中国楼市出大事!沪深即将上演地王终极对决

小乐商业 2024-07-13 16:40:49

13天前的6月28日,中海在2024年即将过半前夕,于上海、深圳同日推出旗下玖序楼盘,最终上海的领邸玖序销售66亿完成日光,深圳的深湾玖序销售破100亿。

沪深两地作为中国经济排头兵,聚集大量高净值人群,豪宅市场也成为房企必争之地。如今,为了进一步提振市场信心,在即将到来的8月,沪深楼市将上演一场隔空对决,对决的战场在土地市场。

01 上海提前锁定内地单价地王

7月10日,上海发布年内第四批集中土拍公告,包含5幅宅地,徐汇区斜土街道xh128D-07地块赫然在列,将于8月正式出让。

地块起始楼板价10.08万每平方米,它的起点已是其他地块不可触及的终点,即使底价成交,也将加冕中国内地单价地王。此前的楼板价纪录由融信保持,其于2016年超百亿夺下静安中兴路宅地,楼板价10.03万每平方米。

为了防止竞拍过于疯狂,徐汇地块设置了48.048亿的最高限价,溢价率最高30%,楼板价为13.1万每平方米,该价格甚至已经追平了地块北面楼盘汇元玺的房价。

如果以封顶价13.1万每平方米成交,加上建安成本、装修成本、资金成本以及税费,预计保本售价在16.5-17万每平方米。而项目南面的香港置地启元备案均价为17.8万每平方米,竞得者仍然有利润空间。

为何要设上限?因为地块条件实在太优秀,让所有房企无法拒绝。首先,地理位置来看,地块位于徐汇滨江,虽不是一线滨江,但位置离黄浦江也足够近。周边生活、娱乐配套均是顶配,完全可媲美黄浦滨江。

其次,地块出让条件诚意十足。没有5%保障房配建要求,没有中小户型建设比例要求,更没有住宅套数下限要求。概括而言,可以在地块上建设纯大户型社区,在上海招拍挂市场,还是第一次出现如此优厚条件。而且地块体量不大,总建筑面积不到4万平方米,一年即可完成资金回笼。

02 深圳瞄准内地总价地王

深圳也不遑多让,预计也将在8月推出2幅王炸级宅地,地块位于深圳湾后海总部,如果与上海类比,相当于上海的新天地,甚至陆家嘴。

板块配套成熟度也非常之高,包含顶配商业万象城、中上层商业海岸城以及后海居住社区配套。在业内看来,该板块比中海深湾玖序所在的深超总板块发展更快,兑现力更强。

与上海徐汇地块不同,深圳2幅地块体量非常大,1幅总建筑面积66万平方米,1幅总建筑面积71.5万平方米。

虽然是非纯宅地,但周边房价已逼近20万每平方米,预计起拍价也不低,有望冲击中国内地总价地王。此前的总价地王记录由香港置地保持,其以联合体方式在2020年310.5亿拿下上海徐汇一幅综合用地。

03 沪深地王隔空对决 手法惊人相似

上海锁定单价地王,深圳瞄准总价地王,各取所需。细究过程,地王诞生手法却惊人相似。

上海徐汇地块曾于2021年10月21日成交,小米旗下公司以15.5亿拿下,当时地块用途还是商业、办公楼。

2024年上半年,市场突然传出小米退地消息,不久后地块便出现在上海第四批集中土拍名单上,出让面积与原来一致,容积率降至2.2,土地用途变更为住宅,限高仍为80米。

深圳地块异曲同工。地块用途此前为纯商业,7月8日正式规划调整为住宅+商业,总建筑面积未变,住宅部分也没有7090政策限制。

在业内看来,上海、深圳可以说是拿出了压箱底的好地,希望以此带动市场热情。5月底的新政虽然使市场成交有所起色,但持续性仍是考验,还要更多方面的利好来恢复房地产各界信心。

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