来源：丁祖昱评楼市2024-11-19 09:29:00
财政部发布住房交易优惠税收政策五天后，上海成为首个落地的一线城市。
11月18日，上海市住建委发布通知，取消普通住房和非普通住房标准，与之相关的个人所得税、增值税和契税迎来调整。
具体来看：
取消非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定，核定征收的税率统一为1%。其他个人所得税方面的政策未作调整。
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；不足2年的住房对外销售的，仍按照5%的征收率全额缴纳增值税。
对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
在一线城市中，上海政策调整相对积极，自去年“认房不认贷”以来，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策，且政策力度大、覆盖面广，至此上海房地产政策已进入历史宽松阶段，整体市场也出现止跌企稳的积极信号。
此前财政部“降税”新政明确，北京、上海、广州、深圳四个一线城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，同时明确四个一线城市若取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。
随着上海政策的落地，对于购房者来说，实实在在降低了购房成本，普宅标准取消后，无论是购买新房还是二手房都可以降低交易过程中的税费负担。
首先来看契税，在本轮调整中，购买140平米以下二套房的购房群体受益最大，契税由3%调整至1%，已降至最低水平。
CRIC数据显示，上海目前面积段在140平米以下新建商品住宅套均总价约为588.4万元/套，若以总价600万元/套计算，调整前契税为18万元，调整后为6万元，可节省12万元，减负效应明显。
再来看增值税，这与房东的售房成本直接挂钩，调整前持有满2年的非普宅需缴纳售出价格与购入价格差额5%的税费，假设某房东以总价600万购置一套房产，持有5年后，以1000万出售，那么需要缴纳约20万元增值税，新政后无需缴纳增值税。
同时，在个税方面，政策调整后上述房东出售房源并非唯一住房的，只需支付1000万元*1%即10万元个税，比调整前少了10万元。
也就是说，在政策调整后，上述房东出售一套总价1000万满五不唯一的房源合计少缴纳20万元税费。二手房售出成本大幅降低，预计二手房挂牌积极性将有所提升。
在稳楼市政策方面，今年以来上海持续在“限购”政策松绑、财税政策等方面调整优化政策内容，先是5月27日“沪九条”，9月末“沪七条”发布，紧接着11月中旬取消普宅标准。一系列包括降低购房门槛、降首付比例、降房贷利率和降低税费成本等政策接连落地。
利好政策效应将持续释放，促进上海楼市止跌回稳，从10月以来上海房地产市场表现可以看出，市场已出了积极的回暖迹象。
首先新房市场，CRIC数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积为67.08万平方米，同环比齐升，同比增加11.8%，环比增长42.8%。
11月上海新房市场依然高热，从前12日新房成交数据来看，据CRIC监测上海11月前12日新房成交面积达到48.76万平方米，已超过9月新房成交量，较2024年10月日均增长67%，较9月日均增长2.7倍，同比2023年11月前12日增长3.3倍。
与新房市场相比，二手房市场的回暖表现更为明显。
CRIC数据显示，2024年10月上海二手住宅成交面积为183.03万平方米，同比上涨69%，环比上升68%。前10月二手房累计成交面积1399.87万平方米，同比增长12%。
在利好政策推动下，11月上海二手房市场仍然保持高热态势，据CRIC监测数据，11月前12日上海二手房成交面积达到84.96万平方米，较10月日均增长12%，较9月日均增长65%，同比2023年11月前12日增长70%。
从房价来看，上海新房持续领涨，二手房价格迎来止跌拐点。
国家统计局数据显示，10月上海新房环比上涨0.3%，并已连续上涨29个月，且自今年3月份以来环比8个月领涨全国。值得注意的是10月上海二手房价格止跌转涨0.2%。
整体来看，无论是新房还是二手房，上海楼市均处于前期930新政利好释放期，随着普宅标准取消，一定程度上将进一步巩固前期楼市回温成果，有利于推动楼市止跌回稳。
在宽松的政策带动下，楼市信心正在逐渐恢复，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强。上海新房市场活跃度进一步提升，二手房市场热度延续，并呈现“量升价稳”的趋势，随着一二手置换链的进一步传导，改善型新房市场率先回暖。
财政部等三部委房地产税收政策发布之后，上海是首个落地取消普宅标准的一线城市，随后北京跟进取消普宅标准，广州和深圳也将加速跟进，一线城市政策进入宽松期，政策利好效应仍将持续。
在房地产“止跌回稳”的政策预期下，以上海为代表的核心城市房地产市场将逐步复苏，整体楼市也将趋于稳定。
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