血拼300万上车,老黄埔“四大金刚”已在路上

张郃说房产 2024-08-28 22:20:51

冷清了一年的老黄埔,最近又热闹起来了。

老“三剑客”已经逐渐退出广州楼市网红界,新的“四大金刚”已经在路上。

如果万科城市之光、中鼎珺合府、富颐都荟是我们以前所认知的老“三剑客”,那么今年即将入市的四大旧改项目,就是老黄埔未来的“四大金刚”。

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老黄埔旧改入市元年

2024年,我们可以理解为老黄埔旧改入市元年。

为什么?因为实在太多了。

根据老黄埔旧改推进速度,双沙村(中建·海丝城)、文冲东(中建玖合·未来方洲)、珠江村、新溪村、庙头村五个旧改项目蓄势待发,其中双沙村、文冲东速度最快,或在今年8月入市。

而整个老黄埔包括在建/规划的旧改项目达到17个项目,其中已入市的项目包括富颐华庭、城市之光、中鼎珺合府、黄埔新城,它们都是近几年老黄埔的热门产品。

老黄埔旧改示意图

双沙村(中建·海丝城)、文冲东(中建玖合·未来方洲)、珠江村、新溪村旧改项目就是老黄埔“四大金刚”。

老黄埔传统中心板块,建设时间长、面积大,是“四大金刚”最为明显的特征。

由于同时期入市,位置接近(电驴10分钟距离),让这四个项目竞争更为激烈,除了商业、教育基本的吸引力,旧改项目最核心的东西就是“价格”。

最先公布价格的是中建海丝城,项目首推的四个户型,总价最低308万,单价吹风3.9-4.4万/㎡。

78㎡,总价308万-340万,约3.9-4.4万/㎡;

88㎡,总价350万-380万,约3.9-4.3万/㎡;

107㎡,总价439万-470万,约4.1-4.4万/㎡;

117㎡,总价480万-520万,约4.1-4.4万/㎡。

300万,这是目前市区刚需最能接受的总价门槛,或许加一点点够得着的400万,可能也在他们的考虑范围。但300万更有吸引力,更有利于开盘去化。

老黄埔“四大金刚”中,有两个项目是“亲兄弟”,一个是双沙村旧改项目中建海丝城,由中建八局、知识城集团联合打造;另一个是文冲东旧改项目中建玖合·未来方洲,开发商为中建二局旗下地产平台中建玖合。

他们的关系可以读这篇文章(中建成了地产“榜一大哥”),很有意思。

俗话说,“打虎亲兄弟,上阵父子兵”。意思你跟其他人上战场,别人可能会临阵退缩,但亲兄弟不会,他会拼了命保护你。

在项目销售上,中建旗下两个局院同个地方开发的产品,很难做到互相压价,项目应该会从品质上做得有所区别。

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黄埔“四大金刚”如何选

我们来看下面这幅AI合富的制图,黄埔“四大金刚”位置排序,分别是珠江村、新溪村、文冲东、双沙村。

图源@AI合富

目前双沙村旧改项目的中建海丝城价格已出,最低单价和总价都是3字头。

不过中建海丝城是四个项目中位置最差的一个,位于老黄埔东部,这个片区比文冲东杂乱,城市界面更差。而且开发周期长,预计2030年建成,短时间内想改变城市面貌是不可能的。

根据规划,双沙项目融资住宅共7个组团,占地面积约21.49万㎡,计容总建筑面积约82.32万㎡,供货量预估8000套左右。

双沙村规划效果图

往西1公里就是文冲东旧改项目——中建玖合·未来方洲。

文冲(石化路以东)改造项目范围包括渡头村、文元村、江北村三个片区。地处广园快速路南侧,邻近黄埔东路,紧邻文冲、双岗地铁站。

文冲东旧改融资地块总住宅体量约60.85万㎡,约4000-5000套。文冲东旧改首开面积为79㎡、108㎡、128㎡和142㎡三四房户型,预计9月开盘。

目前项目没有吹风价,楼主预计在4-4.5万/㎡,毕竟隔壁双沙项目已经开出3字头低价,作为位置稍微好一丢丢的项目,而且这么大的项目想卖得快些,必须低价啊。

文冲东规划效果图

多年来,大家最关注的老黄埔旧改可能是新溪旧改项目,不过现在万象系商业已被双沙村捷足先登,会不会再来一个万象商业,可能性不大。

新溪旧改项目南邻黄埔东路,西至丰乐中路,现状地铁5号线、在建地铁7号线在新溪村北侧交汇,并设有大沙东地铁站,交通便捷。

2023年7月,新溪旧改项目举行复建安置区动工仪式,标志着新溪旧村改造进入快车道。上个月,村民安置房8个户型拟供选择的户型图已出炉,约48-140㎡一至四房南向户型。

新溪项目改造范围约44.16万平方米,包含旧村改造与旧城改造。其中,旧村改造部分被划分为8个地块,含6个复建地块与2个融资地块,约1000套。

新溪村旧改项目效果图

珠江村旧改项目是老黄埔2024年最值得期待的项目,也是老黄埔最靠近天河金融城的项目,比老黄埔其他三个项目位置好得多。

项目靠近地铁5号、13号线鱼珠站,在鱼珠与大沙地两大地铁站之间,紧挨港航中心,是黄埔鱼珠片区,广州第二个CBD。

珠江村旧改项目(一期)位于珠江村中南部,北至珠江涌、南至珠江冷冻厂、 西至铁路、东至黄埔海关。项目体量约90万㎡,涵盖约89-181㎡三四房,以改善为主,南向望江,约1500套。

珠江村改造效果图

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四个旧改项目要消化四年

2024年早已进入下半年,剩下只有四个月时间。

中建两兄弟即将开盘,而华润、中交四航局两个旧改项目仍在半空中,现在的项目已经不是拼开盘速度的时候,而且项目太大,开发时间长,与竞品血拼是迟早的事情。

卷,已是板上钉钉。

老黄埔“四大金刚”体量加起来近600万㎡,约15500套。

据中指院数据显示,2023年全年,老黄埔仅卖出3720套一手房,按此去化速度,四个项目要卖4年,而且这还不包括黄埔其他新项目。

所以,想上车老黄埔,可以多看看。现在3字头上车,可以选择的产品很多。

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张郃说房产

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