湖西独苗，CBD旁！

关注度爆棚的华润保利湖西三星项目！

刚刚案名正式曝光——湖西观云

据7月实探项目售楼处已建好，预计8月初入市！

建面约140/190/250㎡户型！

清一色金鸡湖品质大平层！

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华润保利湖西三星项目

本月入市，准备好！

来了，TA来了！

金鸡湖旁，东方之门南侧，备受瞩目的湖西独苗——华润保利湖西三星项目案名公布了，名曰：湖西观云，预计8月初入市！

在园区一大批摇号盘告一段落之后，湖西三星项目可谓是关注度颇高！有非常多的粉丝向房观询问项目的基本信息、入市时间……

房观之前在7月份也去到项目现场实探，发现其售楼处已建好，140㎡户型有两栋马上就要出地面，入市在即！

1.项目建设进展：

整个项目正在火急火燎的施工中，进度飞快！

7月初房观航拍发现，项目南侧的配套用房较6月初相比，已基本建好，甚至连内部的道路和绿化都已差不多修建完成，大概率是项目的售楼处。

另外有两栋楼正在做地库垫层施工，马上就要出地面！这正是项目建面约140㎡户型1#和3#所在位置。其余楼栋位置也在进行挖基坑等工事！

|华润保利湖西三星项目实景

航拍时间：2023年7月4日

2.取证与入市时间：

由于土拍取消了封顶销售限制，项目入市的时间比以往也将大大提前，基本是出地面就能满足入市条件。

根据现在的进度来看，1#和3#马上就能具备入市条件！最新消息项目8月初入市。

|华润保利湖西三星项目实景

航拍时间：2023年7月4日

并且，项目还在招聘置业顾问，可见入市的时间确实不远了！

3.具体入市房源情况：

根据规划，湖西三星项目共计13栋，共计约489套。

具体分布如下：

建面约140㎡户型，位于1/2/3/4#，总高17层，共约136户；

建面约190㎡，位于7/8/11/12/13#，总高17层，共约165户；

建面约250㎡，位于5/6/9/10#，总高24层，共约188户。

根据工程进度来看，项目在全面施工，建面约140㎡户型进度较快，大概率会第一批开，其余楼栋进度较慢。具体入市房源可能会根据工程进度调整，也不排除会一次性全开。（以开发商公布的情况为准。）

4、项目装标情况：

据此前拍地的规划文件所示，项目装不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。

根据此标准来看，本项目的装标也是同湖东热盘一样的zui高配置，能展现出大平层应有的品质。

5、价格分析：

华润湖西三星地块位于湖西板块中新大道南、星港街西，是2023年2月17日华润以36.4亿元竞得，成交楼面价35650元/㎡，溢价率15%。

今年入市的热盘，润月雅筑，楼面价34500元/㎡，备案均价52500元/㎡；建发缦月，楼面价33350元/㎡，备案均价51490元/㎡。

湖西三星地块的楼面价高于这两个楼盘，未来备案价可能也会高于这两盘，大概在5.2-5.5万/㎡左右（具体以取证备案价为准）。

6、是否有人才房、人才房认购条件：

根据园区政策规定，新建商品房160㎡以下房源均参与园区人才优购，优购房源套数占总套数的60%，根据曝光的户型配比，建面约140㎡户型约有136套，所以其中会有人才房82套。

