转眼又到了年底，今年的房地产行情可谓是水深火热，笔者通过对行业的回顾和思考，综合谈谈对明年楼市的几个预测。不吹不黑，只求抛砖引玉。

预测一：期房销售困难，品牌的价值权重越来越大

经历了2022年民企的烂尾潮和2023年央国企的交付质量困境、以及预期之下2024年的滞销楼盘逐渐建成现房，期房语境下的叙事将越发困难。随着购房者的信任度下降，所见即所得的现房、二手房挤压期房，2024年的期房销售将陷入困境。

期房销售大概率的两个走向，一个是通过优势品牌来稳定信任度，第二个就是通过和现房的价差来实现“倒挂”，通过让利倒挂价差来补平交付风险。

预测二：改善仍是突围产品，刚需的红海越发艰难

2024年的刚需市场将面临三面夹击，一是当前新房市场的刚需产品存量，各个城市都可以统计，库存普遍很大，二是二手市场的供给，现阶段投资抛盘的房源大多数也是中小户型，三是各地政府手中储备的土地中，郊区刚需性地块又是大多数。

茫茫多的刚需产品供给，势必将刚需产品继续摁在地上摩擦。改善虽然也不好做，但还处于供应相对稳定的情况之下，突围的概率还大一些。

预测三：感性购买成为一种非常重要的购买逻辑，女性客户价值提升

2024年是一个逻辑上的低点，如果纯粹靠理性的购买逻辑去推理，将会得到负面的结果。

但是房产成交，并不只是依赖预期未来是否会涨、是否会保值的逻辑，还有情绪价格的存在。

要收获情绪成交和达到情绪价格，就必须找到情绪客户、并提供情绪价值。

所以，高端客户的圈层营销，以及针对女性的体验式营销，在2024年可能会成为亮点，社会上可能会出现2012年初上海宝山金地艺境那种具有很强亲和力溢价的产品。

预测四：购买逻辑从保值增值转向适合居住

以往楼市的购买逻辑，大多数时候都是在走“保值升值”这四个字，买房，首先看会不会涨，其次再研究能不能住。

2023年楼市大变盘之际，保值升值已经没什么人信了，或者说信的人都在这两年上车被埋了。

未来的购买逻辑就逐渐变成了消费逻辑，我到底能不能住，能不能住的舒服，然后才会考虑付费。

2024年的楼盘销售，可能要转向场景式营销，一天各个时刻房屋能给我带来什么价值，四季各个时刻房屋能给我带来什么价值，不同的家庭成员能享受到什么关怀，周边的配套能给我带来什么体验。了解VR数字售楼处，快人一步打动客户！

给客户造梦，越来越重要了，让他们感觉涨跌已经无所谓了，居住体验是真的美好。

预测五：学区房仍然是重要的支持力量

虽然2023年学区房被黑的有点厉害，本身的确也不争气，价格打下来很多，但是从逻辑上来说，对于购房这事，以子女入学为目的的购房仍然是非常刚性的一种需求，而且是愿意溢价付费和有时间紧迫性的那种优质刚性。

学区房价格下降快的背后，其实还是因为有相对高频的成交，在市场下行的时候，下一个成交价格的基础是上一个成交价格，所以高频成交在市场下行时候就表现为价格跌得快。

但是，他还是有成交的。

进入2024年，学区房的成交量估计还是能稳在一个相对合理的基数上，也算是楼市的重要支持力量了。

再为游戏行业挨锤感慨下，又有一个行业要降薪裁员了，又少了一批有能力的接盘侠，多了一批不得不卖房的杠杆平仓客。

预测六：买卖租赁成交转淡，中介行业深度整合

城市提供的就业机会越来越有限，特别是大城市，2023年时候已经出现了租金大幅下跌的情况，背景就是越来越少的租客，再加上性价比更高的公租房来参与这场负和博弈，导致租赁市场在崩溃的边缘瑟瑟发抖。

而二手买卖，大概率还是很清淡，公众习惯一旦被驯化，短期内改变不了。

前几年行业淡季的时候，很多中介是靠着租赁业务在强撑，而当租赁业务也崩掉的时候，中介的门店维持难度会变得非常大，预计整合过程会非常惨烈。

预测七：小区的自住率，将成为小区房价是否能熬过冬天的关键

2024年的楼市还会持续出清投资客，如果政策宽容些，社会上预期有分化，这个过程会相对温和，如果政策严格些，社会上预期相对一致，这个过程就会比较激烈。

所以投资客多的地方，都会迎来比较大的波动。

而自住率，往往是某个小区或某个片区最后的压箱底的基石指标。高自住率的小区，房价的表现会相对稳定一些。

毕竟，社会上的真正客户，都是在乎房子能不能住得舒服，高自住率的小区往往就是自住相对舒适的小区，就算卖不掉，租赁市场的表现也相对还可以。

预测八：各类新区迎来重大挑战

5年内才刚开始打造的新区大概率做不起来了。

10年内才开始发展的新区估计也要碰到天花板了。

因为财政问题，所以规划上的那些漂亮路网公建，有概率实现不了。

而那些已经成型的，10年以上的“老新区”或者干脆是老城区，因为职住一体化已经成型，基建也不需要新增投入，将被发现成交存在巨大的韧性。

预测九：被动式现房将成为降价引爆主力

所谓的被动式现房，就是指那些从期房开始卖，但因为滞销导致卖着卖着就变成了现房的那种楼盘。

这批楼盘在2024将迎来抉择。

因为预期已经兑现了，所见即所得，在被同质二手房和更好户型更好理念新房的挤压之下，如果不降价，大概率就要蹲到底了。

但如果降价少了的话，其实一点意义都没有，因为还是卖不动，反而引起前期业主的警觉。

很有可能就是会有楼盘搞一把大的清仓式降价，直接跑路。

至于亏本？不重要了，现金流最重要，活下去最重要。

预测十：低价保障房或将继续冲击市场

各地政府有保障房建设的考核、也有地方债化债的要求，这就造成了增量保障房的建设是大概率的，而且由于资金平衡的考虑，一定会设定销售型保障房占绝大比例，而且对于存量资产的盘活，可能也有一部分将改为销售型保障房对外。

这就导致了刚需市场可能就被低价保障房给占领了。未来刚需的难度也挺大的。

来源：周璐的笔记，本文已获授权，对原作者表示感谢！