一个死气沉沉的楼市怎么热火起来？市民关心、投资人关心，政府也关心。

2012年的上海，2016年的深圳，2023年的成都，都告诉我们一个道理：外来资金。

炒红上海的，是1400多亿的温州炒房团；炒红深圳的，是南下炒房资金2200多亿；炒红成都和西南的，是国企、产业和各路抱团资金1800多亿。

2024年的杭州，论产业，不输给任何人，互联网和电子商务独树一帜，也追上了字节跳动的尾巴；要人口，杭州人口流入的高潮期已过，趋向平稳，2022年比2021年增加17.2万人，2023年又小幅增加了14.6万人。

比人口增加幅度更平缓的，是杭州住宅土地供应。受到宏观政策调控，杭州过去三年住宅地供应大幅度收缩。

2022年，杭州市全年公开出让经营性用地11047.60亩，其中普通商品住宅用地8709.33亩，占比78.83%。

2023年，杭州市出让经营性用地10330亩，普通商品住宅用地7789亩，占75%。

2024年上半年，杭州市成交经营性用地3851亩，普通商品住宅用地仅为2262亩，萎缩超七成。

同时，2024年1-10月住宅用地成交规划建筑面积同比下降46.79%，进一步印证了供应减少的趋势。

楼市可以说是猛踩一脚刹车，一下子跌到近乎冰点。

2024年1-10月，杭州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为269.6万㎡，同比大降42.2%。

2024年1-9月，杭州商品房销售额为2032.3亿元，同比下降39.9%。

这是过去三年未曾有过的差数据。

楼市怎么了？楼市还好得起来吗？这是笔者走访本地，被问得最多的两个问题。

其实就是没有资金。

无论自主，还是投资，亦或是名声不佳的炒楼花、打新黄牛，都没有前途。人们自然捂住钱包，观望为上。

其中，受到蚂蚁金服上市失败影响较大的“未来科技城”板块，前期供应密集的亚运村板块，拖累杭州中端市场最多，成为“罪魁祸首”。

本来，市场对传统楼市意义上的“金九银十”并不抱有太多幻想。

但“917”新政提振了股市，改善了资金面环境。股市财政不仅刺激政府负债表改善，套利资金离开股市后再度奔向了楼市。

中国离不开土地财政，国家本身就期待侧面迂回，盘活楼市资产。

于是，杭州翘首，等来了“金九银十红十一”。

据不完全数据统计，10月份杭州商品住宅成交金额增幅近10%，成交规模为年内第三高，妥妥地为第四季度房产销售开了一个好头。

亚运村板块终于翻红，脱掉了元凶的帽子，成为领头羊。

绿城桂冠东方是亚运村唯一的大型纯居住社区，拥有亚运村最大体量的可售房源，共计2697套房源。该楼盘赶在10月办出大证，将有更多房源进入二手市场，赶的就是这波买房认知。

本来不太卖得动的万科日耀之城，10月份成交10多套二手房，均价在6万元/㎡左右。成交房源户型基本集中在143平米，也有179平米的大户型成交。

华润亚奥城，约942套房源，靠地铁站、亚奥万象天地和钱塘江边更近，在9月份交付，以大户型为主。

亚运村板块二手房也是成交活跃。次新房房龄在5年之内，价格区间在四五万左右。

观察亚运村板块，对于体验杭州楼市很典型。

买入这个板块的业主，多数是2018年以后进入杭州工作的中产，代表了楼市的新逻辑——由于以后人口减少，财富集聚性加强。

惟有虹吸三四线城市的流量，得以保住少数的超一线和一线城市。城市内部，又以非核心地区和核心稀缺地块（滨江、西湖）作为阶层划分，财富和权力秩序井然。

不仅是中端地产发生变化，杭州的高端地产，红十一月也是暗流汹涌。

外来资金的代表是中东资金，急先锋是迪拜知名豪宅开发商达马克（DAMAC Properties）。

11月中旬，达马克携首批资金80亿元，秘密出手杭州3平方公里顶奢经济，抄底百亿圈层。

达马克带来了旗下中国团队，密集拜会杭州各领导型豪宅，如杭州之门、江南里、云溪葛园、绿城桃花源等。连楼盘主力销售中介，都收到了达马克的投资组会议邀约。

迪拜达马克地产公司是中东地区领先的豪华房地产开发商，自2002年成立以来，一直致力于为全球客户提供高端住宅、商业和休闲物业。地产项目遍布中东地区的阿联酋、卡塔尔、沙特阿拉伯、约旦、黎巴嫩以及英国等地。

达马克地产善于攫取稀缺地段，开发高端地产。

例如公司在迪拜开发的两个大型豪华社区——达马克山庄（DAMAC Hills）和达马克山庄2，总占地面积近1亿平方英尺。

它曾经忍受高额成本，在迪拜塔地区开发了13.5亿美元的酒店和豪华公寓项目，即达马克大厦派拉蒙酒店及度假村一期（DAMAC Towers by Paramount Hotels & Resorts Dubai），这是该地区第一家派拉蒙酒店和豪华公寓。

商业运营能力也很强，与全球多个著名时尚和生活方式品牌合作，如范思哲、芬迪、派拉蒙酒店及度假村等。

达马克地产是阿联酋首家上市的私人开发商，已获得100多个国际奖项和认可，是全球范围豪华地产行业的领导者之一。

从2020年开始，达马克着眼于亚太市场，已在北京和新加坡开设办事处，计划进一步扩展中国市场。

达马克入手杭州，是它在上海和杭州之间做出了选择，是国家房产新政后一个非常积极的信号——外来资金认可杭州的未来价值。

高端楼宇撑住价格天花板，中端房产就能守住价格和销售量。

2024年全年都在折腾，杭州终于可以喘口气了。只要房价企稳回升，市场上大家都有机会，怕就怕一路阴跌。

有关中东资金进入杭州的消息，需要等待三个月左右观察，希望这批新晋资金能够炒活楼市。

投资人挣到钱，其他人才能挣到钱，是规矩，是规律，更是原则。