更多疑问，可在工作时间拨打园区人才办官方电话咨询，每个人情况有所不同，具体均以官方最新回复为准。

7、其他产品信息：

华润湖西三星地块，由华润置地和保利发展联合开发，目前仅公布了项目立面图。

根据规划，华润湖西三星项目首层架空3.6m，其余楼层正常是层高3.1m。外立面材质采用了灰色玻璃+灰色彩釉玻璃+深灰色铝板+浅色铝板组成，质感高级。

项目产品系列还未公布，不过这样的地段，大概率是开发商的当家产品系列。

华润比较有代表性的高品质系列有“瑞”系，其在杭州的项目杭珹未来中心，就是瑞系产品。

杭珹未来中心打造了公建化立面，立面采用了玻璃、铝板，造价不菲，简约大气。

|杭州杭珹未来中心效果图

保利比较有代表性的高品质产品系列有“天字系”，比如上海的徐汇天悦，立面以石材、铝板、玻璃为准，打造摩登灰色调施坦威琴键市立面，非常有艺术感。

|上海徐汇天悦实景图

不知道华润保利湖西三星项目zui终的立面效果将以什么模样呈现，但一定是值得期待的！

13栋高层+小高层

建面约140-250㎡大平层

我们来回顾下项目具体信息，湖西三星地块位于中新大道南、星港街西，由华润置地与保利发展联合开发！

根据规划，整盘打造13幢17-24F小高层、高层产品组合，建面140/190/250㎡。

具体楼栋分布如下：

14#为配套用房（物业+养老+配电+居委会），17#为配套用房（物业+消控），15#为配电房，开闭所。

除了1-4#之外，其余楼栋首层有布局架空。

社区有两个出入口在苏桐路和星汉街上，小区还设计了约500平儿童活动场地和多处运动场地。

项目目前公示了三大户型，分别1#、9#、13#标准层，根据此前曝光的面积，建面约140/190/250㎡大平层（估算，以官方公布为准）！

1#建面约140㎡四房两厅两卫

两梯两户，超豪华独立电梯厅。

经典的功能性四房设计，南向四开间朝南，整体面宽约14.2m。南北进深约10m。

约4.5m宽厅设计，餐客厨一体化纵向排布，封闭阳台设计，全部计入产权面积。

三大卧室朝南，主卧南北通透套房，面宽约3.5m，独立卫浴系统。两个南向次卧、1个北向次卧面宽均为3m。

整体设计，中规中矩。

13#建面约190㎡四房两厅三卫

两梯两户，南向四开间朝南，整体面宽约16.5m。

约5m宽厅设计，餐客厨一体化纵向排布，封闭阳台全部计入产权面积。

三大卧室朝南，主卧南北通透套房，面宽约3.9m，独立卫浴系统。

南次卧套房开间3.8m，南次卧开间3.2m，1个北向次卧面宽均为3m左右，十分阔绰。

北向厨房联通一个封闭北阳台，可做家政使用。

9#建面约250㎡四房两厅三卫

逆天大平层约250㎡！上一个户型的升级版。两梯两户，私享入户，但极致压缩了公区的面积，所以整体得房率会非常可观。

南向四开间朝南，面宽约19.9m，同时匹配约7.2m大横厅，三大卧室朝南，双套房设计，无论是采光面还是改善奢侈排面，都比较到位。

LDKB一体化设计，最大化利用公区面积，看上去很是宽敞。

主卧超豪华大套房，双台盆+独立卫浴+衣帽间，南向面宽约5.1m。南次卧套房面宽约4.2m，可做老人房。

剩下两个卧室，南向次卧开间3.4m，北向卧室开间约3.3m，空间尺寸比较宽敞。

另外，还有个细节，项目厨房北向联通了一个封闭阳台，可做家政生活使用，比较方便。

整体看下来，这个项目户型配置还是略微有点保守，有点永旺西项目的翻版。之前大家期待的东北侧观湖大阳台或者飘窗的设计，并没有出现。

金鸡湖西老牌FU人区

部分房源可以观湖

华润置地湖西三星地块，具体位置位于星港街西、中心大道南，金鸡湖的西侧，湖西CBD的南侧。

|项目区位图

交通上，地块东北角旁边为3号线李公堤西站，未来可与在建的6号线换乘。

商业上，有苏州中心的加持，乘坐地铁从李公堤西站过去仅需一站路。

教育资源上，靠近星海小学、中学，地块的西南角，就是金鸡湖学校（苏桐路小区）。

按照2022年的施教区划分，湖西三星地块东侧的晋合水巷属于金鸡湖学校，东北侧的澜韵园属于星海学校。可作为参考，不过具体还是以交付时教育局划分为准。

关于很多买房人还有一个疑问，到底华润置地湖西三星项目能观湖吗？

在这里，我们用无人机的视角模拟了该项目的观湖视角。

可以看到，项目东北角基本为低矮的别墅产品，视野无遮，是完全可以看到金鸡湖的。

项目的东侧为晋合水巷，层高15F，高度约50米左右。

在70米左右的高度，是可以越过晋合水巷看到金鸡湖的。

70米，观湖效果

也就是说，只要选择项目东北角的楼栋，或者东侧楼栋的高楼层，都可以享受到金鸡湖的湖景！

目前项目周边的二手房均价基本在6.2万-14万/平。

沿湖的别墅，目前zui高卖到17万+/㎡，项目北侧不能观湖的高层挂牌价在6万+/㎡。

虽然华润湖西地块比不了周边的别墅产品，但部分房源可以观湖，再加新房优势，比起周边的高层产品是更具优势的。

倘若这宗宅地未来新房售价卖到5w+，那么依旧和周边二手房有一定的价差。

|图源：链家网

华润置地湖西项目，不仅仅是一宗普通宅地，它还是湖西CBD南部片区城市更新的一部分。

去年5月，园区管理委员会发布了“关于园区湖西CBD以南片区控规及城市设计的竞争性磋商采购公告”，公告中表示，要将湖西CBD南面积约2.47平方公里的厂房片区整体搬迁，并重新编制控规及城市设计。

这一次主要是为了园区“退二进三”，建设苏州未来城市新中心。但参考之前车坊、胜浦等城市更新经验，也会有不少土地留给住宅。

而本次项目，正是位于湖西CBD南部片区的东北角处。

作为园区的老牌大哥大，湖西是唯一可以和湖东匹敌的地方。

对比湖东，湖西的地理位置更靠近苏州城市中xin，且教育资源也更为出色。

湖西CBD南部片区的城市更新，更是牵动着苏州无数土豪的心。

|片区现状 拍摄于2022年10月12日

但由于起步较早，目前整个湖西板块界面都比较老旧，因此板块“扩容”是目前zui重要的任务之一。

华润置地项目的到来，预示着湖西CBD南部片区城市更新排上日程！期待值拉满！

纵观园区所有板块，湖西的供应量简直少得可怜，现在终于等到了一宗地。

金鸡湖景+大平层+3000-6000元/㎡豪装，华润置地三星地块可谓是期待值拉满！

项目预计在8月初入市！如果你对该项目有兴趣，感觉准备好材料，扫描下方二维码预约咨询！