首先说明，房地产在各个地方都会永远存在，但经过三十年的高速发展，供需发生了变化。

过去说，短期看金融、中期看土地、长期看人口，这个规律在2020年以前适合，现在可能已经成为过去式，套用不上了。

现在，中国的城市化率已经达到了60%以上，城市常住人口“居者有其屋”已经普遍实现，基本民生已经保障。

这是过去三十年房地产发展了不起的功劳。所以，现在仍把房地产看作支柱产业。

但这个支柱产业漫天撒网的时代已经过去了，真正进入了高质量发展的时代，也就是最近高层提的“商品房要回归商品属性”的时代。

房地产的下半场，与短期看什么，中期看什么，长远看什么没有一毛钱的关系。

商品房作为大宗商品消费的代表，看的是一座城市的产业、人口、金融和消费力。现在是，将来是，永远是！四者并驾齐驱，没有长期中期和短期之分！

说白了，就是看一座城市的GDP。

从2023年四川各市州的经济成绩单看，成都仍一骑绝尘，GDP遥遥领先，光增量就是1100多亿，前三季度的增量就相当于自贡、眉山、遂宁这样的地级市，产业、人口、金融、消费力全面爆棚，你说商品房的供需该不该大？

在成都以外的其他城市中，绵阳、宜宾、德阳杀出重围。今年底，绵阳GDP突破4000亿，宜宾在3700亿以上，德阳突破3000亿已成定局。

如果跑起摸高地大干特干，到2025年，绵阳GDP有望突破5000亿，宜宾GDP有望突破4500亿，德阳有望突破3600亿。

四川二级城市两级分化不可逆转地出现。谁也没办法，这就是马太效应。

虎眼早就说过，买房子，就是买一座城市的GDP，产业、人口、金融、消费力都不错，GDP自然就高，同时也能支撑房地产较大规模的发展。

未来，四川只有成都、绵阳、宜宾这三座城市能支撑较大规模的房地产。

德阳的GDP靠前，产业发展也不错，为什么支撑不了？

德阳，通常被社会各界认为是“散装的地级市”，中心城区规模不够，人口支撑不够，消费也是一头跑成都，一头跑绵阳。

这也是德阳最终落选四川副中心城市的原因所在。

南充、达州是人口大市，但产业支撑力不足。

任何城市，如果没有雄厚的产业基础，人口就会外溢，商品房需求就会收窄，未来就不可能有房地产大规模的发展。

南充和达州，前三十年房地产开发大跃进，经济过度依赖房地产发展的现象严重，已经透支了未来五年房地产的发展，加之经济总量离绵、宜、德越来越远，房地产更无法回到昔日高歌猛进的盛况。

经济总量排在达州之后的市州，更无法支撑房地产大规模的发展。再三强调，不是没有需求，而是需求越来越小了。

为什么产业永远是房地产的第一要素？

有产才有城，没有产业就没有人口流入，就是一座空城。产城一体，人城共进，于是就有了金融和消费力，金融和消费，又会反哺产业大发展。

这就是一产稳二产强三产兴，兴三产连二产带一产，形成良性健康地发展。

在四川，除了成都，就是绵阳在产业、人口、金融和消费力四个维度做得最好的城市。这四个维度长期高居四川同类城市第一。

当然，在二产上，绵阳目前还不如宜宾，二产创造的效益也不如宜宾。

但宜宾的二产比较单一，没有绵阳新型工业化发展得好，现代化产业体系也不如绵阳健全，特别是绵阳的电子信息产业，已经形成庞大的产业集群，产业链非常强大，对三产的拉动力非常强劲。

这也是四川在几个副中心城市定位上，绵阳是建成，自成一体；宜宾是建设，与泸州捆绑；南充和达州打包在一起，定性为“培育”。

经济发展的格局，就是房地产发展的格局。要不怎么说房地产是经济的蓄水池呢？

不可否认，宜宾产业支撑很有力，创造的财税也高，城市基础设施日新月异，对人口的吸引能力不可低估，金融和消费力的短板将会逐渐改善。

未来，宜宾的房地产还是具有较强的规模效应。

未来，四川的商品房的供需，成都是超大规模，绵阳是大规模，宜宾是较大规模。

南充、达州、泸州三个经济体量、城市规模和人口比较靠前的城市是中等规模，成都平原城市群中除了成绵德以外的乐山、眉山、资阳也会以中等规模存在。

这是为什么呢？你看长三角和珠三角，超大城市周边的中小城市，房地产也会发展得不错。

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