所有人都知道，今年会是上海豪宅市场的大年
大家也都在等着看，这些套均3000万+的城市顶豪，能交出什么样的成绩
我们统计过，今年上海总价2000万+豪宅供应量可能会超过5000套，是去年的2倍还要多
（根据网络公开信息整理，仅供参考）
就在最近，上海几个豪宅的热销情况，可谓吸足了眼球
刚刚过去的周末，最新开盘的黄浦豪宅——融创滨江壹号院二期
首批204套房源在4小时内尽数卖出，总价约99.97亿，套均达到4900万+
而前几天，滨江凯旋门三期同样开盘售罄
212套房源在6小时内被一抢而空，总价1.1亿元的“顶复楼王”，更是开场就被3号抢走，直接一个小目标
最终卖出了70.27亿元的总价，套均超过3314万
再加上113.04的超高入围分，直接闯进上海新房积分记录前三（仅次于云锦东方118.32分和前滩百合园288弄114.96分）
入围者，可以说是各个都是“要钱有钱，要分有分”
之前中海顺昌玖里，凭借总销金额约196.5亿元的成绩，一举刷新了中国楼市开盘记录
种种迹象表明，这个城市的三千万购买力，还未到天花板
可以说，点状项目的表现在一定程度上反映了市场
如果说上次中海的客群分析，只反映了单盘数据
那么，在最近三大豪宅，一齐入市
具体来看，中海顺昌玖里，一共512套房源，吸引了736组认购
滨江凯旋门三期，一共212套房源，两场合计1043组认购
融创滨江壹号院二期，首批204套房源，347组认购
三个盘加起来一共928套房源
有效认购组数高达2126组，平均每2.3组抢一套房源
上海顶级购买力的画像，基本可以从中更清晰的描摹了
于是，我们团队还是特地将这三个豪宅盘的摇号数据汇总
全上海三千万的购买力，到底从哪里来
相信这篇文章，可以给你一个更加精准的答案
01
都是什么人在买上海豪宅？
一直以来，上海都不缺豪宅购买力
他们只要遇到满意的产品，就会毫不犹豫的持币杀入市场
像这次滨江凯旋门和融创外滩壹号院，都推出了300平方米以上的大户型
算是市区供应很稀缺的新房产品了，而且马上就能交房，都是准现房项目
总的2126组中，整体310开头的上海人合计1099组，占比过半，达到51.69%
非310的（外地人+新上海人）合计1014组，占比47.70%
两者的差距不算大，可以说是打了个平手
证明上海的豪宅吸引力不单单只是本地人感兴趣
需要特别说明的是，滨江凯旋门还触发了超高积分
要求购房者除了是在上海名下无房的家庭单位外
还要有253个月的社保记录，至少是从2003年起连续21年缴纳社保
212套房源中的210套，在第一场的534组客户中就卖完了
这534组客户里以310上海土著为主，占比高达75％
而剩下25%比例的非310，也都是已经落户的新上海人
没有落户的外地人，基本上没办法取得100+的购房积分
这部分更是绝对的豪宅核心购房群体，钱和分都不缺
除了上海人和外地人，三大豪宅盘还有10组境外和其他地区客户
3组H开头的客户可能来自香港，剩下7组到底来自哪个国家，目前还不清楚
这也看出来，目前上海豪宅基本还是国内客户在消耗
哪怕是陆家嘴这样国际化氛围浓厚的板块，最终来认购的外国客户数量还是很有限
中海还有3家以公司名义购买的客户，另外两个盘都均为个人买家
再来看购房人数的类型
总的2126组认购客户中，去除3家公司
1人购房的有1246组，包括10个外国人，占比接近6成，说明个人的经济实力就相当能打，2人购房的有862组，3人购房的有13组，4人购房的有2组
看完整体数据，接下来我们从上海人和外地人的角度，看看这座城市的豪宅购买力如何分布
02
市区套均3300万+的豪宅，上海哪个区的人买得最多？
和上次我们统计中海顺昌玖里单个楼盘的数据不同
当时是黄浦土著遥遥领先，甩开其他区一大截
浦东新区的认购数仅仅排在第六位
这次加上两大滨江豪宅
在这1099组的310上海客户中，黄浦和浦东新区霸占前两位
各有181和179组，都占比16%左右，差距非常小
首先，黄浦客户豪宅购买力，一直都相当具有竞争力，可以说全上海豪宅都能看到他们的身影
包括开头我们提到的，买下1.1亿顶复楼王的3号买家，就来自于黄浦
其次，浦东新区的购买力一下就冲上来了
与浦东距离较近的杨浦位列第三，加起来足足有100组客户
