今天要聊一下海珠的这个江景盘，这个盘是个次新盘，清盘时间不长，还有部分未满二，交易并不多。

小区：金融街融御

板块：海珠西石岗路

楼龄：2017年

交通：10号线大干围站1公里（未开通）

教育：海珠外国语实验中学附属第二小学

商业：绿地滨江汇

栋数：5栋/3梯4户/总高39层

户数：881户

容积率：5.5

户型：102/113/129/132/135

为什么讲这个盘呢？它从新盘进入二手市场的表现，其实可以代表未来海珠西的一众江景盘的表现。

这个盘不能叫豪宅盘，只能叫刚改盘，它的定位和中海观澜府、天鹅湾一期有些类似。

一是容积率非常高，二是面积偏改善，三是很多都无法一线望江，造成价差明显。

而能够一线望江的，面积一定是比较大的，容积率会比较低一些，要么层高不会特别高。

比如旁边的时代大家是一线望江，小高层为主，容积率才3左右，南边的映澜台也才四栋楼，总高才22层。

而金融街融御和中海观澜府都是超高层39层，容积率都超过了6，所以它们两个的面积类似。

如果你想知道观澜府未来二手市场如何，那你可以看看金融街融御的表现就知道了。

后续还会全面的分析一下海珠西的江景豪宅。

对于一线望江的产品肯定是要卖到十万左右的，望江的卖到了8-10万，至少一手房是这个价格，二手成交会低于这个价格，不能望江的小面积大概只有不到7万，成交价会更低。

这个盘就是金融街在广州开发的最贵的一个盘，也是最改善的一个盘，叫金融街融御，另外还有三个是黄埔长岭居的融穗御府、广钢的融穗华府，以及番禺广场的融穗澜湾。

从金融街这个开发商的定位也可以看出来，它只会做刚需盘，和广州的时代这个开发商类似，喜欢做极致小面积的三四房，同样113就能给你四房。

先说一下这个盘的优势。

一是可以蹭到时代大家代建的学校：海珠外国语实验中学附属第二小学。

二是小区户数不多，户型较均衡，偏改善为主。

三是西南向可以一线望江，有一定的稀缺性，景观是非常不错的。

再说一下它的缺点。

缺点就是容积率高，不望江的楼栋低楼层基本没有什么日照，也只有“一线”江景。

正因为容积率太高导致的景观差异，不同户型之间的价差较大。

望江的132/136要卖9-10万，总价1100多万，不望江的102/113的只卖700-800万。

这个盘当初开盘就卖得很贵，清盘的时间也比较长，期间还有些内转。

虽说挂盘价贵，但是成交价并不贵，这就是海珠西整个江景豪宅的现状。

比如最贵的136的户型，挂盘价去到了1300万，但是过去的成交记录只定格在了900万。

除了离地铁较远之外，周边也没有什么商业，对面的绿地滨江汇也是要死不活，出行只能靠一条石岗路，上下班也会比较堵。

周边的城市面貌非常差，旁边是很大的石溪村以及一堆的工厂厂房，下面是南向的景观，石溪村的旧改目前也是比较难以推动的。

想在附近吃喝玩乐只能去沙园的乐峰，等这边的配套成型，估计还需要七八年，附近的施工和旧改到时也是尘土飞扬。

当然，这就是海珠西江景房的现状，也是广州西边江景豪宅的现状。

要想一线望江，又要想楼龄新，户型好，你就得忍受没有配套的事实。

另外，并不是所有现有的房子都是能一线望江的，将来周边还会继续拍地开发，买房还是要提前做好功课。

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