经济正在好转，国家及时出手了，5万亿超大规模救市，房地产终于看见光了？

很多人又在奔走相告，房地产要起飞了，这是真的吗？我们还要多长时间才能真的看见光呢？今天会给出一个非常清晰的答案，请大家耐心看完。

我们首先来看，所谓的5万亿大救市是从哪里来的呢？我们来给大家算笔账，最近刺激经济的大手笔，加起来有多大规模。

第一个大手笔，是大家都知道的1万亿特别国债。这笔国债全部转移支付给地方政府，而且不需要地方归还本息了，全部由中央承担，这是前所未有的利好消息。

第二个大手笔，是提前下达下一年度新增地方政府债务限额，保障重点领域重大项目的资金需求。有机构预计，今年地方债提前下达规模有望达到2.71万亿。

第三个大手笔，9月底再次启动地方政府特殊再融资债券。目前跟进的省份已经超过20个，总金额超过1万亿。据《财新》报道，年底前准备发行的特殊再融资债券总规模，预计将超过1.5万亿。

以上三个部分加起来，高达5.21万亿，这力度够不够大呢？

当然了，有人说了，这里面的特殊再融资债券是借新还旧，是不增加债务额度的。但是，这能够减轻地方政府年底前大量到期债务的压力，可以轻装上阵了。

那么，我们就有了疑问，这些刺激经济的政策，跟房地产有什么关系呢？

我们多次讲过，目前房地产的问题，已经不是房地产本身的问题了，而是个经济问题。因为目前不仅是投资需求不敢动，就连部分刚需和改善性需求也在观望。如果说房住不炒是长期指导思想，那么这种正常需求也不买，就不是我们希望看到的了。

从本质上讲，房地产就是个消费问题，是超大金额的消费。那么，在什么样的经济环境下，你敢于花首付买房？敢于每个月承担几千块甚至上万块的房贷呢？这个问题并不难回答，至少目前并不是。

那么，是不是经济好起来了，房地产就可以起飞了？那你就想简单了。

我们来看最近关于房地产的一份文件。10月26日，财联社报道，8月底国常会通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，已经印发传达完毕，这件事全面启动了。

为什么要提这份文件呢？因为这份文件非常清楚地明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

另外，该文件还明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，保障性住房地位提升空前，与市场的定位关系明确，被多地称为“新房改方案”。

这件事已经全面启动了，你觉得房地产应该是个什么趋势呢？

综合前面讲的两个方面的内容，我们基本上可以看清未来短时期内房地产的趋势，也包括两个方面。

第一个方面，目前大规模重启经济，如果经济好起来了，信心起来了，目前市场上被压抑的正常需求就可以入市正常交易了，这主要是指刚需和改善性住房需求。

同时，少数家庭会有投资需求，尤其是那些只有一套房的家庭，可能考虑增持一套来实现资产保值增值。

目前首套房和二套房的首付和利率都降了，有些地方还优化了公积金贷款政策，购房成本降低了，二套房需求释放出来一部分，也是政策认可的。

我们可以称之为家庭的投资需求，而不是投资客甚至资本的投资需求。投资客和资本炒房还是很难进场的，原因大家都知道。

第二个方面，保障性住房大规模启动，这是关系到人民福祉的大事，必然会坚定不移地推行下去。

但是，从本质上讲，这部分需求不会冲击我们前面讲到的正常买房需求。因为按照我们的习惯，在政策执行初期，保障房的购买标准必定会执行得非常严格，主要是惠及那些本来就买不起商品房的家庭。

基于今天的分析，我们可以做一个预判，如果接下来经济好转了，房地产的分化会更加明显，正常购房需求所有城市都会有，家庭投资需求一线城市会比较多，强二线城市也会有一些，二线以下的城市就没人敢投资了。

这种状态可能会维持两三年的时间，房地产市场也可以说基本上稳定下来了。

所以，你说房地产看见光了吗？