好久没说青岛楼市了，今天和大家聊一聊，我最熟悉的青岛楼市，现在怎么样了！从最原始的保值增值角度，说一说在青岛买房的底层逻辑和基本原则。

大家好，我是大海青岛，一个十多年的房地产从业者，闲暇之余喜欢发一些和青岛楼市或房地产相关的视频，希望大家能够喜欢。

覆巢之下，安有完卵，青岛楼市的行情和全国楼市行情一样，都是一潭死水，死气沉沉，没有一点儿浪花，也没有一点儿新意，青岛楼市已经完全进入了超级超级理性的购房时期。但即便如此，总有一些改善性住房需求和刚性需求的购房者，在逆水行舟，激流勇进，在海啸过后的沙滩上捡便宜。

其实，在我看来，青岛的房子还是非常值得拥有的，毕竟青岛是中国北方第三城，仅排在北京、天津之后，毕竟青岛是山东经济发展的龙头城市，是青岛都市圈的核心城市，是中国所有城市中排名比较靠前的二线城市，是一座美丽的滨海城市旅游城市，是全国最宜居城市之一，是人口持续流入的城市，所以，青岛的未来，还是具有很大发展空间的。

但是，青岛的房子也不能乱买，毕竟平度、莱西也叫青岛，你如果把房子买在了平度莱西，那就和没去青岛差不多！因为我们大多数时候所说的青岛，主要指的是青岛市区，也就是崂山、市南、市北和李沧区，而这才算是真正意义上的二线城市。

所以，如果从保值增值的角度出发，在青岛买房的最底层逻辑，就是首选青岛市区。因为青岛市区才算是真正意义上的二线城市；因为青岛市区是青岛的行政中心、商业中心、经济中心，有青岛最繁华的商业配套，最核心的教育资源，最集中的优质医疗配套，还有青岛最密集的轨道交通网络；因为青岛市区是青岛工作机会最多，高收入人群最集中的地方；因为青岛外来人口，主要流入青岛市区，尤其是那些高校毕业生，以及引入的人才，还因为每次房价上涨的时候，青岛市区的房价总是率先上涨，而当房价下降的时候，青岛市区的房价总是最后才下降。

比如：当2016年到2018年房价处于上涨周期的时候，青岛市区的房价从2016年中旬就已经开始上涨了，而像胶南胶州即墨这些地区的房价，到2017年才开始上涨。当2019年黄岛、城阳、胶州、胶南、即墨，这些区域的房价开始下降的时候，青岛市区的房价还在继续上涨，直到2021年下半年以后，全国楼市降温的时候，青岛市区的房价才开始陆续的下降。所以如果从保值增值的角度出发，在青岛买房的最底层逻辑就是，首选青岛市区。

而青岛市区买房的首选之地就是崂山区和市南区，因为我们平常说青岛气候宜居、冬暖夏凉主要指的就是崂山区和市南区；因为崂山区和市南区拥有青岛最美的黄金海岸线，前海一线，是青岛旅游人群最集中的地方，因为崂山区是青岛的富人区，因为崂山区的环境好，空气好，人口密度低，因为崂山区是青岛房价最保值的区域之一。

而市南区虽然是青岛的经济中心，行政中心，商业中心，但是市南区现在已经百分之实现了城市化，现在基本上已经没有什么新楼盘在售。所以，除非考虑二手房得情况下，否则市南区已经没什么选择了，当然，现在市南区虽然也有个别的新楼盘在售，但是，不是价格特别高，普通人买不起，就是位置很一般，价格还很贵，所以，也就不在考虑范围内了。

不得不说，就目前整个青岛的房价波动来看，还是崂山区的房价最硬，当然我们这里说的房价，主要指的是新房，不是二手房。崂山区的新房价格基本上算是纹丝不动，而其它区域的房价早就已经跌的稀里哗啦了，所以，如果预算充足的情况下，青岛买房的最佳区域，还得是崂山区。

崂山区去年最热的板块就是张村河，如今张村河板块也熄火了，除了个别楼盘卖的比较好以外，大多数楼盘也都死气沉沉，比如，某地王楼盘，开盘就是一潭死水，没多久营销总就换了，现在的营销团队也基本上大换水。

其实，崂山区寸土寸金，张村河板块没有任何问题，问题就出在全国楼市彻底熄火，而张村河板块不鸣则已一鸣惊人，以前只有那么三两个楼盘慢悠悠的销售，现在呼一下不仅出来了大量的楼盘，还有一堆可供应的土地，周边的配套还没建起来，房子的挑选余地也更大了，而购房需求却没有增加，这才是张村河板块降温的根本原因。

但，毕竟位置就摆在那里，所以价格也很硬，也就说明，这是一个新板块，打的是一场持久战，得慢慢的细品，因为心急吃不了热豆腐。

当然，如果是不太着急居住的购房者，我的建议还是可以观望观望，观望观望2024年下半年的楼市走向，观望观望会不会有更好的购房政策。

而对于比较着急居住的刚性需求购房者，可以重点看看二手房，看看二手房有没有捡漏的机会，因为现在楼市大环境比较差，房子的流动性也比较差，有些着急用钱的卖房人可能会以低于市场价的极低价格出售，所以，对于购房者来说，也许也就有了捡漏的机会。

但是，对于考虑二手房得购房者来说，我建议老破小就不要考虑了，因为老破小各个方面的居住体验比较差，所以导致老破小增值保值性不太好。

最好是购买近五年以内的次新房，因为房子的更新迭代，基本上也就是五年左右的时间，五年以前的房子在户型设计，层高，窗口材质等方面可能已经是上一代的产品了，而5年以内的很多房子可能才是各个方面比较好的房子。

