刚刚，上海市住建委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。其中，非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；首套房商贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点，首付比例调整为不低于20%；二套房贷利率下限调整为LPR减5个基点，首付比例调整为不低于30%

上海这次的优化调整内容非常多，涉及房地产调控的各个方面。

首先是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”。而且，还针对不同区域，社保或纳税年限还有一定的差异化。新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房是从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”；自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。同时，扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

而且，上海这次还类似北京之前的调整，取消了离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。另外很重要的一点，这次上海还调整了住房赠与的规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有的住房套数。而且对于多子女家庭，这次上海还给予了可增购一套的政策支持。二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。

信贷方面，上海这次主要是按照央行前段时间发布的通知，对首付比例和贷款利率进行了调整。首付比例方面，首套住房最低首付比例调整为不低于20%，二套住房首付比例调整为不低于30%。利率方面，上海这次对加点进行了大幅下调。首套房商贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点。调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。

二套房商贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点。调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。而且，二套房贷还有分区域的差异化政策，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山这6个行政区全域二套房贷利率为LPR减25个基点，也就是目前为3.7%。同时，公积金贷款也出台了进一步的支持政策，一是提高贷款额度。首套房公积金最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。二套房公积金最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金最高贷款额度调整为130万元。首套房公积金贷款首付最低比例调整为20%。

二套房贷款首付比例调整为35%。所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。

上海新政的影响

1：是全国517新政后，第一个明确未执行最低首套首付15%的城市，但从调整前的全国最高30%降低到20%，也有利于购房者降低门槛，这代表了未来同类型的城市，比如北京、深圳、广州等城市，大概率最低首付也会降低到20%。未来全国很可能出现4-8个城市首套房最低首付20%，其他所有城市首套房最低15%。

2：房贷利率大幅度调整，上海执行首套房贷款利率执行的是3.85，本次下调到了首套房3.5%，整体看，目前全国房贷利率平均已经降低到3.4%，预计北京等城市目前执行3.95-4.05%的城市，也会加速降低。对于购房者来说，有明显的降低购房成本的好处。100万30年月供有望降低超过40个基点，月供减少大约200-230元每月。

3：限购政策大调整，从2010年执行开始，上海本次限购调整的力度也属于京沪最大幅度的调整，覆盖所有社保年限，外地户籍、人才、单身、婚否、企业、多孩家庭、赠予等之前限购的方方面面。

特别是从5年社保降低到3年，这一标准下，意味着北京已经成为全国唯一限购针对外地户籍要求5年社保城市，预计最近北京也会调整。

从限购等方面看，全国层面除了京沪深，已经接近全面取消，京沪也很可能会在年内继续松绑。

4：中原地产研究院统计数据显示，目前已经有吉林、黑龙江、海南、山西、陕西、重庆、河北、云南、广西、甘肃、湖北、河南、广东（除深圳广州）明确发布文件执行全省首付降低到15%取消利率下限，叠加合肥、长沙、西安、济南、长沙、南昌、福州等龙头城市。

全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市已经超过200个，累计超过超过250个城市已经明确取消了房贷利率下限！累计全国已经超过80%城市开始落地执行517新政。

5：从中央到地方，稳定房地产的决心已经充分表现，未来只要房地产不稳定，更多的政策肯定还会出台，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。

6：从最近的市场表现看，京广深楼市热度要超过上海，而上海落地527全面新政后，市场有望出现一轮明显的复苏，预计短期成交量将超过3月小阳春。