回顾2023年，房地产仍然处于深度调控时期。虽然三季度以来政策端出台了一系列楼市利好，但政策效果仍需时间传导。在此期间，“稳”一度成为众多房企持续发展的坚实基础。
“稳”字，同样也是华润置地营业收入、利润等关键经营指标持续稳健增进的关键之处。
3月26日，华润置地发布2023年业绩报告并召开业绩发布，华润置地执行董事、董事会主席李欣等人出席会议。
图：华润置地2023全年业绩发布会现场
“十四五”以来，房地产行业呈现出了规模收缩、城市分化、市场集中度提升等趋势性、结构性的变化。面对2023年行业的重新洗牌，市场迎来新的机遇及挑战，华润置地通过大力推动“现金流创造”、“毛利率及ROIC提升”、“提质增效”、“库存去化攻坚”四大管理主题，以“稳字当头、进字发力”为基础，通过多元业务相互赋能发展，探索健康、良性循环的新发展模式对集团经济健康发展的重要意义。
稳中求进，“3+1”一体化业务持续发力
从华润置地公布的2023年业绩报中就能看到，“稳”、“进”是这家企业的主旋律。报告期内，该公司实现营收人民币2,511.4亿元，同比增长21.3%；实现净利润人民币313.7亿元，同比增长11.7%；扣除投资物业评估增值后的核心净利润人民币277.7亿元，同比增长2.9%。连同已付中期股息及建议末期股息，全年每股股息人民币1.441元，同比增长2.9%。
在提质增效等因素的带动下，华润置地期内实现毛利润人民币631.6亿元。每股股东应占溢利为4.40元，同比增长11.7%。
这份业绩报表背后，是华润置地在向城市投资开发运营商角色进一步深入转换过程中，打造的发展新模式——“3+1”业务模式。所谓“3+1”，就是开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动，是华润置地于“十四五”规划初期在原先商业模式基础上提出的新业务模式。
在新模式的推动下，华润置地凭借自身差异化的竞争优势，沉稳应对行业趋势变化及消费需求波动等外部环境，圆满完成“十四五”阶段性目标。
具体从业务层面来看，华润置地开发销售型业务业绩稳定增长。2023年，集团实现签约额人民币3,070.3亿元，同比增长1.9%，实现签约面积1,307万平方米，行业排名稳居第四。。
在经营性不动产与资管业务方面，华润置地2023年经营性不动产业务营业额为人民币222.3亿元，同比增长30.6%。
数据显示，华润置地2023年购物中心营业额达人民币178.5亿元，同比增长29.7%，旗下76座在营购物中心实现零售额人民币1,638.7亿元，同比增长44.2%，61座购物中心零售额排名当地前三；旗下写字楼持续优化租户结构，出租率提升2.6个百分点至81.8%；旗下酒店收益大幅提升，房价超越疫情前水平，入住率达到63.3%。
值得一提的是，2023年，华润置地旗下10个购物中心如期开业，新开业平均出租率达96.2%，新获取高能级购物中心8座，位于北京、上海、广州、南京、武汉、三亚等重点城市，使华润置地实现在核心城市商业战略布局的重点突破。
同时，在消费坏境持续向好、“消费拉动经济增长”基础性作用的决策部署下，消费类基础设施公募REITS获得政策支持，华润置地加快推动向资管业务转型，打造新的业绩增长极，以优质资产为基础，推出市场首批、发行规模最大的消费基础设施REITs——华润商业REIT。
图：2024年，华夏华润商业REIT在深交所上市
据了解，华润商业REIT的底层资产，是华润置地旗下核心区为标杆商业项目之一的青岛万象城，该项目所在的高潜核心城市青岛，呈现出稳中向好的经济发展趋势，在持续回暖的消费市场环境下，该项目有着出长远的发展潜力。
目前，该REIT已成功发行，其公布的认购申请确认比例结果显示，网下投资者和公众投资者均实现超募。华润商业REIT发行上市后，净回收资金将用于华润置地符合公募REITs监管的在建或新建消费基础设施的投资。
轻资产管理业务上，旗下轻资产管理服务平台华润万象生活（01209.HK）的各项核心经营指标也交出了稳定的成绩：2023年实现全年收入人民币147.7亿元，同比增长22.9%；毛利润为人民币46.9亿元，同比增长30.0%；股东应占溢利为人民币29.3亿元，同比增长32.8%。截至2023年12月31日，华润万象生活在营购物中心101座，其中重奢购物中心13座，另有储备项目83个，持续保持在行业第一。
截止2023年12月31日，华润万象生活物管航道在营购物中心面积3.7亿平方米，合约面积4.25亿平方米，覆盖全国171个城市。
在三大业务不断赋予市场信心同时，华润置地也在持续完善生态圈要素型业务，不断发展代建代运营、产业和长租领域，长期持续提升经营质量、协同资源获取、提升品牌影响力。2023年，生态圈要素型业务营业额为人民币61.9亿元，同比增长11.6%，其中长租公寓业务营业额同比增长9.5%至人民币7亿元（含轻资产管理业务），长租公寓业务累计在管项目60个，管理规模5.6万间。
