2022年，从吉林放宽房产购买政策以来，全国各地政策不断跟进。

2月以来，先后有重庆、山东菏泽、江西赣州、贵州安顺、河南洛阳、江西上饶、江苏连云港、广东惠州等地将购房首付比例由3成调整为2成；而杭州、江苏、长沙、海南、南京、东莞、河南、广州等地也先后对限购、限售等做出调整；另有包括沈阳、四川绵阳、湖北黄石、江苏无锡等地也先后对购房优惠政策进行了调整。

湖南长沙更出台政策鼓励租房，放宽限售政策，称“将存量房用作租赁住房将不纳入家庭套数计算”，也就是说只要将房子租出去就算无房。

同花顺咨询显示，仅在5月以来的15天以内，就有36城出台政策，花式松绑楼市，促进楼市繁荣。

同时，4月25日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，5月15日，央行再次降息，也在昨日（15日）冲上热搜，并占据3个热搜词条。

今天小柳就和大家聊一聊房贷利率下降后的变化，以及个人在二手房处置中应如何节税，企业要如何通过财务数据帮助企业节税等。推文较长，建议先关注小柳再收藏推文。

同时，我们每周还会定期发布财务、节税、政策解析之类的干货，有任何个人财务、企业财务、节税或代理记账有关的问题，都可以询问小柳，也可以说说你们的财务故事。

1、央行降息

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。

通知称：“一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”

“二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。”

也就是说根据政策调整来看，现有的基准利率从4.6%，降到了4.4%。调整后如果贷款金额为50万元，按等额本息的方式还贷、期限为30年，那么平均每月可减少月供支出约60元，共计减少利息约2万元；如果是贷款100万，30年下来就能减少利息支出约4万元。

虽然此次降息幅度不大，但近一年房贷利率却下降迅猛，已从最高期的6.37%，降到了如今的4.4%，下降了整整2个百分点。对比来看，同样是100万贷款，6.37%的利率要比4.4%的利率每月多还1000多元的贷款。

而随着降息、降准及各地调控政策的出台，房地产市场将继续平稳增长。尤其是限售、限购政策的放松，必将提振房地产市场。

2、二手房交易节税

限售、限购、贷款政策的不断变化，也在刺激二手房市场交易，可是面对20%的房产交易个人所得税和5%的增值税，应该如何才能实现节税呢？

我们知道，虽然不少城市对二手房买卖采取简易征收的政策，但税法规定转让房屋时卖出价格与买入价格之间的利润差，需要缴纳20%的个人所得税。

同时，《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》的规定：“个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”，暂免征收个人所得税。

也就是说，只要您的房子从取得房产证当天或缴完契税那天算起，满五年，且是家庭唯一住房，就能帮您省掉20%的个人所得税。

同时，如果您有以下3种情况，也可直接将20%的房产转让个税降低至0，并免除增值税。

①如果房屋产权所有人将房屋无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，将免征增值税和个人所得税。

②、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人，免征增值税、个人所得税。

（一般来说赡养义务发生在亲属之间，但也不排除非亲属之间，而如果是不具备亲属关系的话，那么双方可以签订赡养协议，证明双方的赡养关系。）

③、屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权免征增值税、个人所得税。

那么我们就可以根据以上政策，在住房买卖中进行节税筹划。

假设有符合上述条件的亲人要进行房产买卖，那么在法律上可以通过赠予的形式进行交易，就能免除增值税与个人所得税（比如兄弟、姐妹之间进行房产交易）。同时，对于一方有购房资格，一方没有购房资格的情况，也可以通过亲人间无偿赠予的方式，帮助无购房资格的一方购房（但此方法风险较大，慎重）。

而对于在短时间内要将获赠或继承房产交易的情况，且不满足“满五且唯一”条件的，可以在受赠或继承时，在法律上将其做成购买，那么在卖出时因为成本高了，利润自然就降低了，个税也就减少了（例如，继承房产卖100万，需要缴纳20万个税；但如果继承时改为购买，成本为80万，那么就只需要缴纳4万个税即可）。

3、企业如何节税

除降低房产贷款以外，国家也在出台多种减税降费措施帮助企业渡过难关，此时，企业就更应做好财务规划、企业节税。

企业要如何才能安全、正规地实现节税呢？

首先，企业越想节税，越应重视财务建设。企业可通过年初财务预算规划全年经营目标，再通过每月财务数据分析，对经营情况进行修正。在专业财务数据的辅助下，帮助企业革除“陈疾”获得更多利润，才是最成功的节税。

其次，企业可合理利用国家税务优惠。比如将企业规模保持在小微企业以内、小规模纳税人免增值税、申请高新技术企业等帮助企业在具体项目上节税。

再次，合理规划企业组织架构、经营架构等。若企业本是缺乏进项票的终端企业，则可以考虑外包采购部门、设计部门，分立企业等帮助企业多方面节税。

最后，无论如何节税，都应将税落到财务上。因为财务是税务的基础，而税务是财务的体现，只有做好财务才能更好地做好节税。同时，高明的财务管理机构可以通过应收账款减值、存货减值、加计扣除、简易计税等办法帮助企业安全、高效地节税。

所以，大家一定要重视对企业财务的管理，让财务人员不仅只是简单地记账。

凡是对财务建设不解，对财务数据不懂，对财务节税有疑惑的朋友，都可以询问小柳，为您答疑解惑。