来源：克而瑞2024-10-31 10:02:45

就在银十压哨吹线前，10月30日广州久违迎来了多宗地块同时竞拍场面，5宗涉宅用地全部成功出让，累计收金81.17亿元.

其中，被市场高度关注的琶洲南三宗宅地在延期出让后，本次最终为保利发展以59亿总价底价成交。

时隔半年回到土拍市场的天河区金融城东区AT091415地块，在降低出让条件、增加配建要求的指向性条件下，最终为珠江实业、华润、广州城投、南沙交投联合体兜底成交。

而荔湾区河柳街AL0111032地块两次延期后，由越秀地产底价成交。

对于今天的出让结果，专家点评如下：

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

在10月广州楼市成交全面回暖的春风下，本次土拍地块顺利出让，对于促进广州房地产市场止跌回稳具有正面的意义。从拿地房企来看，今日出手的企业包括有保利、越秀和珠实联合体等，全部都是在广州深耕的央国企，一锤定音，对市场起到了“稳定军心”的作用。值得一提的是，与此前南方面粉厂地块的激烈竞拍不同，本日土拍均为延期后底价成交，主要也是因为各个地块均有客观条件的限制，包括金融城东区地块需要配建南沙体育综合体和小学、琶洲南地块周边市政配套不完善、荔湾区河柳街地块用地狭小等，成交结果符合预期。按照中央政治局会议的最新部署，未来对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，广州等一二线城市核心区优质地块的市场价值进一步凸显，值得实力房企把握机会。

作为银十土拍的收官之战前夕，地块究竟有哪些亮点值得关注？请看全文。

PART 01

琶洲南区AH090402、03、04地块

三宗宅地属于近年来热门的“小而精”类型，有望对地块实现连片开发，由保利发展以59亿元成交总价拍下三宗宅地。克而瑞监测到，近六年来保利发展持续在海珠区开疆拓土，在此之前，保利发展基本保持每年在海珠区拿一宗地的频率，累计拿地金额119.17亿元，成交总建面33.47万㎡。

加上今天的三宗宅地后，克而瑞监测到，今年以来保利发展以183.44亿元拿地金额持续稳坐广州房企拿地金额TOP1。

不过此前据内部消息透露，作为下半年的“香饽饽”，针对房企进行前期调研时，不少房企都对琶洲南这批宅地表现出了极高的兴趣，光是到场的房企就高达20多家。三宗地块总用地面积约6.7万㎡，挂牌起始价分别为28.74亿元、15.57亿元和14.68亿元，起拍楼面地价依次为4.25万元/㎡、4.3万元/㎡和4.3万元/㎡，容积率均为2.5，是中心四区难得一见的地密地块。

同样与南方面粉厂地块同为“传世系”成员，最终结果却大相径庭。

地块位于广州的人工智能与数字经济试验区内，享有丰富的教育资源和产业集群，隔黄埔涌可望对岸琶洲广交会展馆，地段优势明显，还有公园+CBD景观加持。

缺陷也相对明显，周边配套仍处于相对匮乏的状态，预期暂时无法拔高。此前就有消息指出，为打消房企顾虑，海珠区展现出足够的诚意，花重金对地块进行了一轮规划调整，比如修建临时道路、搬迁变电站，拆除高压塔，全面改善周边环境等。

市场表现方面，克而瑞数据监测显示，目前地块周边三公里内有三个项目在售，一个项目待售，近一年商品住宅成交750套，成交均价113503元/㎡。

另外，未来随着三宗地块的入市，究竟是“供应过剩”还是起到“解渴”的成效呢？

PART 02

天河区金融城东区AT091415地块

早在今年四月自带聚光灯出让的天河区金融城东区AT091415地块，经历终止下架后，此次重新出让对出让条件进行了不少调整。

由珠江实业、华润、广州城投、南沙交投联合体以16.05亿元成交总价，19672元/㎡楼面价兜底成交。（未扣除配建）

在出让条件上，不再提及“竞得人须承担土壤污染修复工作”，且地块交付时间从在签订出让合同之日起3个月内调整至12个月内，在一定程度上降低了房企的拿地压力。

地块容积率从4.59调整至4.83，公服建面从170㎡增加至5120㎡，扣除公服后居住建面保持76500㎡不变，居住舒适度有所降低。

起拍总价由42.37亿元下调至16.05亿元，但增加了建设市重点工程南沙全民文化体育综合体项目，建设金额为人民币22.4亿元的要求，同时还须配建AT091417地块的18班小学，实际楼面价为47115元/㎡。

按照官方公布公布的效果图显示，未来地块建成有望打造江景板式大平层，加上周边有学校及商业的加持，充满想象空间。

但缺陷也相对明显，位于黄埔大道与车陂南路交界处，不可不免的会有噪音及灰尘影响。

在市场表现上，克而瑞数据监测显示，近五年板块住宅市场主要受土拍、规划等因素影响，金融城板块2023年前较少新项目入市供应，2023年起珠江天郦、保利华创都荟天珺陆续领证入市使得市场有所活跃，近一年板块一手住宅网签均价在8-12万元/㎡左右浮动。

二手房方面，克而瑞数据监测监测显示，地块周边三公里内近一年二手房成交968套，成交均价55170元/㎡。

PART 03

荔湾区河柳街AL0111032地块

经历了两次延期后，地块终于实现底价成交。

地块成交总价6.1亿元，成交楼面价27500元/㎡，出让面积约2.19万㎡，计容建面2.22万㎡。

从广州土地推介会上宣传的地块效果图来看，地块限制较为明显，该地块仅有两栋住宅楼，几乎没有园林。

地块位于荔湾区老城区内，周边配套非常完善数家三甲医院及教育资源也颇为密集，商业及公园休闲设施基本满足生活需求。

克而瑞监测到，目前地块新房供应较少，以二手房为主，成交量价表现较为稳定，地块入市有望激发潜在置换需求。

明天，还将迎来越秀区广州大道中(原中山一消防站地块)AD016619地块、番禺区禺山大道南侧BC0608111、BC0608001地块的出让，究竟最终结果如何？是否有机会打破今天土拍0溢价的“僵局”？我们不妨拭目以待！

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