很多时候，有许多人坚信自己赚钱是个人能力所致，跟时代红利完全不搭边。殊不知，很多时候，仅仅是个人搭乘了时代红利的快车，但很多人却坚决不承认

事实上，分税制改革之后，土地出让金和建筑业摇身一变成为地方政府税收的主力。在这种形势下，与建筑业相关的行业瞬间成为了备受青睐的香饽饽，比如说今天的主角-房地产。

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头二十年，房价上涨的速度惊人

我国房地产真正起步的时间节点是1998年。从整体上呈现线性增长的趋势。具体来看：

1998年-2003年：销售额、销售面积、房价三个指标平稳增长，房地产市场开始大踏步发展。2004年-2007年：房地产市场开启了两轮狂飙，数据猛增。2007年全年总销售额为29604亿元，比2006年的总销售额20510亿元增长了9094亿。2008年：房地产市场极其惨淡，年度销售面积与2007年相比减少了10324万平米，年度销售额与2007年相比减少了4536亿元，房价也有所下跌。2009年：房地产市场强烈反弹，销售额同比增长18927亿元，销售面积增长28886万平米，房价上涨了837元/平米。2010年-2014年：房地产市场整体平稳发展，年度销售额和销售面积持续增长，房价也有所上涨。2015年-2016年：房地产市场出现分化，一线城市和部分二线城市房价持续上涨，而部分三四线城市房价则出现下跌。2017年-2019年：房地产市场调控政策持续加强，房价涨幅逐渐放缓，房地产市场逐渐回归理性。2020年-2022年：房地产市场受到疫情等因素的影响，销售额和销售面积出现波动，房价也有所下跌。2023年：销售额和销售面积有所增长，房价也有所上涨，但从3月份开始，就开始走下行通道了。

也就是说，房价走了一路上涨的线性增长模式，从上面这个图来看，这线性趋势走得是相当稳，让人觉得有一种错觉：

中国的房地产永远上涨，房价永远不会跌，即使有泡沫，政府也不会跌。

为什么会这么说呢？

因为这符合地方政府的自身利益，会增加自己主观地方的收税，提升地方GDP水平。企业自身想赚钱，地方政府再推动，双管齐下，造成如今房地产今天的局面。

那为什么会熄火呢？

主要是居民杠杆率已经加不上去了。

什么是居民杠杆率呢？居民杠杆率是居民总负债与GDP的比值。

现阶段，我国居民杠杆率就是64%左右（发达国家差不多）

根据国际清算银行（BIS）2020年9月末的数据，发达经济体的居民杠杆率平均值为78%；新兴经济体平均值为50.6%；

也就是居民再也加不起贷款了。

所以之前政策出了“房住不炒”，其实也是高层看到了风险，于是各种限购措施出台。

综合发达国家房地产崩盘的历史来看，都是以房价、股市崩盘开始的，崩盘前最明显的症状就是：杠杆过高。

现如今居民杠杠率从2006年10%左右的杠杠率上升到如今顶到64%。其中的恐怖程度你可以想象一下。

数据来源：国泰君安证券研究，Wind

物是人非，当时有多快乐，现在就有多悲伤

根据国家统计局的数据显示，今年1—6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。

从开工、施工、竣工等情况来看，都是下降的。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积487437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%。其中，住宅新开工面积27748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。

来源于国家统计局

来源于国家统计局

最近看到了一个数据，7月过半，深圳乐有家门店成交数据显示，7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/㎡，对比6月下跌3%，也意味着深圳房价正式迈入“5字头”。平均价格跌破6，意味着深圳房价下跌的速度是很快的。

对于全国楼市来说，北上广深的房价一直是全国房地产的风向标，一线城市的下跌，将会加速的房地产出清，但也造成了经济风险。

所以，我们一直在努力让房价企稳。

特别是517政策的出台，标志着“房住不炒”这个政策的成功，房地产政策也从收缩转为放松，尽量让房地产“软着陆”。

未来房价的走向是怎么样的？

从西方国家房价下跌历史来看，房价与人口出生率的趋势一样，一旦下跌，短时间是不大可能止住的。

以日本为例，上世纪 90 年代初日本房地产泡沫破裂，房价大幅下跌，几十年也没有恢复之前高位的价格。

当时日本经济过热，房地产市场过度繁荣，随后受到一系列政策调整和经济形势变化的影响，房地产市场急转直下。与此同时，日本的人口出生率也持续下降。

在房价下跌后，尽管日本政府采取了一系列措施试图稳定房价，但效果不佳。在之后的几十年里，日本房价一直处于低迷状态，未能恢复到泡沫时期的水平。

综合欧美等国家房价发展史来看，有这么三个阶段的下跌情况：

第一阶段：快速下跌

在这个阶段，房价呈现出急剧下降的态势，跌幅达到 30%-40%。这通常是由一系列重大的经济和市场因素共同作用导致的。

第二阶段：缓冲下跌

经过第一阶段的急跌后，房价进入缓冲下跌阶段，跌幅约为 20%，呈现出阴跌的特点。

在这个阶段，市场的恐慌情绪有所缓解，但整体信心依然不足。尽管政府可能出台一些稳定市场的政策，但效果有限。

房地产市场的供需关系仍未得到根本改善，房屋库存依然较高，而潜在的购房者大多保持观望态度，等待房价进一步下跌。

第三阶段：平峰期下跌

此时，房地产市场已经经历了前两个阶段的大幅调整，市场逐渐趋于冷静和稳定。但由于一些深层次的问题尚未得到根本解决，房价仍在持续下行10%左右。

一方面，经济发展可能进入一个相对平稳但增长动力不足的阶段，居民收入增长缓慢，购房需求依然不旺盛。

另一方面，房地产市场的库存压力虽然有所减轻，但仍然存在一定程度的过剩。同时，房地产市场的投资属性进一步减弱，投机性需求基本消失，市场主要由刚性需求和改善性需求支撑，而这部分需求的释放较为缓慢且谨慎。

现在处于什么阶段，普通人应该怎么做？

从全国多城的房价表现来看，处于第一阶段的下跌基本上已经完成，也就是急跌已经阶段已完成。

对于普通人来说，主要分刚需与改善两大群体。

刚需的话，可以选择再等等，也就是不要轻易上杠杆，让子弹飞会儿。

对于改善的群体，特别是 2016-2021 年上车的群体平均下跌已近 30%，这个时候可以将房子挂出去，看看有没有合适的买家。

当然人家也会砍价，千万不要再有期待房价反弹的愿景，因为这会让你不切实际。

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