从98年房改开始，我们的房地产就进入了自由市场化的状态，后续的市场热度越来越高，尤其是赶上了城市化的步伐。在几亿农村人口进城的背景下，租房或买房的人越来越多，很大程度上形成了旺盛的需求，所以我们的房价一直在稳步提升。在这样的价格趋势下，购房者不仅没有退步，反而购房热情高涨，因为房屋的保值增值属性出现了。很多人买房后，房子的价值得到了稳步提升，直接掀起了楼市的购房热潮。很多人都把买房的计划提前了，哪怕背负着二三十年的债务。用全民买房来形容这个时代很形象，房子基本上一开盘就被抢购一空！

房价降温通道

在20多年蓬勃发展的楼市中，大家都已经对买房深信不疑，普遍认为房价永远不涨不跌，房地产将是一个永不落幕的行业。但是就在大家都这么想的时候，我们的楼市居然进入了一个降温通道。

2021年下半年以来，楼市成交热度逐月下降，房价也有一定程度的松动。曾经嚣张的开发商纷纷主动选择降价优惠来吸引购房者，但这一举措显然效果并不太好，并没有阻止楼市的降温。

从去年开始，各地出台了上千条鼓励购房的政策。本以为在降低首付、降低利率、给予补贴的大背景下，楼市会强劲反弹，但实际上事与愿违，所以很多人把希望寄托在今年楼市回暖上，尤其是最近楼市优惠力度的加大，让很多人信心满满。一些相关房地产机构和专家也对今年的楼市做了预判。

目前宏观预测

其中，泽平发布了宏观预测。乐观情景下，预计2023年房地产开发销售面积、竣工面积、投资将企稳回归正常，分别为+5%、+6%和+2%。

考虑到2022年整体拿地不足等因素，预计2023年新开工面积同比-7.4%。同时也预测了一个悲观的结果，那就是与去年相比，今年楼市可能会降温。

房价是否回暖

从预测的乐观背景可以看出，增幅并不是特别明显，基本上只比去年的指标高出几个百分点。楼市回暖基本不会对房价上涨有什么明显影响。

对于新开工面积，预计今年可能会有所下降，说明今年开发商投资房地产的信心还是比较不足，或者说今年开发商的资金状况可能不会有明显改善，否则不会认为今年。

保有乐观背景

在乐观的背景下，笔者认为是最有利的。一方面，我们楼市的销量比去年有了明显的提升，可以在一定程度上缓解开发商的资金压力；另一方面，由于今年的增幅不是很大，房价不会有明显的上涨，刚需者今年也不必过于担心。

总之，不管是乐观还是悲观，今年房价普遍上涨的概率还是很小的。我们的房地产逻辑变了，在楼市回暖的时候，很难创造出像过去那样的火热走势。这是由于人口红利、购买规模、购买力等诸多因素的影响。这是我们应该理性看待的事情！