近日关于万科暴雷的新闻再次喧嚣尘上，这已经是继去年深圳地铁发声全力确保万科债务偿付能力之后，万科再次被爆债务无法按期偿付。那么万科到底是怎么了，或者说房地产到底是怎么了？今天我们就来简单聊一聊这个话题。

一、房地产行业的高负债、高杠杆。

为什么房地产企业会借这么多的债务？一是借贷几乎没有成本。在2022年3月美联储加息之前的基准利率是多少呢？0%——0.25%，请记住这个数字，几乎等于零息，那可不就都大手笔借贷（反正没有成本）；二是房企利润高。按照了解的房企情况和财务报表来看，房企平均的毛利率基本达到40%以上，而净利润也在20%以上。同时房屋销售火爆，即使在疫情之中的2020年仍然是产销两旺（在房地产持续疯涨、贸易战没有开打的情况下，大家投资消费信心十足），在这么好的形势之下，为什么不扩大生产呢？

二、美联储加息是房地产债务危机的诱因。

美联储7次加息之后的基准利率是多少呢，5.25%，如果再加上汇率差的话，年化成本就达到了20%左右，试问当前形势下什么行业可以承受20%的借贷成本？

三、贸易战加剧了房企危机。

可能有人说贸易战和房地产有什么关系？不是制裁芯片么。这样的理解是狭隘的。贸易战、脱钩，导致了整体出口的下滑（经济的三驾马车：出口、投资、消费），出口下降会带来较大的连锁反应，近三分之一GDP受影响，引发经济增速下滑、消费预期变弱等等，再叠加美元流出，造成需求下滑。

四、三道红线的导火索。

有人说因为三道红线的出台导致了，很多房企被动去杠杆、降价销售引起了踩踏，导致了房地产的加速衰落，这个说法是不对的。大家要看下三道红线的出台时间：2020年，当时是美联储即将开始加息、贸易战初露苗头，在这样的背景下要求房企收缩债务提前储备过冬是无比正确的。但是因为时间太紧了，很多房企没有有效完成去库存、去杠杆，甚至爆发危机。政策的初衷是好的，你永远要相信上层的大决策一定比普通人看的长远，只不过美联储和市场没有给足够的时间。

五、市场的救赎。

从2023年下半年开始，一线城市放松房地产管控，陆续推出房票安置，积极出台了房企白名单、灰名单，力图扭转房地产的颓势，尽快盘活经济，但是消费者和企业信心一直提不起来，具体就是CPI 、PPI双重负增长。

六、万科的问题。

万科应该是扩张非常克制的房企，在2019年的时候就喊出了活下去的口号，整体的负债率控制都是比较优良的，几乎没有受到三道红线的影响。但就是这样的企业在美联储加息停止（不是降息开始，这个需要说明）的2023年底却爆发了债务危机。一方面说明融资环境恶劣，另一方面说明销售持续低迷，如果这样优质的企业都有危机，那说明已经不能依靠市场力量了。所以才有2023年底政策的出台。所以这次万科大概率会平安度过（早上12家银行提供800亿融资的新闻也可以证明），市场也需要一家标杆企业对内树立市场信心，对外树立决心。

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