这两年，福州老旧小区四处拆迁，曾经但凡是有提到过即将拆迁的小区，如今一一实现，全部都已经在进行当中。

譬如，沸沸扬扬好多年的河南新村，小柳新村都已经接近拆迁的尾声了。台江区的宁化新村，晋安区火车站附近的环南新村，全部都在进行当中。未来还会有更多老旧小区进入到征迁的名单里头，虽然还不能确定具体的时间，也只是迟早的问题。

预备拆迁与未拆迁的价格，相差好几千一平米，按照一套小户型的房源计算，60平米的房子，价格差会达到18万之多。环南新村是最好的例子，2月份时候的成交单价在12000元左右，收到拆迁通知后，成交单价在14000-15000元。

此次看到某些老小区的业主，把房子卖掉，虽然不知道是什么原因，换做是我，宁可拿到银行做抵押，我也不会把房子挂牌卖掉，特别是80年代，预制板，混合结构的房子。

看看台江区没有拆迁小区的价格。

成交小区：西洋新村；

成交时间：2025年3月；

成交数据：产权68.56平米，2房1厅，中楼层，简单装修，87.5万，成交单价12763元/平米。

1、这位业主售前挂牌的价格为100万，挂牌时间22天，让价12.5万后达成交易，期间仅仅带看4个客户，成交爱哦的效率快，周期短，核心在于这套房子的价格低，总价也特别低。相比较宁化新村，单价差3000元/平米，业主可能需要用钱，才会卖房。

2、西洋新村现有在售房源16套，业主挂牌的均价为16331元/平米，挂牌单价多数在13000-17000元之间。从挂牌的价格上看，大部分业主的心里价格较高，即使有征迁，大概率也不会超过15000元/平米，具体可参考的价省委党校，林业厅，物构所的征迁单价。

3、西洋新村小区共有44栋楼，1633户业主，小区属于九十年代初的拆迁安置房，从地段上看，它的位置不错，距离地铁口西洋站十分方便，周边的生活配套可谓是相当成熟，除了划片学校一般，在医疗，交通，商业，休闲等方面，无可挑剔的存在。体量有1600多户业主，挂牌房源这么少，或许拆迁的消息，已经有传到业主的耳朵里了。

4、这次成交的房源68平米，到时候可以拿到75平米的户型，按照拆迁补偿1.1倍的面积，基本上是不需要补差价，单价12000元买进来，先租给两年，未来等拆迁的时候多卖几千元，还能多拿一些面积，对于买家来说，是一件非常值得的投资。

1. 政策不确定性

· 拆迁计划可能因财政压力、规划调整等延迟或取消。例如某县城老城区居民等待拆迁20年仍未实施。

· 部分城市严控棚改规模，转向“旧改为主、拆迁为辅”，非危房可能仅翻新不拆。

1. 法律与产权风险

· 回迁房、小产权房可能无法过户，面临一房多卖或产权纠纷。

· 无房产证或违规建筑可能被认定为违建，拆迁时无补偿。

1. 市场价值波动

· 非核心区老房抗跌性差，若拆迁落空，房价可能持续下跌（如燕郊部分老房价格腰斩）。

· 持有期间需承担物业费、维修费等隐性成本，若出租困难则收益下降。

1. 核实拆迁信息

· 查询当地《城市规划文件》或咨询住建部门，确认是否在拆迁红线内。

· 警惕中介夸大拆迁预期，需以官方公示为准。

1. 评估成本与收益

· 计算购入价、持有成本与预期补偿的差额，建议预留20%资金应对延迟风险。

· 参考同类区域补偿标准，如一线城市核心区补偿可达市场价1.2-1.5倍。

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