“不是贵的买不起，而是平替更有性价比。”

这句话，正成了越来越多人的消费共识。房产君在某红书上看到，平替美妆、平替香水、平替包包、平替家居...各种平替攻略，根本翻不完。

截图自某红书

就连买车，也不例外。保时捷的平替，小米SU7，正成为高端轿车里的新晋性价比之神。只是，让房产君想不到的是，连买房也刮起“平替风”了。

买房更理性，有人买商办作平替

别不信，还真不是开玩笑，有买家已经这么操作了。二娃就有一位粉丝，原本打算在老黄埔或科学城，买套总价400来万的房子。但看房一年多后，总价200来万在老黄埔买了套。还有这位仁兄，明明有1000万的买房预算，但为了减少负债，降低压力，最后，全款买了一套总价600万的房子。

还有粉丝，不买住宅，买了商办作平替来自用。前阵子，我们有写过梅道理一位粉丝，买了海珠后航道、有江景有地铁的越秀·星汇海珠湾。为什么会有这种现象？其实，这跟买平替消费品，是一个逻辑，那就是降级消费。只不过，背后原因，有共性也有差异。共性是，收入减少，对未来预期不强，消费回归理性；差异是，降级买房背后，还有楼市逻辑之变。以前，楼市在上升通道，闭眼买就能涨，如今，房价大涨信仰破灭，主动降杠杆，只买对的，不一定要买贵的，成了很多人的共识。

买房回归理性 已获视觉中国授权那么，问题又来了。住宅间找平替可以理解，找商办做住宅平替，又怎么理解？这里面，跟住宅去金融属性是相通的，住宅由升值逻辑回归到居住逻辑，而商办产品呢，则由租金逻辑变为自用逻辑。简言之，以前，大家买小面积商办来放租，现在，渐渐买大面积商办自用了。自用用途也多元，可以做创业办公室，给自己当房东；可以楼下做直播间带货，楼上休憩；也可以用作楼上铺，楼下做手作坊/美甲工作室，楼上做休息间...这种趋势，在第三方数据中，也得到体现。根据中指院数据，今年以来，成交前10的商办项目中，越秀·星汇海珠湾、越秀天荟江湾等80㎡以上的大面积商办项目，足足占了半壁江山。这个成绩，比起以往同期，只占一两席，说明市场对大面积商办的需求，是在增长的。

如果拉长时间线来看，80㎡方以上一手商办成交占比，从2022年的10.7%，上升到如今的17.4%。接近于，5个人买商办，就有1个买了大面积的。再细化面积段的话，又数80-100㎡面积段占比最高，且没有波动，连续两年稳步增长。

大面积商办自用优势，被重新发现为何大面积商办吃香了？要回答这个问题，我们需要重新审视其基本面。当下买房，好地段、性价比、舒适性，是三大标尺，那么，大面积商办，得分如何呢？看地段，商办位置一般比住宅更好。在城市规划中，优质地段其实都是商办为主的，你看沿珠江带，还有中轴线两侧，住宅位置往往是“二线”，商办反而在“一线”。

金融城一线临江商办与住宅位置示意

也正是如此，核心地段的商办大平层，往往价格不菲。但如果把面积控制在一定范围内，那就不是高不可攀，而是高性价比。接着看，大面积商办的价格，与市面一手住宅，中间隔了一条“鸿沟”。以粉丝买的越秀·星汇海珠湾为例。项目的95㎡loft，总价在260-390万之间，而如果想在海珠买套差不多面积的住宅，总价门槛多少起步呢？460万。客村板块没有江景滤镜的三房，总价800万起步。而如果既要江景，又要面积在90㎡左右，不好意思，海珠没有这个选项。而选择95㎡loft，不光有江景，能做到一步到位的3+1空间，买完房子，还能买车，买包包，交小孩培训费...把钱花在刀刃上，有张有弛，生活品质也得到了改善。

看舒适性，商办生活也能多姿多彩。大面积商办，功能空间足，自用体验也很好，只是很多人以前不知道，现在才发现。上面那位粉丝，就是在综合评判各方面条件后，觉得越秀·星汇海珠湾，可当作“豪宅平替”，所以买了准备自用。

