结，这个我们后面说。另外，如果有考虑司法警官洋房的客户，需要提前做准备了，根据《楼八》了解到的情况：洋房数量不多，且在拿地前的一些活动中，接近7成已经被内定，不知道是口头，还是其他形式。别看贵，一房难求已板上钉钉，还是那句话，不怕你贵，就怕你做不贵。2025-2026，顶豪市场分化了，中海和天奕，必然会对金桥和金茂有所挑战。司法警官和天奕二期，这2个盘，在未来2年，一魔丸一灵珠，将领衔金水主城，向无量仙翁的玉虚宫-北龙湖宣战：顶豪片区不止北龙湖，还有我金水主城这相当于是静安和浦东的较量。【3】

顶豪片区新格局

如果真打起来，还不止他们4个。未来北龙湖还有土地入市，而金水主城加入战斗的也不止司法警官和未来天奕二期，还有豫园三期和世玠二期，这二个地块，几乎可以断定也必是3万起步的超高端产品。前几天说了，这四块地，堪称金水四大天王级宝地。如下图。

上图：金水区未来项目分布据了解，天奕二期传闻面积段350平起步，售价高达5万的超顶级产品。即便是真，也不奇怪，毕竟这是主城区东风渠北岸享有一线河景的最后一块地。豫园三期地块，老板也是要对标天奕的。世玠二期，单宗土地规模约270亩，是近6个司法警官地块的规模，如何评价这块地？《楼八》只说一句话：充满了无限的想象力！这块充满了无限想象力的土地，做出怎样的产品以及出现怎样的天价，都有可能。四大天王，全部3万起步，破4万也在情理之中，毫无疑问，没有争议。在这种情况下，这个售价已经超过了北岸，和南岸一众二线楼盘看齐了，未来的更惨烈的竞争会转移到二手房市场。结尾

楼八的话

精不精彩？热不热闹？哪吒之魔童闹湖的大战即将拉开，不知道拥有“天元鼎”的玉虚宫顶不顶得住来自金水主城的这波攻击？这场大战的胜负关键主要来自业主的深度思考：北龙湖享受清净，还是回归主城享受繁华？每种方式都有一大批追随者。过去，金水主城没有好项目，北龙湖有压倒式胜利，后来，天奕撕开了一个口子，而未来，金水主城必定会逐渐从北龙湖抢回本该属于它的市场份额。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。