有人说，现在的佛山很适合买房。

的确，拿前两年的市场来对比，遍地笋盘，“大甩卖”、“清仓价”，价格一夜回到10年前。

某些人嘴上嚷嚷着“笋盘有坑”，实际已经在快速进场刷卡买单。

但是，买房这件事千万不能着急。

这个行业有着太多的隐患，稍稍不留意，就会深陷泥潭，套牢“6个钱包”。

时代的一粒灰，落在个人头上就是一座山。

所以今天这篇文章，淘房君请教了实战经验丰富的老中介，他将抖出行业秘密，佛山这10种房子碰都不要碰。

内行人已经在悄悄处理，咱普通人可不要以身犯险，要不然后续可找不到接盘侠。

01.

物业差的小区

物业水平很大程度上决定了居住的舒适度，包括环境卫生、设施维护、安全保障等。买房不挑物业，真的要吃大亏。

同样是电梯坏了，在业主群里面反馈，好的物业直接有人来维修，差的物业叫半天了说在走流程，所有业主只能等。只是苦了高层业主，大热天也只能吭哧吭哧走楼梯。

小区物业差，物业只会伸手要物业费，面对业主的投诉，各种不作为。绿化枯萎无人管、垃圾堆积、路灯不亮、门禁坏了没人修……这些问题长期得不到解决，住在这样的小区身心俱疲，未来也会影响小区的保值升值。

虽然物业水平是住进去才有体会，但也可以管中窥豹。

小区的保养。如果小区里面有很多小广告的，外人随意进出小区的，一看就知道物业水平不行。

比如尽可能的选择大品牌。大品牌在售项目多，物业太差会影响销售业绩，所以会比较重视物业水平。

还有看物业费多少，也能略知一二，毕竟一分钱一分货。

佛山物业费有五个等级。

最高指导价为一级2.70元/平·月，二级2.35元/平·月，三级2.00元/平·月，四级1.65元/平·月，五级1.30元/平·月。

优质的物业服务虽然价格相对贵，但能给小区更多的保养。

物业费过高，也可以经业委会、物业方和业主协商后降低物业费，像东基童梦天下就做到了，新收费标准将于2024年8月1日开始实施。

02.

特殊楼层的房子

像一楼、二楼、顶楼这种类型的房子，一定不能买。

像一楼，不管一楼会送你多少的花园，多少的附加值，淘房君认为是尽量能不买就不买。

因为对于一楼，有很多硬伤。采光、潮湿、噪音、蚊虫、隐私等问题简直防不胜防。

二楼尽量不要买，污水返涌重灾区。

顶楼是楼市的重灾区，如果防水没有做到极致，是很容易出现漏水的。第二是顶楼异常热。

总之，就算预算再有限，也不要选这些特殊楼层，买不到中间楼层就先忍忍。

03.老破大

老破大的房子虽然地段不错，但楼龄高，贷款难，只能多付首付。

外墙脱落、绿化差、物业不给力，住也不能住，买了基本砸在手里。

如果只是为了孩子的学位，一个老破小足以。

如果想靠老破大来博拆迁，那更不划算。

佛山很多的旧改村，延期、调整方案，甚至暂停。

像北约村，虽说是第一批被纳入南海旧改的，但因为范围很大，户数多，需投入的精力和资金很大，又临近千灯湖和虫雷岗塔，有严格的控高要求，所以进度非常慢，可以说毫无动静。

佛山很多旧楼、旧村，就在中心位置，但是既无规划又无产业，拆不拆的无所谓。

聚龙南村，2021年表决方案通过后，到现在毫无进展。聚龙北村，连“拆”字都没有。

买老破大，想着买来等拆迁，太天真。

04.安置房

安置房，因城市规划、土地开发等原因进行拆迁后，提供给被拆迁人居住使用的房屋。

因为官方提供了一定的经济支持，所以安置房的价格非常亲民。

不少想淘笋的人开始蠢蠢欲动了。

但安置房真买不得。安置房的产权多为小产权，上市交易难，不受法律保护。

安置房的建设标准往往低于商品房，可能存在建筑材料劣质、施工粗糙等问题，给居住安全带来隐患。

05.二手公寓

在佛山，你永远不知道公寓能卖得多便宜，但你也不知道有多少坑在等着你。

像佛山新城1套89㎡两房公寓，原价100多万，现在有缘价38万，含泪亏80多万！

大家完全没有必要心动。

二手公寓的流转成本，包括各类税费、中介费等费用，税点往往要比住宅高出不少。

同样一套38万的公寓，首付5成就要19万，这还不算税费。如果用这19万首付，可以撬动1套120万左右的住宅了。

再者，替代产品小户型住宅更具性价比，低总价，能上学、能落户，二手公寓完全没有可比性。

06.

超高得房率的小区

所谓得房率，如下图所示：

从房屋使用情况来看，得房率越高，意味着实际可以支配的面积越大。

但从整体的居住舒适度、安全性的角度出发，隐患不少。

得房率往往跟小区配套联系在一起，比如楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等。

要是销售跟我们说得房率百分之百（非复式产品），这话一听就不靠谱。

地块就这么大，得房率过高，势必会占据别处的空间，走道会拥挤昏暗，消防通道会变窄，还有只能把电梯尺寸硬生生缩小。

试想一下最坏的情况，要是发生火宅了怎么逃生？

但得房率太低，又不实惠，贷款的钱全用来买公摊面积了。

多层洋房/小高层/高层，得房率也不同。

一般情况下，多层住宅得房率基本控制在85-90%。

7-11层的小高层，得房率在80~85%；12-33层以上的高层，一般在75%~80%。

所以，看着选。

07.旅居大盘

每年的黄金假期都是旅居大盘的销售旺季，很多人就因为凑热门就被忽悠上了车。

但90%都是被割的那一波人。

周边要啥没啥，几年后还没有人接盘，只能烂在手里。如果你真的很想在此自住，当小编没说。

08.被抵押的房子

有些房子虽然有房产证，但是房屋已经被抵押给他人或者机构。

如果在不知情的情况下，被忽悠买入了，那就非常麻烦了。

抵押房是属于“问题房屋”，无法交易也无法办理房产证。

要是真遇到了，一定要和对方积极协商，协商不成的，一定要向相关部门投诉举报

09.一居室

刚毕业的小年轻，总觉得可以买一居室来过渡，不仅节约房租，还有了自己的小窝。

殊不知，花几十万去过渡的成本很高。

目前佛山市场主流需求聚焦90-144㎡普通住宅中积段产品，占比在7成，首改、改善户型是在售楼盘的主推户型。

买了一居室，想置换都很难找到市场。

10.法拍房

佛山法拍房，房源起拍价很低，基本5.5折起拍卖，价格低到怀疑人生。

不仅价格低，数量还多。今年上半年，佛山挂牌2248套，成交拍品1073套，位居全国第3！

但淘房君对买法拍房要坚持三不碰：来源是刑事案件的，不碰；有人在住的，不碰；当事人有非银行借贷纠纷的，不碰。

买错一套房，10年都白忙。总之，有什么问题，欢迎联系刚正不阿的淘房君，买房路上，我们一直都在！