大概去年这个时候开始接触二房东这个群体
他们中有的是从机构中介出来的、有的是小中介门店间兼职做的
不过更多还是专门做二房东然后每天骑着电动车到处收租到处维修的职业二房东
老实讲那时候就已经领略了正在消失的二房东
隔断房被发现那是真的砸、行情差的时候兜里的钱得倒贴
不过这几天当我再踏进这个小圈圈的时候
还是倒吸一口凉气
如果之前是10位二房东消失两三位的话，那现在就是能留下两三位就很不错
体面的转行、体面不起来的干脆跑路
大批二房东落荒而逃的背后这个行业发生了什么
01
最先s的是2021年高价拿房那批
二房东生意经就是低价收房-高价出租，然后赚差价
遇到市场好的时候也跟租房者一样会遇到房东坐地涨价
从福建南平来的柴哥跟我举了一个例子
2021年他收到消息闵行春申有套三房房东要招租（房东召唤附近中介、二房东拿房）
这是房东刚刚拿到的动迁房，还是毛坯，位置、交通、学校也一般
但即便如此柴哥还是要跟一众同行们抢
房东在房子中间摆了张桌子跟他们一个个谈价
最开始是附近二房东，然后是手上有几十套的二房东，最后是中介门店
他们的价格也从每月7800元到每月8200元再到每月9000元，价格持续往上
柴哥那天迟到了，被楼下其他二房东拦在楼下不让上楼
等柴哥冲上来的时候价格已经出到每月9300块，柴哥跟房东简单寒暄两句说
我出10500元
这是当天最高出价，很快柴哥就拿下这套房，一签就是7年
房子拿到手后从装修到布置大概1个月，只做了水电和隔断，然后三房变四房
每间月租2500-3000元不等
2021年租的没问题、2022年也没多大问题
到了2023年他开始着急，四间房有两间开始空置，招不到人
10500元/月的拿房价格帮助柴哥拿下这套房，但这也是用低利润率换来的高价拿房
空置一间利润就没了、空置两间就要倒贴
更恐怖的是你还不知道什么时候才能招到租客，这是个无底洞
类似这样的高价拿房他手上不止一套
他福建南平来的小兄弟们也遇到这样高价拿房现在又骑虎难下的煎熬时刻
我有时候在想为什么会有人踩在高点，他们不知道规避风险的么
但我其实把这件事想的太简单
放在现在这个行情谁不知道这是高价拿房
但放在2021年那样热油滚烫的市场，租金是看涨的，你拿不到房才叫有问题
翻过年来这个3月柴哥割肉了手上一半的房子，都是2021年冲进来的一批房子
现在每天一睁眼要做的事就是处理跟大房东的合同纠纷
02
资金链断裂也送走一批
同样也是房屋空置带来的生意崩盘，不过不同于拿房拿在高位
这些二房东都是市场平稳时期入手的房源，而且也跟房东谈了非常便宜的价格
但无奈他们s在拿的太多太多
我找到位深耕世博的二房东，手上最多的时候能有百来套房子
他给自己取了个英文名Andy，想把生意扩到浦西老市区
他的打法有点像贪吃蛇
每一套房/单间的收租日期，跟大房东的付租日期是有时间差的
他用A房源的收租去付B房源租金，而B房源收租后会拿去收新房源C房源
C房源租金出来后再去付D房源装修，只要房源能消化就有不断的资金流
哪怕遇到一些零星空置，大房东的免租期也可以让资金缓缓
其实这也是不少二房东的扩张路
只不过Andy还要再激进些，为了不断拓展房源他会去借贷
他的底气来自于免租期和入住率，免租期可以缓解、入住率是硬保障
但当Andy的入住率从90%降到83%的时候他就慌了
渐渐的他的租客纷纷违约，有的是换工作、有的是去别的地方租
有的干脆过完年就没回，留房间里的一衣柜衣服也不要了
当他手上的房子入住率只有70%不到的时候
他的窟窿就再也补不上了
这几天他每天从睡梦中醒来就得面对贷款催款、还有大房东微信
他搞不懂怎么一下就这样了
虽然同行早就提醒过他时代变了，但他依然觉得赚不到钱的是别人不是他
