地产财富会

天将降大任于斯人也。好吧，也没看把佳兆业怎么样。

2020-4-2

弱者喜欢“搭便车”、蹭热点，强者却喜欢逆境突围。

2019年是公认的房地产行业“盘整期”，便车翻了，热点冷了，天台上排队的房企不知有多少，但有一家企业却强势穿越周期。

3月31日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK）发布2019年财报，房企30强的榜单上掉出一位“幸运儿”。

期内，佳兆业实现合约销售881亿，增长26%；营收480亿元，增长24%；毛利138亿元，增长24.3%，年内毛利维持在28.8%；归母净利润46亿元，同比增长67%；

数据显示，佳兆业增速领先TOP30房企平均水平，已超额完成2019年全年目标。

尤其值得注意的是，佳兆业三年复合增长率近40%，盈利能力大幅提升，已经完成在房企榜单上的三次跨越。

根据克而瑞数据，佳兆业销售金额从2017年39名，一路迈进TOP30榜单，留下赛道旁观众无数。

而如果以整个行业增速放缓，市场面临下行压力作为背景板的话，佳兆业的业绩的跨越形象在旁观者眼中或许更高大。

时代抛弃你的时候，可能连招呼都不会打，但佳兆业准备继续超越你的时候，并不是无迹可寻。

股市是国民经济的晴雨表，财报是佳兆业的未来发展的晴雨表。

尽管2020年人类经历一系列史诗级黑天鹅，但细看佳兆业财报，不难看出其中蕴含的佳兆业免疫力强、身体健康，还能扛得住黑天鹅的冲击，继续稳步前进的“佳兆”。

“佳兆”1：

管理层信心不倒

在房企开启攀登模式的2020年，信心在一定程度上比数据更重要。如果未战先怂，2020年肯定不会太好。

佳兆业管理层言辞中充满自信，具体体现在：

1

敢于亮目标

当前的市场环境中，不少房企不够自信，避谈目标，但佳兆业首席执行官麦帆在全年业绩线上记者会上表示，佳兆业2020年目标不会因疫情更改。

“2020年的业绩目标总体上没有变化，我们是与去年持平略有增长，应该是在1000个亿的销售额。在疫情下，我们会更加努力，不会轻易改变我们制定的业绩目标。”

根据记者会现场信息，佳兆业2020年前3个月预计销售120亿，相比去年同期下降15%。

但麦帆表示疫情期间经营总体可控，目前售楼处开放率已经达到92%，现金流是很安全，回款率达到80%。

2

坚持正确看法

为什么佳兆业不因疫情更改业绩目标？因为佳兆业有底气，对中国经济、对政府充满信心。

佳兆业主席兼执行董事郭英成表示：“今年房地产会受到一定影响，特别是经济周期方面，房地产行业现金流的安全肯定最重要。但在我们看来，房地产消费依旧是刚需，对经济增长方面比较重要。房地产面对的明显问题是销售问题，1到3月份受疫情影响非常突出，不过佳兆业经过线上的销售和多方面的改良以后逐步地在进步。”

记者会上，郭英成还对中央政府和中国人民的勇敢表示感谢：“现在疫情在各个城市特别是在武汉基本恢复，武汉之外的基本已经恢复完成了。”

而在全国人民抗击疫情过程中，佳兆业积极抢先，投身抗疫，与大家共渡时艰：

疫情爆发以来，佳兆业捐赠人民1000万元支援武汉、孝感前线；向湖北捐赠新鲜蔬菜500吨；向武汉捐赠5000套防护服；商业公寓项目免租半个月到一个月不等；配合各级政府部门做好佳兆业集团40万业主的防疫社区服务。

此外，年报显示，佳兆业手持现金370亿，较去年年底增长61%。手中有钱，过荒年心中就不会那么慌。

3

积极对外扩张

佳兆业对经济充满信心，积极外拓。

佳兆业的外拓主要表现在两个方面，一是抓住互联网板块和大健康板块的机遇布局多元化业务，这是国家大政方针支持的产业方向，也能为业主提供更合时宜且更及时的服务。

二是在海外投资领域积极布局香港市场。鉴于大湾区市场的政策红利以及集团区域竞争市场优势，年初佳兆业已经成功拿下香港屯门金沙湾一宗地块，该地块是香港特区政府2020年首推的用地。

“佳兆”2：

“根据地”愈发稳固

稳固的大后方是佳兆业管理层信心的来源。

作为一家扎根深圳的企业，佳兆业以深圳为起点，深耕大后方粤港澳大湾区。

2019年，随着大湾区和先行示范区“双区”利好逐步兑现，佳兆业在区域内的先锋引领优势进一步凸显。

在数据上表现为：期内佳兆业合约销售大湾区贡献占比高达61%，另有9%来自长三角地区，10%来自华中地区。

大湾区作为佳兆业的“根据地”，其重要性也表现在土储结构上。

佳兆业坚定看好城市群协同发展的前景，紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局，对大湾区尤为重视。

报告显示，佳兆业报告期内有近2700万方土地储备，80%位于一线及重点二线城市，总货值达5300亿元人民币，而大湾区占比近66%，深圳占比近33%。

招商证券等多家券商研报认为，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

佳兆业已经受益，特别是旧改方面：

在国家“推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制”的利好政策下，2019年佳兆业城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿。

佳兆业计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。未来1-2年，佳兆业计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元。

具体到2019年，佳兆业共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元，这些项目的转化，令佳兆业实现了旧改在深圳各行政区的全面落地。

佳兆业旧改项目99%位于大湾区，重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市。

剩余1%的空间则是佳兆业未来无限的可能性。

2019年，佳兆业成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目，并首次拓展香港旧楼改造市场，加速旧改模式全国输出。

因为对根据地的深耕，佳兆业在城市更新赛道上强势领跑行业，2019年，佳兆业集团获评为“2019中国房地产城市更新领先品牌TOP1”。

“佳兆”3：

上阵“负担”轻

对房企而言，债务就是最大的负担，而佳兆业一手降负债，一手拓宽融资渠道，轻装上阵“拼杀”市场。

在降负债方面，2019年，佳兆业净负债率较2018年年底下降92个百分点，超预期完成全年降负债目标。

目前，佳兆业债务结构健康，未来到期的债务中，1年期占27%，1-2年期占22%，2-5年期占49%，5年以上占2%。

佳兆业高级顾问谭礼宁表示佳兆业在负债方面有严格控制：

“佳兆业境内利率仍在往下走，未来能够往下1个点或者1.5个点，在融资方面，佳兆业会尽量往长远结构方面去调整。”

在拓展融资渠道方面，佳兆业积极拓展境内外融资渠道。

境内方面，佳兆业2019年全年获批ABS额度逾110亿元，并已通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行26亿元的ABS产品。

海外融资方面，佳兆业于2019年10月发行的4亿美元优先票据，这是中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下发行优先票据，获评《财资》杂志年度最佳高收益债券交易，在行业内树立了新的标杆。

国际三大评级机构（穆迪B1/标普/惠誉B）将佳兆业评为稳定，为进一步拓宽融资渠道奠定了基础。

现今，佳兆业表现出来的气质就是一个健康阳光的大男孩，具备所有未来稳步发展的征兆。展望2020年，佳兆业可售货值1800亿元，完成千亿目标仅需55.56%去化率。

在佳兆业保持战略定力，坚定主航道，合理有序配置资源的背景下，2020年只能算是小目标，放长目光，佳兆业在“城市公共服务商”赛道上高质量发展新篇章大幕正启。