都说广州房子便宜，其实不便宜。

天河海珠越秀是又老又破又贵，郊区就便宜吗，还真不是，黄埔番禺白云荔湾都有一堆超过千万的大平层。

判断一套房子值不值这么多钱，难道就只看外观和地段吗？

这个是大多数普通人的认知，这些直观的谁都看得懂的东西显然不是选筹的唯一决定性因素。

他们看的是长远的稀缺性和未来的价值，当然，能不能撑起千万房产的主要还是由当地有钱人的购买力决定的。

有一点非常明确，就是在这一轮疫情叠加的大放水周期之后，能站上千万价值的房子还是有不可替代的价值属性的。

比如后航道望江的起码得1000万起步，比如珠江新城入门级南向小三房要1000万起步，再比如想要新房不超豪宅四房也是1000万起步。

但凡是冲到这个价值的，基本都是比较能抗跌的，而且也是经历了限购到放开的双重压力回调到位的当前价格。

那些什么天河公园赤岗万胜围优质的次新三房两卫都要1000万起，更别提四房了，要么没人卖，要么没笋盘，所以才给了中海大境、保利天瑞、琶洲南的出货机会，甚至傲娇的涨价。

站不上1000万的，一般都有比较明显的硬伤或三加一之类的户型，这些多少都是朝向楼栋不太好的，入门级800万，非入门级通通是1000万。

坦白说，所有涨上去的都有泡沫，但是有些泡沫是虚的，根本不可能成交，有些泡沫是不严重的，还是有人接盘。

如果说珠江新城都跌了，其他千万豪宅凭什么不跌呢，凭什么越卖越贵呢？

新盘肯定是有溢价的，主要是你没得选，不管值不值得，你都得买，因为它正好戳中了你的需求点。

在没有一套好房子前，你又不是投资，就不用讨论值不值得的问题，而是适不适合你需求的问题，难道你因为稍微贵一点就不打算让孩子上学吗，难道你因为没得选就不买婚房了吗。

不去买新盘，去买二手可以吗？

当然可以，二手的地段确实好一点，但是千万以上的基本也只能买到改善性的大三房而已，无法触及四房。

比如天河北的峻林，天河公园的熹园，华景新城的华景里，光大的锦榕湾四房，甚至学位一般的赤岗泓景花园和万胜围的水蓝郡，要么看不上，要么下不了手。

二手的次新溢价甚至比新房要更高，本身可以长持的产品他们更没有必要便宜卖。

一手的泡沫大多来自地价以及画饼，买一手的原因是因为同样价格的二手根本下不了手，买不到合适的。

既然都有溢价你一定会吃亏，你选择淘笋二手的难度是非常大的，容易错过时机，笋的那些一般也是歪瓜裂枣。

你在选择二手时，会因为当时的性价比而失去未来更高的成长性，你在选择一手时，需要忍受几年溢价，然后才享受未来二手时的高增长和蜕变。

要知道现在那些次新二手为什么那么贵，拉开了周边老旧二手的差价，那是因为当时一手买入的时候也是溢价比较严重的，这些二手承受过了那段先付出的日子，到了该傲娇的楼龄了。

随便单拎一个出来都是这样，紫龙府、熹园、天逸、锦榕湾、峻林、富力新天地、保利云禧等，以及即将进入二手的万博和樾府、中海观澜府等核心板块的头部网红二手改善型小区，溢价是非常高的，记住是改善型，刚需型或旧改盘因为体量问题撑不起后期的二手溢价。

总之，要买好房子，就是一个先吃亏，一个后吃亏的区别而已，所以你必须得用长持的心态来选筹。

就目前来看，一手附近的增量肯定是比成熟地段的二手要多一些的，成熟地段的二手老旧小区较多，配套虽然好，但并不适合后期越来越往上走的高端型买家，会有些遗漏的高贵感，比如天河北的峻林就是个鲜活的例子，和周边拉开的差距太大了，导至上限受阻。

再比如越秀地王东园公馆，简直恨不得把未来十年的利润都吃掉，再延伸一下，珠江天郦也有这种遗贵风，当然，这得看价格，如果珠江天郦卖六万多，那就合理很多了。

看到没有，接下来就是我要讲的这个重要逻辑：单价。

同样都是一千万以上的话，我认为选择一个单价更低的更为安全一些。

单价高的那些大多地价更高，被迫撑大了房价的泡沫，单价低的相对更安全，后期补涨的空间也更大。

其次，即便是溢价能力，同样都是学位、景观等资源加成，溢价是差不多的，但是溢价超过太多，这些资源相当于你花了几百万去买，那还不如直接上私立得了。

所以本质上，如果不是前航道的一线望江，其他江景房、山景房、湖景房、城景房都没有太大差别，到底挂盘的是广附还是广外、又或者省实还是华附，在新盘期的溢价是一样的。

泡沫也需要对标和参考，一千万在深圳上海买到的房子更差，可能地段也没有那么好，随着限购放开和落户放松，外围置换进核心区的越来越多，人多房少，供不应求的时候，这个泡沫自然也很快消除。

就像上篇文章提到的，买得起千万房子的，还款能力都不是问题。

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