今年4月26日，成都发布“全市范围内住房交易不再审核购房资格”新政，全面解除成都已实行近8年的限购政策。近4个月以来的时间，住宅市场对此反应冷淡。克而瑞四川数据显示，6月份房企年中业绩冲刺，市场成交短暂上升之后，7月份市场进入传统淡季，商品住宅的供应与成交量环比均呈现下降趋势，供应面积环比下降近4成，而成交面积环比下降约13%。此外，相比去年同期，今年7月份的供应与销售量均下降约30%，销量为近一年来的较低水平。
| 成都顶级公寓产品蔚蓝卡地亚花园城
全面解除限购之后，人们对于买房的热情并未高涨，商品住宅成交量反而下滑。那么，几年前曾经火极一时，被许多人称为“类住宅”的公寓，市场表现又如何？当购房资格已不再被限制的时候，特别是8月12日首套房资格新政出台之后，公寓还有购买的价值吗？
科普：关于公寓你首先必须明白这些
在回答公寓能不能买这个问题前，我们有必要对公寓的概念做一个梳理。
就目前市场而言，公寓大致分为三种：住宅类公寓、商办型公寓和酒店式公寓。
1、住宅类公寓
住宅类公寓就是住宅。这个“公寓”的概念来自于《住宅建筑设计规范》。在这一文件的基础上，各地也相应地出台了住宅建筑设计的细则，对住宅建筑的日照时间做了强制性的规定。《成都市规划管理技术规定》第三章规定：每套住宅应有一个卧室或起居室（厅）大寒日日照不低于2小时。而在成都市《关于“公寓”建设管理的若干规定》中则明确“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。
也就是说，这种公寓是一种日照不能满足要求的“特殊住宅”。但除了日照不够充足外，其余的性质与功能与普通住宅并无差异，它可以落户，也采用民水民电民企，它本质上仍然是住宅。
2、商办类公寓
商办类公寓是大多数人“以为的公寓”，也是本文讨论的重点。这种公寓，本质上是一种营销概念，在建筑设计规范或其他官方文件里并没有这样的说法。
商办类公寓产权是商业或办公，产权年限一般为40年，是商业或办公产物业一种形态变化和面积切割。受制于市场因素的影响，开发商会将商办产权的土地开发成类似住宅的建筑，将产权面积根据营销需要进行大小切割，便于快速销售出清。因此，它在设计上就是为了适应营销而生的。
政府在做住宅的规划时会做相应的配套规划，如自来水、道路、公园、学校、医院等等，但针对办公用地，其配套规划就不一定会有这些。因此，商办型公寓在规划上就不具备相应的住宅生活配套。商办类公寓不能落户，一般不通天然气，也没有烟道，水电也是商用标准，因此后期的使用成本也会偏高。
| 商办类公寓（成都某项目）
商办类公寓常见的有SOHO和LOFT两种类型。SOHO，Small Office and Home Office，也就是一种办公和居家合二为一的空间；LOFT，是一种挑高的空间，一般可以分割成两层或者一层半的空间。
商办类公寓在市场限购时被作为一种“类住宅”，受到一些急于上车的客户的关注，而当市场限购放开之后，这类公寓作为“类住宅”的功能面临进一步弱化，投资属性成为其首要属性。
3、酒店式公寓
酒店式公寓的土地性质是商服用地，房屋用途为旅（酒）店。产权年限有40年，也有50年。酒店式公寓在设计上即是按照酒店规范设计，一般后期亦由酒店提供相应的服务，入住者多为一些跨国公司的高级雇员。
市场：公寓成交走低风险增加
因为商办类公寓本身是适应营销而生的，因此这类公寓对市场的敏感度也相当高。
在市场整体走势偏弱的大环境下，成都的商办类公寓的供销自然也显著走低。锐理数据2024年上半年报的数据显示，上半年公寓供销均同比下滑，SOHO成交45.98万平米，为办公市场的主力成交产品；LOFT供应同比下降84%，量价均处于低位。50平米以下，50万元以内，成为今年以来公寓成交的主力产品，100万元以上产品的接受度则明显走低。
| 数据来源：锐理数据
上半年公寓整体供大于求，处于量价下行、低消高存的态势，去化周期提升至4.5-6.1年，市场风险增加。
实际上，公寓对于市场变化，尤其是政策变化反应极为敏感。早在2022年，成都开始优化限购区域，缩短限购年限的松绑，成都市场的公寓成交就应声大幅下跌（2022年SOHO成交面积同比下跌39%，LOFT成交面积同比下跌46%）。尽管在2023年公寓的供应量还曾明显上升，但是成交量大幅度下跌一直持续到今年上半年，SOHO去年和今年上半年的成交面积同比下跌29%和23%，LOFT去年和今年上半年的成交面积跌幅分别为3%和41%。
