法拍房，也被称作是“捡漏房”，多年来由于一二手房价格普遍上涨，不少人为了降低成本，将目光瞄准了这类被“法院强制执行拍卖的房屋”。

试图在法拍房市场里面成功捡漏，利用中间差价而赚取利润。但是俗话说一分钱一分货，法拍房的低价格不是无缘无故的，里面隐含着大量不为人知的风险。

以至于流传出这样一句话：真正懂房的人很少触碰法拍房。2020年，青岛的曹先生就遇到这样一个涉及到法拍房的大坑。

2020年，曹先生计划在青岛当地开一家酒店，正巧当地有一处地段的整层房间正要被法院拍卖，经考察，曹先生发现这座房子地理位置不错、周围交通方便。

正是自己心目中理想的位置。于是在这一年六月份，曹先生顺利地花费巨资买下足足一层的法拍房，办理了所有手续，打算装修过后，在第二年的3月份正式让酒店开业。

谁曾想开业前夕，这间房子突然遭遇了意外。众所周知，现代社会里面没有水电，一间房子就跟钢筋水泥没有什么区别。

可直到3月份，即将开业的酒店却迟迟未能通水通电，急坏了曹先生。于是曹先生便赶到了物业进行询问对方为何不给自己开通水电，物业的回答让他大吃一惊——房子拖欠500万物业费。

对于如此庞大的数字，曹先生一直一无所知，在房子拍卖前后，他根本不清楚这间房子还拖欠着如此多的费用，而房屋上的合同也根本就没有这一项内容。

再说这500万并不是曹先生拖欠的，而是前房东与物业之间的纠纷，曹先生平白无故多了这么一笔债务，完完全全是在做冤大头。

不过物业方面只认钱认房不认人，既然曹先生主动接盘了这所房子，那么就等于自动承担该房子的所有责任，不交钱就断水电。

无奈之下，曹先生只得寻求当地媒体帮助介入，而物业方面的态度因此缓和了不少，将房间的水电接通恢复，但还是坚持对方必须缴纳500万。

那么，从法律上说，曹先生到底应不应该去为别人偿还物业费呢？

实际上从相关案例和法律条文上看，是否要偿还得取决于签订合同时候的具体条款，并不是说前任业主留下的孽债跟现任业主之间没有一丁点的关系。

简单来说，如果在拍卖文件里面明确规定了前业主和物业之间的债务由买房人承担，那么白纸黑字之下，身为具有行为能力的成年人，就只能忍痛将其吞下。

500万物业费将毫无疑问由曹先生掏钱。反之，如果文件里面仅仅是说这些债务纠纷由物业和买房人之间“自行协商解决”，或者说没有在文件里面详细提及。

那么从公平性的角度来说，“自行协商”四个字跟买房人承担之间相距甚远，买房人当然没有义务去承接他人债务。

例如在2020年9月，河南新郑一位张女士花费了160万元巨款买下了一座法拍房，结果因为前任房主拖欠了物业50余万（9万物业费与40多万滞纳金），物业就将张女士的新家给停了电。