03
“我的租户全都过去住保租房了”
这是我去踩盘城开·莘社区的时候遇到的一位二房东
那会我踩盘莘社区周边，他刚从居委开会出来，大致的意思是要稳定不要跑路
他说他手上客户几乎全都去租保租房了
城开莘社区是位于七莘路地铁站三四百米的保租房项目
面积40平-60平不等，月租价格在三千到六千居多
会所、运动场、便利店、停车场一应俱全，也能够办居住证
城开莘社区投入市场之后，很快周边每个小区都一下子空出好几套
客户一个月押金不要，也要搬进城开莘社区
刚开完会这哥们儿跟我分析
他说他的客户集中在3500-6000月租金段，每个租金段都能在那边找到更合适的
月租3500元的原本只能租个15平单间，现在加个六七百就可以住个30平的一室户
月租5000元的原本能租个37平的一室户，现在同样不到40平小单间还能便宜个六七百
月租6000元的原本是小情侣整租的周边50-60平小两房，现在换到保租房那边面积变小了十来平，但价格一下子省了2000多块
别说租客了，就他自己看着那房子都心动了
你说谁还跑去跟二房东租
于是这些砸租金砸装修玩差价的二房东吃不消了纷纷离场
04
“越低端越s的快”
有一说一有些二房东的消失跟政策跟行情高低都无关，而是s在自己手里
很多时候我们看到的二房东房源都是怎样的
一间三房简单隔成四房，里面的装修一塌糊涂
我去看过一些老破小租赁，墙壁发霉、楼板沉降
马桶和淋浴房旁边的地砖破损严重、客厅卧室的地板也翘起来很多
我想着这得多迫切才选择住这里
市场好的时候房子拿到手里，哪怕是毛坯都有人住
但市场不好的时候，你再拿出毛坯，别说有没有人租，哪怕过去的租客也会搬走
我认识的一位二房东两年前他在静安新城拿了几套房，两房被隔成了四间
装修的很粗糙，原本墙体需要隔断砌墙的，他就直接弄了简易石膏板，完全不隔音
卫生间、浴室就让人简单打扫了下
市场好的时候，房源紧缺，客户来了之后没啥选择，就得直接签
2019-2021年租的蛮好的，2022年也能勉强平进平出
但2023年开始退租的客户越来越多
新进的客户进来一看那环境立马掉头就说不租了
翻过年来这个2024年，4间很快就空出了3间，最后那一间客户很快也要搬走
但凡有更好的选择，这种居住条件是肯定要被抛弃的
同时被抛弃的还有他们的二房东
他们的观念还停留在低价收入-隔断租出这样的低端租赁
殊不知市场已经翻天覆地，太多租赁选择摆在消费者面前
在装修精美、小区安逸的对比下，我为什么要去选择发霉的屋子
保租房的设计前卫、公区个性，我为什么要去选择去住隔断
更要命的这些更好的房子还更便宜
你说说这时候你再拿出那些随便做做的房子给谁住
一位业内资深租赁人士跟我分享说，连续五年他能把自己业务做到全司前五
这背后他发现了一个非常大的租赁氛围变化
就是改善不光出现在住宅，也出现在租赁
大家对好房子的需求越来越渴望，不管是买房还是租赁
相反的他去看他身边认识的二房东群体
越做低端、s的越快
05
为什么关注二房东
本质上二房东也是租赁闭环里的有机构成
不管我们把这个行业说的再不堪再可恶，但上升到需求端他有存在的位置
但今天这篇并不是想讨论租赁这类市场话题
也更没有冷眼旁观二房东落荒而逃的意思
而是通过二房东这个租赁闭环里有机构成的角色去看这个行业
你说二房东消失是因为市场么、是因为政策么、或者是因为保租房崛起？
这些都是理由，但不全是
真正影响市场的永远是需求
真正让二房东落荒而逃的其实是这个时代
二房东们落荒而逃的背后我看到租赁库存确实承压
我也看到机构租赁的崛起和趋势
我更看到我们自己对于居住的更质朴的需求
这也是我们今天再看回二房东这个群体的最大原因