接下来是市区的徐汇和静安客户，分别占比9%和8%
让人意外的是，崇明竟然杀到了第六位，堪称是抢豪宅最凶的郊区
再仔细一看，崇明72组中的54组客户，都是直奔滨江凯旋门来的
只能说是陆家嘴江景的诱惑太大，一下子把郊区深藏不露的购买力都给吸引出来了
排名前10的还有虹口、普陀、宝山和嘉定的310客户，都有不少组客户进入摇号阶段
相对来说，金山、青浦的客户比较少，三个盘加起来不到20组
这下就真实的反映出，上海本地人的最高端购买力的清晰分布了吧
03
我更好奇的是，都是哪里的外地人在买入上海豪宅？
而在1014组外地客户中，毫不意外，浙江人和江苏人遥遥领先
前者246组，后者229组
加起来就有475组，直接占到了外地客户的46.8%，占据了半壁江山
等于每个盘都有超过158组江浙的客户在摇号
果然还是长三角的客群，对上海豪宅最为热衷
第三位是紧挨上海的安徽
据统计局透露，在沪外省市户籍常住人口中
安徽人占比连续5年都是第一，总数超过200万
总量上去了，有钱人自然也不会少
排在四五位的分别是湖北和河南
湖北主要靠武汉土豪冲锋陷阵
单单滨江凯旋门一个项目，就吸引了12个武汉的客户
而河南更为均衡，多个城市都有客户认购，靠的是积少成多
排名靠前的除了山东、江西、福建之外
还有一股势力不容小觑，那就是来自东北的土豪团
黑龙江有41组、辽宁有31组，吉林也有超过20组
东北三省合计起来能有近百组
可能是继占领海南岛之后，又将下个买房目标瞄准了上海
浙江有6个：温州、宁波、杭州、台州、绍兴、金华
江苏则有5个：南通、常州、无锡、南京、扬州
唯一的例外就是第12名的湖北武汉
江浙的经济发展确实走在全国前列，《2023胡润财富报告》最新公布了我国净资产600万以上的家庭数量排行
浙江的杭州、宁波排在前10
温州、绍兴、台州均进入了前20
主要得益于民营经济发达，小老板多
再加上近年来抓住了电商直播的红利，很多网红买起豪宅来也是毫不手软
这些年来，南通人号称是江苏在上海购房的领头羊
这几年，南通官方层面和上海政府的合作相当密切
像上海第三机场就选址南通，已经于去年开建
常州、无锡、南京、扬州这4个城市的土豪，同样渴望进入上海的豪宅圈层
随着长三角一体化的发展，接下来还会有更多的江浙有钱人，涌入上海
其他排名靠前的城市还有安徽的合肥，黑龙江的哈尔滨
当然，除了这些热门城市
我们发现，还有一些榜单之外的城市，也在忙着低调购入上海豪宅
比如吉林的长春，直辖市之一的天津，山东的青岛，河南的郑州
以及福建的泉州和福州，充分彰显了闽商的实力
有意思的是，之前中海文章的评论区
就有小伙伴发出疑问，为什么没有北京人和苏州人的身影
这次三个盘数据汇总
北京客户一共只有7组，苏州客户加起来也就14组
确实放在总量里不够看的
据我们猜测，买上海豪宅的北京客户数量少，主要还是由于购房资格的限制
一方面很少有北京人会把本地户口迁到上海，另一方面来上海工作的北京人也不多
这样一来，留下来交社保、结婚，能获得购房资格的人数就更有限了
苏州则可能有这几大原因
一是有钱人早早就买好了上海豪宅，孩子直接就落在了上海户口，“苏二代”以310的名义继续抢豪宅
二是苏州到上海的距离也不远，本地的豪宅产品力也非常能打
土豪们更愿意住在苏州的大平层，来上海也就一脚油门的事
对此，你怎么看？
04
为什么要如此具象的分析豪宅客户画像
当然也是和市场有关
据不完全统计，仅在今年一季度，上海3000万元＋豪宅的供应就接近了1000套
直接超过了2017年到2022年，这六年每年的平均供应套
克而瑞数据显示，截至4月10日，上海内环内总价2000万元以上的豪宅已卖出1014套， 逼近2023年全年的总成交量
除了这已经卖光的三大豪宅
香港置地启元刚结束认购，期待已久的保利世博天悦正在认购中
接下来还有翠湖天地六期、海玥黄浦源等等豪宅
以及多个超20万+房地联动价的风貌别墅等着入市
从这2126组样本中，我们大概也能够揣测出，接下来进入上海豪宅市场的客户画像
但值得提出疑问的是
上海三千万的购买力还会持续多久
我们也将会持续关注
以上为正文，来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5201篇原创文章