比如，在户型设计方面，现在大多都是以元宝户型或动静分区的户型为主，在层高方面，现在的层高基本都在3米到3.1米左右，而以前的层高可能只有2.8米，以前的普通房子窗户材质可能还是三玻两腔塑钢的，而现在绝大多数房子，基本都是三层玻璃断桥铝合金的，当然有些材质可能还会更好，因为房子也是在更新迭代的，所以，我绝大多数时候对于买房者的建议就是，能买新房不买二手房，因为没有对比就没有伤害，因为居住体验真的不一样。

在青岛买房除了崂山以外，目前青岛市区楼盘最集中的主要就是两个区域，一个是市北区原四方片区，另一个就是李沧区东李片区，随着市北区浮山后区域的落幕，市北区已经到了原四方区唱主角的时候。但是在这个区域买房还是要擦亮眼睛，因为，你不知道哪个楼盘，在未来的某一天可能就会出现降价行为，比如2024年年后，欢乐滨海城某央企楼盘，就开启了大幅降价行为。

而对于市北区原四方片区，其实在以前，是很多市南人和老市北人都看不上的地方，因为以前青岛的区域观念还是很重的，市南和崂山的看不上市北的，市北的看不上四方和李沧的，李沧的和四方的又互相看不上，而李沧李村的还看不上沧口的，整个青岛市区的又看不上城阳黄岛的。但是，随着青岛这座城市的快速发展，外来人口的大量涌入，所以，这些区域观念也就慢慢的变淡了。

虽然如此，但毕竟市南区开发完了，崂山区房价太土豪了，浮山后也落幕了，即使市北区原四方区再不好，但是，对于那些普通购房者来说，再想买房也就不得不市北区原四方片区这个区域了。

除了崂山区和市北区原四方片区以外，青岛市区楼盘最集中的也就是李沧区东李板块了，这个区域的开发其实挺失败的，前几年楼市行情最火的时候，基本上没什么土地拍卖，也没什么楼盘销售。现在楼市降温了，房子不好卖了，东李这个区域的土地也开始大批量的上市了，大量楼盘扎堆入市，导致价格崩了。

在去年下半年的时候，某楼盘从开盘到大幅降价也就是一个多月的时间，然后导致整个区域的房价都下了一个台阶，然后随着市场的变差，楼盘的增多，现在又卖不动了，看看整个区域，但整个区域的环境确实非常好，对于改善性住房需求的购房者确实可以考虑这个区域。

也正是因为现在的楼市大环境比较差，所以，我对购房者还有两个建议：第一，刚开盘的楼盘最好不要考虑，因为你不知道它开盘好不好，也不知道它开盘以后还能不能卖的动，如果开盘不理想或开盘后长期销售不理想，可能快则一两个月，慢则半年，就会大幅降价，一旦大幅降价，前期宣传的建筑质量或装修效果，还能不能保证，恐怕也就不好说了，因为营销减少的利润可能就会从其它方面降低成本，这都是老套路了。

其次，买房的时候，一定要观察这个楼盘卖的怎么样，最好看看以前卖的怎么样，再看看最近卖的怎么样，如果销售不理想，即使房子再合适，也先不要考虑，就随时观察，重点关注就好了，因为开发商可以营销失败好几次，但是你的机会可能只有一次。

除了青岛市区以外，那首先之地也就是黄岛城阳高新区，这种近青岛市区的地，因为这些区域有近水楼台，先得月的优势，可以享受到市区人群外溢的红利，比如：有些青岛市区的上班人群，不考虑青岛市区的情况下，肯定首先近青岛市区的区域；其次，有些人在青岛市区已经有了房子，但是却想买个环境更好的、房子更大的、或产品更好的房子，这些也是它们购房的首先之地。

但是，黄岛房价2万以上的楼盘要慎重，尤其是那些新入市的新楼盘，可能还没有遭受或市场的毒打，在开盘以前还比较嚣张跋扈，所以，开盘后大幅降价的行为可能也就不远了，比如：去年下半年金沙滩某楼盘，开盘前吹的牛都能上天，但是开盘后就是一潭死水，年后也传出来大幅降价的消息，要记住一句话，市场才是检验你房价的唯一标准。

而对于西海岸的灵山湾片区、胶州上合示范区、即墨蓝色硅谷区这几个区域，如果你不是在周边工作、生活、居住或养老度假的情况下，那么我劝你就不要考虑了这个区域了，因为这几个区域，被大家亲切的称呼为，青岛楼市三个大坑，这些坑里已经埋了一大堆购房者，估计十年八年的是跳不出来了。

这几个区域最大的问题主要有这么几个，第一，距离青岛市区远了那么一丢丢，对于青岛市区的购房者来说，在这里买房，要么是因为环境或产品买了养老或度假，要么就是投资，因为对于正在青岛市区上班的人群来说，通勤距离太远了，所以，虽然也能享受部分青岛市区的外溢人群，但比较有限。

第二，这几个区域都是一些新兴区域，能够火一把，完全是因为2016年到2018年，在楼市行情火爆的情况下炒作起来的，这就是坐在台风口上飞起来的猪，当台风过去以后也摔的最惨。

第三，毕竟是新区域，可供开发区域还非常大，可供应土地充足，但是购房人群却主要靠外地购房者支撑，因为坑里已经埋了很多人，所以很难再吸引大量外来购房者。

第四，就是这几个区域不能支撑高房价的原因，主要在于青岛的高收入人群最集中的地方还是青岛市区，它们和青岛市区还间隔了其它区域，所以导致房价没有足够的支撑。

好了，关于青岛楼市的情况就说这么多，今天跟大家的分享就到这里，咱们下期再见！