房地产市场上，不少人心中都有一个疑问：未来90%区域的房子都不能再买了，这是真的吗？如果是，那到底还有哪些城市的房子可以入手呢？
购房四指标在判断一个城市的房子是否值得购买时，有四个关键指标不得不看：城镇化率、人口流入，以及人均GDP和人均收入的增长幅度。前两者基本决定了房子在未来有没有涨价的潜力，而后两者则关乎当房价下跌时，是否有足够的支撑力稳住房价。
城镇化率是一个重要参考。一般来说，如果城镇化率低于70%，未来房价走势可能不太乐观，甚至可能遭遇腰斩。当城镇化率达到75%以上时，情况会出现分化。
此时，人口流入率就显得尤为关键。若一个城市的人口流入率在4%以下，甚至呈现负数，那这个城市的房价大概率会持续下跌。
图源城市进化论
反之，当人口流入达到总人口的5%以上时，房价则有较大可能继续上涨。道理很简单，城镇化率高意味着住房供应相对充足，而人口流入低则暗示着后续购买力不足。
人均GDP和人均收入的增长幅度同样不可忽视。如果一个城市的GDP增速能够常年保持在5%以上，同时人均收入位列全国前20，那么这个城市的房价通常能够维持稳定。
东三省：除个别城市，整体前景黯淡先来看东三省。像哈尔滨、长春这样的省会城市，未来在房产投资上恐怕难有作为，更不用说其它小城市了。
人类迁徙有其规律，往往是由冷向暖、由穷向富、由北向南。曾经因为生计人们闯关东，而如今东北人纷纷入关。如今，在北京、青岛、三亚、深圳、上海等城市，都能看到大量东北人的身影。
如果非要在东三省投资房产，沈阳是一个可以考虑的城市。不过，最佳的投资时机是在市场下行，大家都因买房亏损时再出手抄底，并且一旦房价有涨幅，就要果断卖出。另外，大连也勉强值得关注。
京津冀：北京三环内尚有机会京津冀地区，除了北京，其它城市基本不建议考虑。而北京也得区别对待，三环以内尤其是北三环区域，房产仍具有较高价值，四环的房子还能勉强凑合，至于五环外，投资价值就很低了。
除了通州凭借较好的环境还能维持一定价值外，怀柔、顺义、密云、燕郊等地的房价预计会持续小幅下跌。天津、石家庄以及经济曾被看好的唐山，房价都难以维持稳定，其它城市更是如此。
值得一提的是承德和张家口，这两个城市房价跌幅明显。承德的GDP仅1900亿，张家口也相差无几，而全国地级市的平均GDP是3600亿，差距显而易见。
人口方面，承德上次人口普查时减少了近10万，张家口情况更糟。此前，张家口因冬奥会投资过热，房价一度飙升，如今也面临着“爬得高摔得狠”的局面。
西北边远五省：省会之外需谨慎再把目光投向西北的边疆地区，内蒙、甘肃、新疆、西藏、青海这边远五省，除了银川这个桥头堡城市还能勉强考虑外，其它地级市的房子都不建议购买。这些省份的省会城市，房价也只是勉强维持，小幅波动。
华北、中原及中部地区：多数城市投资风险大在华北地区，山西、陕西的房产投资需谨慎。中原地区的河南、山东、安徽，包括中心城市郑州、合肥，以及海滨城市青岛，虽然看似前景不错，但由于前期透支过多，如今也不适合投资。
同样，湖北、湖南除了长沙和武汉能勉强维持外，其它城市也不建议考虑。
云贵川及广西、福建：少数城市可关注云贵川加上广西这四个省份，大部分城市的房产投资价值不高。在福建，除了厦门本岛和鼓浪屿，其它地方的房产投资前景也不太乐观。
长三角、珠三角及成渝经济圈：部分城市有机会在长三角地区，房价能上涨的城市主要是上海和杭州。苏州和南京的房价能够维持稳定。在浙江，宁波作为副省级地级市和计划单列市，且当地人财富水平较高，房价有望维持小幅涨幅。
珠三角的大湾区，广州和深圳的房产价值依然较高。不过深圳情况较为特殊，由于前期透支严重，城镇化率已达百分之百，住房供应充足，预计房价会先下跌后上涨，但很难回到以前的涨幅和频率。东莞和佛山房价能够维持现状，珠海则勉强凑合。
成渝经济圈中，四川的成都和重庆的房子具备投资价值。另外，西安虽然之前房价涨幅较大，但目前也能维持稳定。
稀缺地段与户型通过以上分析可以看出，中国房价呈现明显的两极分化态势，值得投资的城市并不多。而且，即使在这些城市中，也并非所有房子都值得购买。从房产类型来看，稀缺的地段和户型往往更具投资价值。
比如在北京的二环，四合院这种稀缺户型，其价值远远高于普通住宅。在厦门，像帝景苑这种最小400平，家家配备游泳池的大户型，属于稀缺资源。
天津的美墅金岛别墅、郑州的中原壹号等核心地段的房产，都与普通地段、普通户型的房子形成了鲜明的两极分化。这些稀缺地段和户型的房产，在市场波动中往往更能抗跌保值，甚至逆势上涨。
在2025年投资房产，一定要谨慎分析城市的各项指标，关注人口流动、经济发展等因素，同时要善于挖掘稀缺的房产资源。只有这样，才能在复杂多变的房地产市场中做出明智的投资决策。
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