情人节，三滘立交项目案名出炉——中交天翠！

在情人推出项目案名，有项目的用意。叫天翠，是天生网红命，还是“翠花”的平凡命，这要看市场，也要看项目本身。

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寄望三滘项目给市场更多的“惊喜”

海珠三滘立交项目是继东圃立交项目兰亭盛荟、新塘立交项目华润公园上城之后，广州第三个立交项目。在此之前，广深高速萝岗立交项目于2023年7月先延期后终止。他们的命运各不相同，兰亭盛荟是曾冲上10万/㎡的“网红盘”，公园上城仍然坚守1字头的水平。这也就说明了，房地产项目的价值并非独立存在，而是由其所在板块的整体价值所决定。早在2015年与兰亭盛荟同出规划的三滘立交地块，如今地块价值比之前已经翻了数倍。

兰亭盛荟

去年8月20日，海珠区三滘立交地块，由中交联合体以底价约47.4亿元竞得，折合楼面价约3.2万/㎡。这条消息让房产圈异常兴奋，有人说楼面价贵，有人说便宜，有人说高架太吵，有人说区位不错。这宗地块的成功出让为什么让市场如此兴奋（即使是底价出让）？你可能忘记了去年上半年土拍市场有多冷。三滘立交地块是去年广州成功出让的第6宗涉宅用地，也就是说，前7个月广州只出让了5宗涉宅用地。成交太少，市场太冷！三滘立交地块的成功出让，不得不让大家对未来楼市有了一些信心，寄望于三滘立交项目给市场更多的“惊喜”。

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能否成功复制兰亭盛荟“刚需王”地位？

根据规划，三滘立交项目总用地面积6.7万㎡，计容建面约15万㎡。

建设7栋楼、超高层46-48层，有望推出约90-140㎡的刚改户型，是海珠今年难得的大盘。

效果图出来后，确实给人满满的惊喜，大面积的玻璃幕墙尤为抢眼。

三滘立交项目效果图

上面楼主说了，项目本身不能决定价格的高低，更多的是板块给予的价值。

就是颜值再高，也不能衡量一个项目的“性价比”，还要结合项目的区位来看，比如越秀的“老破小”也比增城的“远大新”值钱。

不可否认，兰亭盛荟就是“网红盘”命，即使跌落“神坛”，也不能撼动其作为金融城板块的“刚需王”地位。

近年来，海珠楼市一直在挑战天河，项目价格一个比一个高。

同是立交上盖项目，兰亭盛荟的价格走势当然会被三滘立交项目作为参考。

比如兰亭盛荟因金融城稀缺性和次新盘属性，从5万/㎡涨到10万/㎡，购房者对三滘立交项目所在的南洲板块也抱有增值的预期，毕竟这个项目的区位不差。

三滘立交改造总体鸟瞰图

三滘立交地块区域路网较为完善，北接南洲路、东接广州大道，广州环城高速从地块南侧穿过，广佛线二期从地块内穿过，与2号线和广佛线交汇的南洲站直线距离500米。

该地块北邻北濠涌，周边配套成熟，四周是高架和主干道，如没有相应的减噪措施，噪音影响肯定大，称为海珠版“高速盛荟”也不为过。三滘立交地块区位地图

然而，三滘立交地块形状不规则，无江景资源，且高速噪音和粉尘问题需通过技术手段缓解，可以说开发难度较大。

至于项目的定价问题，目前未有吹风价，但我们可以对比周边的新房价，周边在售项目中铁建西派粤府均价6.5万/㎡，部分望江单位7.5万/㎡。

新地块方面，东晓路地块（越秀·桂悦东晓）的楼面价是3.4万/㎡，略高于三滘地块（3.2万/㎡），但如果两项目未来价格相近，三滘地块的高速噪音会让客群流向前者。

至于能否成功复制兰亭盛荟“上涨”模式，结合现在市场行情看，楼主更偏向保值。毕竟新规产品，对于旧规产品还是有优势的。

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能不能成为区域市场的一匹“黑马”？

截至今年1月，广州新房去化周期已降至全年最低的16个月，海珠区去化库存为全市最低，只有13个月。

也就是说，在今年没有新增新盘的情况下，海珠的新房只够卖一年。

不过，2024年海珠有多块土地成交，将缓解今年供需紧张态势，但短期内新增项目转化需要时间，上半年供需紧张态势仍将持续。

据统计数据，去年广州全面松绑限购、下调房贷利率等政策释放了积压需求，非户籍购房占比从28%跃升至41%，新增购买力成为关键变量。

三滘立交项目将在今年推出，目标客群主打刚需和刚改，如果定价在购房者的预期之内，将有可能“火热”一波。

但能不能成为区域市场的一匹“黑马”，还需市场验证。