豪宅平替，海珠仅此一个

既然是豪宅平替，那么在空间尺度、社区氛围浓度、景观浓度、生活便捷度等方面，要与豪宅不相上下。

那么，越秀·星汇海珠湾，是怎么做的呢？

核心就四个字：扬长避短。它既规避了商办面的短处，又放大了豪宅面的长处，放眼海珠甚至中心区，很难再找到这么优质的豪宅平替。

越秀·星汇海珠湾航拍实景（@广州房产 摄）01空间尺度：7米层高入户大堂，尽显尊贵豪宅之所以为人追捧，很大程度上，源于细节营造的尊贵感，给人带来的情绪满足。

这种情绪照顾，在踏进约95㎡loft所在的海珠湾壹号组团那一刻，也能深切感受到。

大量铝板与大块面玻璃材质结合，如甲级写字楼般的外立面，既有地标感，也有辨识度。

外立面实景

更重要的，接下来进入E2栋所体验到的。

在这里，你会见到豪宅般的入户大堂。一般来说，广州市场上豪宅入户大堂高度在6-10米，比如珠江新城的豪宅尚东柏悦府，首层入户大堂约7.5米挑高。而建面约95㎡loft，所在的E2栋，首层入户大堂层高多少呢？约7米。不逊色豪宅不是吗？甚至比部分豪宅，规格还要高，整个质感，如五星级酒店般，让人宾至如归。

在这里，你会享受到堪比豪宅的尊贵待遇。其梯户配比7梯11户，相当于类一梯两户，等梯时间短，私密性也给足。

创意设计方案在这里，你会见到豪宅标配的全面屏观景窗。约4.5米层高，中空挑高设计，搭配超大落地观景窗，阳光恣意跳跃，窗外的珠江与广纸公园，无界闯入室内，梦幻至极。

创意设计方案另外，约4.5米层高，又可分割成上下两层，动静分区，家庭成员活动，可分可合。当中，创意空间可以是收藏室，也可以是影音室，承载多元兴趣爱好。

02景观浓度：江园双景，双重视觉享受同样看齐豪宅的，还有那无边的生态。在这里，一步珠江，一步公园，在闹市，也能寄身大自然之境。具体来看，海珠湾壹号组团，距江岸仅约160米，这个距离，与大多数标杆项目，都在同一水平线，甚至还要更亲密。

以及，约450米宽的后航道江面，观江尺度，比汇悦台（约380米）还震撼。而建面约95㎡户型，西北/东南向望江，驻足窗前，便能观珠江浩渺。更加分的是，这个户型，就在广纸公园旁。平常下楼，就能扎进这片城市静谧绿洲，或迎风放纸鸢，或来一场日光浴，来一把飞盘。这样的松弛感，在寸金寸土的老城区，太难得了。

星汇海珠湾实景（@广州房产 摄）03社区氛围浓度：成熟大城，自成一体而生活在这里的日常呢，有约56万㎡的成熟大城，绘就基底色。比如，内部多元商业配套已呈现，平常楼下就能买新鲜果蔬，打边炉，吃日料。比如，由于项目已开发7年，已收楼业主有6000户+，且业主以自用为主，有多种兴趣爱好社群，经常组织篮球、露营等活动。邻里之间，近如亲人。这种生态，与市面很多商办物业，是截然不同的。毕竟，很多商办物业，要么是孤零零的单体楼，最多几栋楼，无社区可言；要么出租率高，租客业主混居，人员杂乱流动性大...

04生活便捷度：左手烟火，右手繁华最后，很多豪宅之所以让人魂牵梦绕，还在于，其通过融入城市肌理，与这座城市实现了“深度对话”。这一点，越秀·星汇海珠湾，同样做到了。在这里，你能近距离感受到，广州特色的老城烟火气。不想做饭的时候，大街小巷的老字号美食随便选。南兴饭店的脆皮烧鹅，沾上酸梅汁，肥而不腻；禄粥的生滚鱼片粥，料足味鲜，入口即化...

老城烟火（@广州房产 摄）

不想走远的话，下楼就能在广纸天地荟，来几串烧烤，点上几瓶啤酒，与好友聊时政热点，聊人生理想，聊诗词歌赋...

越秀·星汇海珠湾小区门口商业（@广州房产 摄）而以此为原点，你还能触摸到几个CBD的脉搏。通过全市首条大环线11号线（在建，预计今年开始试运营)，无需换乘，即可直达琶洲、金融城。通过广佛线燕岗站，又可7站直抵珠江新城。白天在CBD忙碌，夜晚在老城享受生活。入手越秀·星汇海珠湾，不仅是找到了豪宅平替，更是选择了一种适合自己的生活方式。

高厅大平层，美学空间开放

当然，如果你有更高要求，也可以看看项目的高厅大平层。

这是一款市场少见的创新产品，它比一般大平层，有更高的厅，做到约4.5米高尺度。

但又与通过压缩休息空间高度，保留厅高的LOFT不同，其休息空间，保留着大平层的舒适感，做到约3米层高。

此外，还通过私梯入户、巨幕落地玻璃窗等，营造出极致享受。

可以说，其兼容大平层和别墅所长，既有大平层的空间尺度感，也有别墅的私密度和奢阔气派。

创意设计方案

提醒一下，建面约220㎡高厅大平层，五一开放美学空间，大家感兴趣的话，不妨趁着假期去现场实地感受。