去年我们就发现
被公认为“刚需买不起，改善看不上”的老破大，开始不卖转租了
先和各位多说几句背景
和我们熟悉的、应对第一代刚需的“老破小”不同
“老破大”满足的是第一代改善需求，户型多在100平方米以上
除了专门为住不惯小房子的外籍人士打造的外销房，还有不少分布在各个区域的普通住宅
可以理解为上海初代改善房，甚至豪宅
随着时代发展和市场需求变化，这些房子逐渐落后于时代
然而受地段价值和面积加持，总价始终处于高位
因此形成了“刚需买不起，改善看不上”的尴尬局面
但是，通过数据我们发现，大户型在租赁市场上是更稀缺的
同时近两年，上海租赁市场对大户型的需求也开始上升
而到了今年，随着大户型租赁性价比的凸显，这个趋势依然在延续
市场对大户型租赁房源的关注度，也在不断提升
图片来源：城市测量师行
一方面，老破大确实不好卖了
另一方面，大户型的租赁需求在提升
在这背景下，上海的老破大的出租情况怎么样
我挑了三个典型板块去现场看了看：
第一类是地段优越的“老破大”聚集地
如聚集了一批建于上个世纪的“外销房”、被誉为初代国际社区的古北，以及“老牌豪宅”汇聚的市区核心地段
第二类是地段没那么优越、产品在租赁市场也显得尴尬的郊区早期改善盘
在这几个地方，看看在买卖市场比较尴尬的老破大们，在租赁市场的情况又如何
01
老破大扎堆的古北板块租金大降，但房东宁可空置，也不想再投入
我首先来到的是著名的“外销房”聚集地，古北
古北板块是上海打造的第一代国际社区，当初的定位就是豪宅社区，因此大户型偏多
当地中介小哥说，目前业主自住比例大概在20%，不少都搬去了徐汇、西郊别墅，或者国外
租客中最常见的还是中高端白领租客，大概占30%
另外一个主要人群就是外籍人士，比如附近日韩大使馆的，大概占20%
确实，虽然长相看不出太大区别，走在古北街头经常能听到日语韩语各种语……
以古北路为界，可以大致将古北板块分为两期
左边的一期基本都是2000年前建成的，当年只能用美金购买的外销房
由于房龄老、朝向奇怪，租金普遍比二期便宜30%
从整体来看，古北板块的租金降幅很明显
租金大降的背后是古北这个板块的特殊性：从去年持续到现在的，外籍租客的流失
最终反映在房租上，就是一降再降
即便如此，现在依然有不少房子空着，尤其是一期
我在贝壳上就看到了154套挂牌，粗数一下，接近100套都位于一期
目前看来，如今的租金已经触及古北房东的心理底线
“好多业主，如果租不到他的心理预期，宁可空着，租客找上门来签约但他就是不签”
中介小哥说，他就知道有一套房子，空了一年，算一算相当于损失了20万
他们心急火燎给业主阿姨打电话，对面轻描淡写，“没事，放着”
毕竟这里的业主大多都不差钱
小哥说，其实有的房子，例如在租的一套采光受影响的两房
稍微装修一下，比如换个家具，加个地暖，并不难租
毕竟不少外籍租客并不在乎采光
价格、装修正常的话，一般挂出来一个月以内就能租掉
不过随着房价下跌，古北业主也不再愿意投入了，“懒得弄了”
还有一部分业主，把房子交给了二房东
据说一期租赁房源基本都在二房东手里，做的大多是涉外业务
例如租给喜欢扎堆的日韩人，也有人把100多平米的房子分割成两间出租，不过这是极少数
前两年据说有老板靠做二房东赚了不少钱，不过这两年也亏了
但跑路的不太多，基本还在坚持做。一来是合同还没有到期，二来估计还有些利润
总的来看，古北板块的老破大，随着主力客户群体的离开
租金降了、房子空了
虽然如果多投入一点，也不会难租，但对房东来说继续投入似乎并不见得划算
在古北板块之外，市中心好地段上也有不少“老破大”
不过，相比于古北业主松弛的心态
市中心的业主，紧迫感要强得多
02
市中心的“初代豪宅”，房东降租留客
我重点看的两个楼盘
位于中山公园板块的虹桥新城，和南京西路板块的中凯城市之光
和古北不同，这些小区的自住比例至少过半
租客也常规一些，以上班族、陪读家庭为主
而它们的租金也降了
这或许与租客变少有关
“甭管什么户型，我觉得各种类型的房子都没有去年同时期更好租”。虹桥新城附近的小哥叹道
这时，虹桥新城的楼龄老反而成为一个“优势”。相比于附近的次新房如春天花园，租金低的虹桥新城显得性价比高，因而相对好租
