文/编辑：麒阁史观

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房地产行业如同一个巨大的资金蓄水池，它的健康发展对于金融体系有着重要影响，在过去近20年时间里，房地产市场十分火爆。

房产市场

很多富裕家庭都将手中的闲钱用于炒房，在房地产发展的黄金时期，只要有眼光、有胆量投资几套房子，就能搭上财富自由的快车。

然而就在房地产市场火爆时，李嘉诚早就预测房地产中的隐形风险，他还做出惊人预言：“未来五年，房地产市场大概率会迎来一次调整”。

李嘉诚

当时他的话并没有引起警觉，如今回过头来看，李嘉诚的眼光确实独特。

那么，未来几年，拥有多套房产的家庭又将面临怎样的局面呢？

从1978年中国改革开放以来，商品房的概念就此产生，深圳、广州进行了商品房的开发试点，深圳罗湖的东湖丽苑小区成为内地最早的商品房开发项目，并成立了中国第一个物业管理公司。

深圳罗湖的东湖丽苑小区

从那以后，中国正式迈入了房地产快速发展阶段，2000年以后，中国的房价开始持续上涨，尤其是在2004年到2011间，一线城市房子的价格几乎是一天一个价。

作为香港首富的李嘉诚，也趁机在一二线城市买下大量地皮建设房产，然而他做生意的方式与其他房地产商不同，他的工程进度非常慢。

李嘉诚

比如北京的别墅项目“御翠园”，早2001年李嘉诚花费7亿就拿下了这块土地，经过长达23年的建设后，才选择开盘。

御翠园

北京2001年的房价与2024年的房价，差的可不是一倍、两倍，如今御翠园一平米均价为9万到10万左右，一套房子的价格就超过千万，整个项目让李嘉诚赚了50倍。

这种长达几十年的开放速度，换做其他房产开发商是想都不敢想的事情，毕竟很多地产公司的债务规模超过了公司总资产的30%，快速开盘能够回笼资金。

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可问题是如果公司债务规模到了“资不抵债”的地步，就会出现暴雷现象，从李嘉诚御翠园项目就能看出他本人对于地产的判断有多准。

2010年，正当全国地产迎来上涨时期，李嘉诚则发出：“买楼是人生大事，一定要量力而为”的劝告。

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不仅如此，在2013年时李嘉诚再次警告“中国房价太高、投资有风险”，2013年的中国首富是万达老板王健林，而此时的万达可谓是如日中天，与之相反的则是李嘉诚大量抛售中国产业。

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可能当时有很多人都不理解，但在多年以后，经历了房地产市场的下滑后，就会明白当初李嘉诚的决策有多正确。

如今到了2025年，炒房这种词语早已被时代抛弃，房地产市场也迎来长期的调整阶段，这对于仅有一套房的普通家庭而言，这种影响比较小。

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可对于那些曾经炒房拥有几套房子的家庭而言，他们面对的情况可就不同了。

首先面临的第一大压力就是房贷压力，如果是全款买的房子对全家的生活影响不大，可如果是贷款买的房子，那么对于家庭的影响可就大了。

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从去年以来，很多人都出现了消费降级的现象，如果有房贷的话，那么家庭的消费降级会更加明显。

比如以一套200万的房子为例，首付60万的话，贷款140万，30年进行偿还，平均每月偿还6000元，如果利率下降也在5000多左右。

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如果再遇到房价下跌情况下，那么购房者之后更加迷茫，没买房子时，总想着房子会上涨，可背负房贷后，又担心房价会下滑，这种焦虑也成为了很多家庭的现状。

不敢辞职、不敢消费最终也只会让自己的生活陷入困境中，如果一些房子房贷断供的话，个人的征信就会受到影响，最终会让自己的生活变得更加坎坷。

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更何况那些手上有多套房子并贷款的家庭，每月的房贷再加上房子价格的下滑，显实的打击让他们的生活只会更加拘谨。

除了房贷压力外，租金的锐减成为了不容忽视的问题，很多家里有多套房子的家庭，他们会出租出去，从而赚租金。

租房

虽然这种方式表面上能够增加家庭收入，但在房地产市场呈现下滑趋势时，租客也就越来越少，他们不得不用降价的方式去招揽租客。

这种现象在很多大城市尤为明显，很多外来打工的人，他们不远万里来到大城市打工，每个月除了吃喝以及房租外，基本上就不剩下多少钱，最终也只能选择离开大城市。

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而大城市的房东们，眼看租客越来越少，他们只能不断的降低租金，从而吸引更多租客，可当初花几百万买的房子，如今租金每月还不到一千元的话，回本就显得遥遥无期。

更别说房子每年的“物业费、电费、水费”等费用了，尤其是高档小区，物业费也是高的惊人，

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并且很多地区都推出了“公租房、廉价房”，这些房子地段很好，并且价格还很便宜，如此一来那些普通的出租房就没有那么受欢迎了，竞争力自然也就下降了。

未来随着租房客收入的减少，大城市的房子也将面临租金收益不断下滑趋势，如今回看李嘉诚做出的预测，不得不佩服他超前的眼光。

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十年前当所有人都抢地盖房的时候，李嘉诚却选择大规模买房，当时有不少人嘲笑他，如今回头再看，那些国内叱咤风云的地产大佬还有几个继续赚钱的。

商人不可能永远赚钱，李嘉诚的成功不是他比别人多有钱、比别人有更好资源，而是懂得见好就收，如今再看地产市场，李嘉诚的远见卓识已经得到了验证。

中国日报网2013-12-31《李嘉诚：中国房价太高 投资有风险》

中国新闻网2010-03-31《李嘉诚表示：买房是人生大事 一定要量力而为》

界面新闻2024-07-31《李嘉诚的北京“御翠园”捂盘23年后入市，价格暴涨50倍，港风装修遭吐槽》