由于在法拍文件中明白无误地写有物业费由新业主进行承担，张女士最终只得老老实实替前任业主补缴，物业方面也借坡下驴，将40多万滞纳金免除，只收取对方9万多元。

回到本案里面，曹先生所提供的法拍文件里面没有一个字提到他必须要承接前任业主物业费，那么事情就简单多了，纯粹是物业方面吃定曹先生、故意想要让新业主当这个冤大头。

最终为了捍卫自己的合法权益，曹先生选择和物业方面用司法渠道进行妥善解决。无独有偶，近年来涉及到法拍房的争议屡见不鲜。

前任业主物业费归谁缴纳仅仅是其中的一小部分，包括房子如何交接、房子里面的老租户如何驱赶、税费、房屋质量纠纷等等都足以令新业主头疼脑热。

20年来上升的房价令不少家庭选择了看起来似乎性价比更高的法拍房，有些地方甚至发展出了用法拍房来投机炒作的模式。

据业内人士介绍，法拍房通常是有债务纠纷的房主而被法院强制将其房子拍卖，价格一般低于市场价，有着可观的利润空间。

例如著名的乐视网创始人贾跃亭位于北京的一套公寓住宅价格原本是1150万，经拍卖之后卖出后1080万的价格。

对于投机客来说，只要法拍房和市场价的利差足够大，那么就算是拼命加杠杆也在所不惜。尤其是法拍房因总量小，很少会跟其他正常房源一样被戴上限制炒房的紧箍咒。

故而在利润驱动之下，不少将法拍房当做了实现安居乐业梦想的一个捷径。只不过天下没有免费的午餐，隐藏在法拍房便宜表象的，是巨大的未知风险。

首先第一个困难即是如何让房子里面的人顺利搬出去，相当一部分原房主喜欢赖着不走，即使是法院做出了明确判定，照样心安理得霸占房屋，新房主要花费一番精力才能把瘟神送走。

糟糕的是，根据我国法律条文，房子无论交易法拍与否都不影响租房合同的履行，如果在法拍之前前房主和他人签订了租房合同。

那么租客和新房东又会面临着一场马拉松式的谈判纠纷。此外，诸如房子遗留下的税费、物业费也是不可小视的成本。

综合这些算下来，如果运气不够好，一套法拍房的实际成本显然是大于直接购买一二手房的。因此在购买法拍房前，一定要擦亮眼睛事先做好相关调查，避免让自己掉入到一个深不见底的巨坑当中。

在中国人一般的观念里，每个人都需要成家立业，如何判断是否具有相应条件？便是有房有车有稳定工作，对于现在很多人而言。

自己花钱存款买一套属于自己的房子，还是一件比较困难的事。而案件中提到的法院拍卖的房子，便是一个“捡漏”的好机会。法拍房，是被法院强制执行拍卖的房屋。

当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。

法拍房相对于正常途径购买的房子会相应低价，而且近几年来法拍房的拍卖方式很便捷。打开某宝APP，搜索一下附近的人民法院，便会发现很多房子正在被拍卖。

有些交通便利、基础设施完备的别墅只需要一两百万便可购买。但是在惊喜价格的同时，对法拍房涉及的一些法律问题，我们一定要警惕。避免因小失大，由此造成更多亏损。

一是购买法拍房，可以先进行实地查看，看房产标的与拍卖网站展示信息是否一致。包括不限于房子的地段、面积、家具设施、屋内是否发生凶案等等问题。

虽然按照我国《民法典》第一百四十七条规定， 行为人有权基于重大误解请求人民法院或仲裁机构撤销民事法律行为。拍卖签订的合同符合可撤销合同条件的，可以申请撤销。

但是这样一来会多出很多程序，所以最好在签订合同时就明确标的物所有信息。二是明确现在房子是否有人居住或放置物品，确认是否存在腾退障碍。

处置机构如不负责清腾房屋，则需自行协商解决。三是查看房屋是否存在有效租赁。

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使拍卖后，已经登记过户，但该租赁关系并不自然解除。

原租赁人依旧可以占有、使用该房屋。所以需要竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式，避免拍下后急用房屋，却得不到法律的支持。

四是关注法拍房税费问题。物业所有欠费由买受人承担、所有涉及税费以当地政策为准、拍卖过程中户口及学区由买受人自行查询核实。

本案中曹先生拍下的房屋就面临着欠下物业500万费用的问题，这样的消息简直是晴天霹雳。好在当时的拍卖合同并没有提出相应条款，所以曹先生不必承担。

但这也提醒大家，在成交时一定要仔细阅读合同的条款，特别是事关自己义务的部分。有些法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方缴纳。

比如案件中的张女士，就要自行承担前任业主遗留的欠费金额。除此之外，需要查清房产属性、法拍房解查封、法拍房贷款问题。确认无误后，再去了解法拍房手续及房本问题。

以强制执行拍卖的形式购买的，买受人依据法院出具的相关法律文书，办理后期过户手续，无需被执行人（原房主）出面配合。

以上便是在购买法拍房需要注意的有关的法律问题，希望上述内容可以帮助大家，实现安全捡漏法拍房，买下自己的一套房！