图片来源：链家
中凯城市之光的中介小哥说，租客变少这个现象，大概是今年出现的
也因此，前段时间，出现了房东降价留租客的情况
“本来有些租客是要换房子的，房东降价，直接降了两三千，也就不换了”
不过，在原有客群流失、租金下调后
市中心的老破大发生了一定的客群迭代，原本预算不足的客户住得起了
例如，有一些住在附近的租客，看房租下降，置换到了中凯城市之光
毕竟，同样是月租一万五的价格，中凯城市之光的产品、物业管理等方面品质更好，住起来更舒服，换房能够带来生活品质的进一步提升
比如由于社区人车分流、不允许地上停车，小区环境更舒适，而这一点尤其受家庭型租客重视
另外在踩盘过程中，我发现了一个有趣的事情：受地段租金水平的影响，在两个楼盘，两房和三房的受欢迎程度不同
在虹桥新城，两房类产品更受欢迎
而在中凯城市之光，两房却不如一房或三房好租
这是因为，同样拿着一万五的预算，在中凯城市之光只能租到一房，有的人宁愿挤一挤；而对于预算更高的家庭来说，两房显得局促，因此通常会选择直接租三房
除了整租，对于市中心老破大产品来说，还有一个常见的出租方式是分割出租
例如在位于长寿路板块的玉成大厦，二房东会将156平方米的大户型改成五个独立厨卫的套间
月租金通常在4-5千，租给附近预算有限的上班族
在市中心，这种产品至今依然受到欢迎。中介小哥说，在这个地段，就没有二房东不收的房子
如此看来，由于地段足够优秀
市中心的老破大，依然可以通过价格的调整，截留珍贵的客源
位于核心地段的房子尚且需要降价留客
那么位于郊区的老破大，又会是怎样的呢
03
郊区初代改善房，处境的确比较尴尬
不同于市区老破大，郊区老破大面对的，更多是预算相对有限的客户
这让它的大面积显得格外尴尬
租赁主力客户画像和房型的矛盾下，群租房的一度汹涌也就不奇怪了
例如，位于闵行的上海康城，在一些人的心目中至今依然是“群租圣地”
不出意外，这里的房租也降了
当地中介说，去年三房月租金6到7千，两房月租金5.5到6千，就没见过4开头的租金，只有毛坯房能租出这个价
但是今年月租金普遍都要降到5000元以下了
压低租金的原因，除了楼龄老，一个重要原因在于上海康城挂出来租的房子太多
除了房租下跌、不卖转租，一部分房东的持有信心源于小区南门口12号线地铁站2027年通车的消息
中介小哥说，不少房东有涨价预期，因此除非是特别不看好市场的或者是急着用钱的，现在一般都不卖了
另外这里也出现了租客变少的情况，“最高的时候空出来140套房子，你说吓不吓人”
上海康城自我拯救的一个方式，是靠降价做出极致性价比
这让上海康城成为了周边的租金洼地。要知道一旁的象屿品城，82平米的两房月租价都能到5000元
不过至今，上海康城或许已经到了降无可降的境地
按照中介小哥的话来说，“已经跌得很平稳了”
正常来说，目前，这边的房子基本一个月以内就能租掉
另外，曾经热衷于做群租的二房东，现在也在从低端往高端转型
除了不再过度违规分割户数，做相对合规的“n+1”，比如两室改三室
装修材料、风格也有一定改善
从现场情况来看，不少楼栋贴出了“无群租楼组”的标牌
总的来看，郊区大户型由于地段偏远、产品尴尬
成为了老破大产品中租金最低的存在
04
从我踩盘的体感来看
“大户型开始受到市场关注”这一现象，目前对租赁端的影响暂未清楚显现
更显著的是租赁市场普遍面临的，租客减少、房源增多带来的压力
不过，各个板块、楼盘都有各自的应对之策
例如，在地段力强的市中心
老破大如中凯城市之光，出租靠产品力和性价比
长寿路的玉城大厦们则靠二房东，通过装修或者分割面积的方式适应租房群体需求
而在地段没有那么强的区域，老破大如虹桥新城、上海康城，要靠相对的性价比争夺客户
老破大的二房东们也并没有跑路，依然活跃在市场上
并且有一部分，已经开始从早期的群租，向“n+1”的合规方向转型
另外还有一部分租客
适时吃到了老破大降价、性价比提升的这波红利，获得了生活品质的提升
大户型受欢迎，背后的推力可能不仅仅是需求端的变化
供给端性价比的不断凸显，或许也是一大助力
租房市场的改善，看来依然在持续进行
