“眼看他起高楼，眼看他楼塌了”

最近，世茂地产因为一笔10.24亿美元的公募债券到期，不能进行本息偿还，已经构成了实质性的违约。这就意味着，已经摇摇欲坠的世茂集团，正式暴雷了！

世茂集团，应该在国内是非常知名的房企了，它的产品，大家应该耳熟能详了吧：

比如说大家熟知的上海深坑酒店，就是世茂集团的作品。

比如说香港的世茂创世纪，被誉为全球最贵重的豪宅之一，也是世茂开发的。

厦门的地标建筑，世茂海峡大厦，也是世茂开发的。

世茂的高楼大厦，几乎遍布我国的一二线城市，而且从2017年到2020年，这几年时间，保持了30%以上的发展增速，成为了地产界的一匹黑马。

但高速增长的背后，也埋下了暴雷这个“祸根”。

与其他地产商不同的是，世茂喜欢开发超高层项目，一般来说，普通住宅项目，开发周期是2-3年，但是超高层项目，往往需要五年以上的周期，这就意味着，回款周期被拉长了，就拿世茂在深圳的标杆项目，深港世贸中心来说，这个项目从拍地到现在已经过去五年了，但是目前仍然为完工，号称总投资超过500亿，原计划2023年面世，而现在却遥遥无期。

而早在今年年初，世茂集团就有意出售深港国际中心项目，对外报价是151亿，就连上海的深坑酒店，也未逃出售之列，对外报价22.5亿。或许，从今年年初开始，世茂的现金流就已经不行了，所以才急着变卖资产来续命。

可能很多人不太明白，区区10亿美金的债务，对一家3000亿的房地产企业来说，怎么就暴雷了呢？

这里面，就不得不提到，房地产企业的开发模式和资金杠杆率的问题了：

1，从商业角度来看，我们衡量一家企业赚不赚钱，主要通过一个指标，叫作ROE，什么是ROE呢？其实就是企业的净资产收益率，这里有一个公式（ROE=销售净利润率×资产周转率×杠杆比率）。

简单来说，就是如果你本身利润不错，那如何能赚到更多的钱呢？这里面就需要利用金融加杠杆模式，利用资产的力量，把生意放大，这样你不就提高了单位时间内赚钱的速度了吗？

明白了这一点，你就基本基本理解了从2015年到2020年，这六年时间，我国房地产企业的运作模式。

2，以上这个模式，其实给烂尾楼也埋下了祸根，房地产企业从拿地到开工，再到预售，最后竣工，这是一整个开发流程，但是开发商为了节省周期，就把竣工这个环节给忽略了，拿到预售资金之后，就接着开发下一个项目。为什么大家这么没有耐心了？因为资金进来了，你需要付利息呀，时间拖越长，利息就越多。

资本对每一家企业来说，其实就是一个杠杆工具，只能说，房企自己没有守住初心，结果越走越偏，最后不光自己暴雷，还连累了多少烂尾楼业主。

3，那很多人会好奇了，房地产项目是由资金监管的，这些项目没有竣工，如何拿到监管的资金，这里面会不会有猫腻？

确实有，因为很多房企是在明修栈道暗渡陈仓，比如说他们会通过联合公司绕开监管部门，他们会用多个房企合作开发共同成立项目公司，由于你的持股比例偏低，对项目的实际控制权较弱，导致项目公司成为其非并表企业，这样就使得项目公司进行融资形成有息负债，不会体现在房企的报表之中。

类似的方法还有很多，比如说明股实债式融资绕过监管，这里稍微比较复杂，以后给大家详说，总是，对房企来说，方法总比困难多。

地产商们为了利润，集体上演了各种无脑加杠杆，所谓的预售金变戏法，某大可以利用39亿资本，撬动2万亿的债务，这背后，是多少业主、债权人的血汗钱？

说到底，做企业跟做人一样，面对巨大利益的时候，不能飘，要回归到做人的本质，那就是诚信经营！

制度只是用来约束人的行为，而诚信是来约束人的思想！