| 数据来源：锐理数据
受政策松绑的刺激，住宅市场曾短暂上扬，但公寓的成交却持续走低，买公寓的人越来越少。
另一方面，成都公寓在前几年大火，主要的助推因素是成都的限购政策。而随着限购政策的全面放开，公寓产品失去这一核心助推力，逐步回归市场理性，也呈现出了显著的分化特征。
其一，作为商办类产品，公寓具有明显的投资属性。当限购政策完全松绑之后，这种投资属性得以凸显。因此，市场会选择投资属性较强的区域，锦江区、高新区、天府新区因为区位强，商务氛围浓厚，目前还能实现较高的量价，其他区域则在新形势下逐步走弱。
其二，回归投资属性后，小户型低总价的公寓产品会是公寓市场的主流产品。这类产品会集中在二圈层的热点区域，成为接下来人们投资的热门选择，如位于东安湖的龙湖焕城、位于行政学院的龙湖光年、位于东湖的中港CCPark。
| 东方希望·金融悦公寓，摄于2023年
与此同时，受当前改善市场的主流影响，在一些绝版的繁华地段，大面积的高端公寓仍然有着相当的市场热度，如金融城的东方希望·金融悦、以及位于太古里的卓越点将台79号，不过最终的成交情况还取决于“性价比”。
慎重：当前购买公寓要选对区域更要算好细账
清楚了公寓的基本属性以及当前的市场情况之后，我们再来回答这个问题：全面解除限购之后，成都40年产权的公寓还能买吗？
答案是：能买，但要看怎么买。
首先，要选对区域。在公寓市场风险增大，严重分化的当前，春熙路、金融城、天府新区中央商务区等核心地段，因为住宅基本断供，区域的公寓可作为城市核心资产，仍然具有相当的价值。此外，在一些一二圈层的热门区域，有相应的产业配套，有便捷的通勤条件（尤其是地铁线路），有成熟的商业氛围，具备相当的租客群体，这些都是公寓购买必不可少的条件。
其次，还要算细账。第一个是公寓的购买成本，公寓属于商办物业，因此首付比例和住宅是不同的，一般要求是50%甚至更高，这是在购买公寓时不得不考虑的问题。
但是一般而言，公寓的价格比住宅要低很多。以上文提到的东方希望·金融悦为例，当前其公寓均价约25000元/平米，而其附近的住宅小区如中海城南一号的二手房售价则在50000-60000元/平米，仅不到一半；相关数据显示，成都公寓价格仅住宅价格的0.5倍，一线城市的普通公寓价格为住宅的0.7-0.8倍，顶级公寓则超过住宅价格最高达两倍之多，屡屡刷新房价的最高记录。
此外，由于公寓面积段相对灵活，50平米以下的公寓供应不少，因此，低单价+低总价的配置，对于经济实力有限的年轻人也同样具有相当的吸引力。不论是作为买房前的过渡，还是作为一笔小的投资，都是一个不错的选择。
第二个是计算公寓的租金。公寓的租金一般会高于住宅，尤其是在比较繁华的商业区或者产业园区。根据成都市住房和城乡建设局发布的2024年2季度成都市租赁住房平均租金水平，位于高新区的芳草街街道、石羊街道、桂溪街道等区域，公寓类的租金高于住宅类租金50%-80%，公寓类的租金收益高于住宅。
| 数据来源：成都市住房和城乡建设局官网
据贝壳找房的数据显示，2024年2季度57%的街道租金上涨，高新区石羊街道涨幅最高，租金涨幅的区域与公寓的热门区域基本吻合。在住宅市场和公寓市场均量价普跌的行情，租金上涨对于公寓投资来说当然不啻为一个好消息。
第三个是租金收益的稳定性。这取决于选择的地段以及房屋本身的装修状况。因此，具有良好服务，例如具有酒店服务的公寓更容易租到高租金。当然，交给酒店统一打理，或者租给贝壳找房省心租等网络平台，也给公寓的投资省下了不少麻烦。
最后，购买公寓也需要考虑未来物业增值的收益。从购买的角度来说，当前无疑是一个不错的时机，价格下滑，利率降低，入手一套公寓作为投资或者自住过渡，都不啻一个好选择。同时，当前价格处于低点，未来物业增值的收益也是一个考虑的因素。不过需要指出的是，公寓的二手交易税费相对较高，比较挑客户。这也倒逼购买公寓需要挑选好的地段、好的产品和好的服务。
总结当下购买公寓产品的建议：
1、挑选商务氛围浓厚，住宅基本断供的核心成熟地段，如金融城、春熙路等，作为一种核心资产购买，它仍然具有相当的价值。
2、挑选热点的一二圈层区域，但它必须满足以下几个前提：便捷的通勤条件（地铁尤其重要）、足够的产业配套及人口、成熟的商业氛围等。这些区域购买小户型更为稳妥。
3、充分预估公寓的租金收益及租客的稳定性。挑选具有良好品质和服务的公寓产品。
