2020年以来,由于地产商退出土地市场,出现了一大批城投公司托底买地,同时还有接手烂尾项目的保险公司。这些公司有一个共同特点,就是对地产了解甚少,同时希望获得开发商的“品牌效益”,提升销售溢价。这使得它们成为最佳的合作对象。
你有技术,我有土地,看起来合作是理所当然的。开发商用“管理费+品牌费”的费率作为代建费的组成方式,管理通过管理费消化人员成本,通过品牌非获取对应利润。然而两个大型公司合作,本身就存在着诸多问题。02首要问题是地位关系问题。城投公司认为土地和资金是由他们提供的,因此在合作中占据主导地位。这让习惯了做甲方的地产人难以适应,他们发现自己成了中间商,上面有一个城市投资公司的甲方要伺候,下面的供应商有时候也不给自己面子。夹在中间,两头难做。“一个修改,公司内部讨论了半天,层层汇报,好不容易批准了,结果提给城投领导那里,一句话就被驳回来了。”某龙头开发商负责具体代建项目的设计负责人表示。“之后我更愿意直接找城市投资公司领导沟通问题,因为决策权在那里。”城投公司给到管理方的权力基本上等同于“项目总经理”的权限(如供应商的选定、每月进度款请款金额审批、现场10万以上的变更签证等事务都需要股东方审批后方可实施)。
此时的代建,实际上架空的是民营房企的中高层管理层,而企业的基层管理层及项目团队更像是城投的劳务派遣工程师。
这样的地位关系,造成开发商原本无可挑剔的管理体系难以贯彻到项目中,开发商的所谓专业技术也就变成了只有一个名头而已。开发商的管理优势体现在全国多项目运营基础上,如果失去了绝对的管控,其价值就大大折扣。
比方说某小区采用公司A标系列,但是城投公司对系列内的选品“指手画脚”,最终做成了非标产品,导致管理与采购成本大大提升。作为乙方同样需要卓绝的察言观色能力,往往要在“爸爸”和“爷爷”之间做平衡,导致内耗。如果城投公司要求以开发商系列冠名,降配的品质最终受损的是开发商的品牌与名誉。管好进度、质量、安全,项目开发更有序,戳此了解03
最关键的还是利益。
“猜忌无处不在,好像宫斗大片一样,双方各有私心” ,另外一位地产资深项目负责人对【青年建筑】说。地产关系到无数的供应商,即便没有城投这个甲方,内部的利益争斗就已经非常精彩,现又多了一个甲方进来,是不是要重新分配利益?之前说过,城投是当之无愧的甲方,作为代建,开发商有没有从供应链条上获得额外的利益?公司是不是瞒着城投有利益输送?个人是不是拿了回扣?在猜疑面前,事实可能已经不重要了。这种不信任束缚了管理团队手脚。每一次动作都要谨小慎微,最终达成一种聊胜于无的平衡。或者演变成不欢而散。04
对于开发商来说代建的影响更大的是优秀人才的流失。
通过一个项目的合作,地方城市已经不再是当年的愣头青,基本可以独立运作项目了。他们觉得管理并不复杂,只是需要把各个供应商拿捏好,找一个靠谱的管理者,而不需要再找一个“中间商赚差价”。那个这么管理者哪里找?那就在开发商那里找靠谱的吧。于是开发商里有能力的地方负责人都被挖走了,剩下来留给开发商的就是一地鸡毛。05开发商要想给人做代建,困难重重,除非真正能适应不赚大钱的苦日子,真正能卑躬屈膝、踏踏实实、放低身态做好乙方,相信可以做成一家顾问公司。然而,还会有机会吗?第一方面是城投公司的需求变小。随着过去几年房企的频频暴雷,楼盘烂尾事件不断,导致房企品牌价值弱化,甚至不如实力地方房企,城投自身实力更让消费者有信心。失去了品牌的护佑,代建费在组成上的“品牌费”自然也就失去了意义,剩余可怜的管理项,连人工成本也都无法覆盖,加之中高层职业经理人在代建项目管控过程中被架空的原因,给到老板决策层的负面反馈。使之逐渐失去了对于代建的项目信心。第二方面是在利益端的变化。
从股权方利益角度出发,通过几轮周期获取了操盘经验,花了钱也根本没获得应有的管理红利,股权方的管理逐步下沉,最后发现管理公司有时候成了一个碍事的角色。
而从管理方来说,利润的下行,造成基层管理人员承受的压力极大,带来的错误几率和风险剧增,加之目前流行的追责问责制度,常常让外派的管理人员成为那个“背锅”的人,不断换帅成为开发商手里唯一的牌。人员的频繁变化必然影响了原本已经很脆弱的双方关系。
代建将走向何方?
来源:青年建筑,本文已获授权,向原作者表示感谢。
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