同时，华润置地发布的华夏基金华润有巢REIT（508077.SH）经营表现优异，2023年基础设施项目公司实现营业收入人民币7,749万元，超上市时预测的8.5%，租赁住房出租率93.07%，超上市预测2.59个百分点，经营兑现上市承诺，预计全年现金分派率达5.03%，积极回馈市场。
不过，无论是资产管理模式的提升还是各大业务的进退有序、协同发展，其背后都离不开华润置地持续更新的发展管理运营模式以及成熟的资金管理模式。
财务稳健，为华润置地长期稳定发展保驾护航
如今，房地产行业早已告别“三高”模式，企业竞争逐渐转向产品、运营、资金等多个维度。在这场综合实力的比拼中，华润置地在稳步向前。
作为城市建设运营的先行者，华润置地深刻地认识到市场供求关系、消费者对产品品质等方面的要求等已然发生变化，如何在新的行业背景下重构企业经营逻辑、并持续稳健增长，成为包括华润置地在内众多企业成长中的难题。
在此背景下，华润置地以自身实践，在房地产发展新周期中，深入了解市场需求及行业发展痛点，在2023年提出“高品质九观”产品新标准，基于新时代的客户需求，完成了其对“精细设计准则、毫厘工程标准、情感悉心服务”高品质三大理念的与时俱进拓展。
除此之外，作为房企未来制胜的“压舱石”，优质的土地储备可以帮助企业提前锁住销售市场。
数据显示，2023年华润置地新获取项目中，一二线城市投资占比92.8%,落子香港北部都会区民生住宅项目，成为首单央企和港资在北部都会区合作范例。截至2023年12月，华润置地总土储面积达6250万平米，其中开发销售型业务土储面积5245万平米；投资物业土储面积1004万平米——其中商业土地储备占比71.5%，在建及规划中购物中心50座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等核心城市。。
在保障产品高质量兑现的基础上，华润置地坚持把控现金流安全，保持充足的财务弹性。报告期内，公司经营性现金流充足，资产负债表稳健，总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%的行业低位，三道红线保持绿档，标普、穆迪和惠誉继续维持公司“BBB+”、“Baa1”及“BBB+”的信用评级，加权融资成本3.56%，创近十年新低。
以上种种都在证明华润置地在市场深度调整中，依然能够从容不迫地稳定前行。除了企业自身提升，华润置地还承担起新时代赋予的产业责任和社会责任。
全面深化ESG管理，持续加强ESG实践
2023年，华润置地全力护航国家重大赛会举办，圆满完成了成都大运会、杭州亚运会、中国-中亚峰会服务保障工作，再次彰显华润置地大型场馆代建代运营及重要赛事保障能力。
这背后，是华润置地多年来在多个国家级重大赛事下积累的“实战经验”。从深圳大运、西安全运，到成都大运，盛会的幕后，从场馆建设、赛事保障到片区统筹开发，都倾注着华润置地为更好的城市矢志前行的力量。
同时，也彰显出华润置地作为城市投资开发运营者强劲的综合实力。秉承“快好省规”原则、“运营前介”的建设模式，华润置地一次次刷新自己建设大型体育场馆的记录。
深圳第26届大运会，华润置地历时22个月高质量完成集体育场、体育馆、游泳馆“三位一体”的深圳湾体育中心建设，让世界看到了“深圳速度”。深圳大运会落幕以后，在华润置地的运营下，“春茧”成为深圳大型体育赛事、商演、全民健身的首选之地。
西安第14届全运会，华润置地使用“一套模特，多套衣服”模式，创造性的让基础和主体工程先行，合理安排多条线交叉作业，与节点赛跑，最终历时33个月建成包括西安奥体中心在内的“三中心”、共计138万平方米场馆，绝对工期比同类工程缩短了一年多。
去年，成都第31届大运会主场馆东安湖体育公园，从开工建设到建成使用，华润置地用时921天，再次刷新全国同类型体育场馆建设投运速度。
在此过程中，华润置地的开发运营及保赛服务能力，不断得到巩固、完善和精进，也为下一场国际大赛的运营服务，提供了强有力的经验支撑。
在房地产行业经历转型的重要关卡，华润置地积极响应国家“双碳”战略，持续推进绿色转型高质量发展，打造十余个超低能耗住宅和低碳智慧运维试点项目，
2023年，华润置地根据国际可持续准则理事会（ISSB）最新发布的可持续信披准则，着手搭建应对气候变化的管理框架，并分析不同区域、不同业态的实体风险和转型风险，制定下一步的行动方案。
一直以来，华润置地立足行业特点和自身实际，全面深化ESG管理，持续加强ESG实践，通过主动参与国际主流ESG指数评级，查找自身ESG工作存在的不足，并制定改进措施，促进内部管理提升。在此背景下，华润置地于2023年再次获得MSCIESG评级的A级评级。MSCIESG评级报告指出，华润置地在ESG三个维度得分均高于全球同行均值，在产品安全与质量、员工健康与安全、公司行为等二级指标得分同比上升，表现均领先全球同行。
图：华润深圳湾
随着房企在行业变革中不断向高质量发展，华润置地长期稳健的内生增长趋势，对中国房地产行业探索健康可持续发展路径，提供了重要参考价值。华润之地“稳中有进、以进促稳”的发展定调，也能让其在未来抓住新阶段机遇，在行业新格局中稳步向前。
