Roca丨中国城市运营力观察报告
2021—2022
由建筑档案与Roca联合出品发行
开发价值何以反哺城市？
产品力如何驱动城市运营？
走访西南、东北、华中、华北、华南五大片区
记录者、观察者、开发者、设计者
四方对谈，十个研究主体
【第七站】
远洋集团
开发者 丨郭 雷远洋集团华南事业部总经理助理
观察者 丨陈 阳ADU 首席顾问
记录者 丨邵 兵建筑档案主编
产品载体 丨深圳 · 远洋 · 天著华府
对话现场- 自左至右分别为
观察者陈阳、开发者郭雷、记录者邵兵
壹
探索远洋集团的
价值和本质
记录者 从记录者地产产品的价值在于跟客户产生更为亲密的联结。 从建筑健康到整个产品价值体系， 远洋 集团 通过设计的各个层面，持续输出其价值链条。
开发者远洋集团的价值塑造，在于构建了与客户的利益共同体。产品是给客户使用的，因此产品价值的首要体现是对于客户需求的高度关注，以及客户使用点的精准定义。远洋集团作为一个房地产开发商，首先输出的是产品。
然而和设计类机构不同，开发商追求的是快速开发、快速生产、快速投入，是市场快速回报。因此开发商在产品管理时，需要在客户、产品和开发中取得一种平衡，这之间的平衡点应该是开发商成熟发展必备的条件。
观察者远洋集团从办公区域的装修，到区位选择，到产品风格，整体都给人以“朴实”的感觉，而非酷炫风格。
深圳·远洋·天著华府 鸟瞰图
贰
面向大众的创新产品力
开发者远洋集团重视精准的客户描摹，希望能够将客户的需求真正体现在产品上。如何把钱花在有价值的地方，做更符合客户需求的产品，把省下来的钱用于降低价格，让老百姓真正能买得起，这是更有意义的。
那么客户关心的是什么？大多数客户首先会关注房子的居住功能，房间的空间是否足够，功能是否齐全；少数有钱人家，居住于豪宅地段，关注居住的舒适度，关注房间内外的景观，关注空间的功能附加。
如果开发商不能够细分客户群体并且周详地研究各自的需求，就会带来巨大的产品供需差异。反映在市场不好的时候，这种差异性可能造成无法挽回的失败。这些年，整个远洋集团，尤其是华南区域，针对这种状况非常精准地进行改善，绝不允许出现盲目创新或者是不切实际想法的实施。
远洋天著华府项目以远洋健康建筑体系为基础，是远洋集团在深圳首个高端楼盘项目。该项目的主要创新点在于户型。项目的主力户型为正南、东南、西南布局，较好地规避了各栋塔楼的视线交叉，并将各个方向的自然景观全部纳入视野，尤其是本项目的主力户型首次在深圳推出了真正意义上的南北通透的创新性户型，户型客厅的北面不是房间，而是大面积的凸窗，在视线上实现双向无敌景观。对于这些创新点，我们的设计精益求精，对每个尺度反复推敲、深入研究，力争不浪费每一寸面积，不辜负每一位客户。
深圳·远洋·天著华府 效果图
观察者地产二三十年的发展可分为三个阶段：第一个是“野蛮生长”的草根阶段，这时地价便宜，开发模式简单，于是如雨后春笋一般出现了一大批小微地产公司，专业性良莠不齐，深圳的万科等很多大型民营地产公司也是这样诞生的；第二个是过去5年突飞猛进的“高周转”阶段，这时出现了一些像远洋集团这样的大型地产公司，而很多小微地产公司由于“产量”跟不上而掉队了。
第三个是高周转之后的“城市运营力”阶段，如何从新的视角看待城市的成长和发展、创新。现在更多公司重视产品创新，其中存在一个误区，即以为产品创新仅仅是面向高端产品的创新。“刚需”产品不仅是量的需求，品质也需要提升，而且难度更大，更需要创新。
从共同富裕或者社会稳定合理发展的角度，我们需要提高居住产品的“及格线”。在这一阶段，更多公司应该去重视并着力解决这一现实存在的严峻问题。高端产品的创新固然是创新，但如何在有限的资源条件下，创造出更加契合大众消费需求的产品，才是真正体现设计师功底的，也是更具挑战性的。
记录者创新为了更好的生活，品位关乎价值，关乎人文关照，关乎品牌文化。
深圳·远洋·天著华府-景观 效果图
叁
由 WELL 健康建筑理念
解读远洋产品模式
记录者“WELL健康理念”其实是一个泛概念。“WELL标准”是一个基于性能的以人为主体的标准系统，通过测量、认证和监测空气、水、营养、光环境、健身、舒适性和精神等建筑环境特征，它不仅关注建筑本身，更关注人们居住的舒适度，有利于提高居住者的健康和福祉。2015年，远洋集团在广州远洋天骄项目中率先将“WELL标准”引入中国。
开发者虽然脱胎于央企，但是远洋集团的产品模式以及管理机制都是完全市场化的。远洋集团主要股东为中国人寿保险股份有限公司及大家人寿保险股份有限公司，因此对于养老和健康有着天然的关注。
远洋的产品，这些年一直在进步，其中有一些国内首创的内容，包括规划理念、户型，尤其是远洋集团率先引入国内也相当重视的“WELL健康理念”，是远洋集团受到客户广泛认可的非常重要的特点之一。
“WELL”与“绿色建筑”有别。“绿色建筑”强调建筑主体带来的环保价值，但“WELL健康理念”更注重于建筑设备、服务层面和精神层面三者相结合的价值体现。
在建筑设备方面，远洋集团强调生活环境中各个方面的安全性和舒适性；在服务方面，远洋集团强调的是人的舒适度；在精神层面，远洋集团的社区服务不仅仅强调服务配套功能，还要强调精神功能，我们和物业会定期举行一些团体活动，邀请业主参加，增进社区凝聚力。建筑安全，服务方面和精神凝聚三者结合，构建了远洋集团的一种新的健康理念。
总体而言，远洋集团是一个中型房地产公司，业务范围相对聚焦。以住宅为依托，以城市综合体和养老住宅为翅膀，远洋集团是一个极易“起飞”的房地产公司。
远洋天骄-泳池 效果图
观察者远洋集团相对其他公司而言资源是非常丰富的。从资源、流程、产品三种方面看，国企特别是央企，在资源上是有先天优势的；如果不仅靠资源吃饭，还能够靠产品吃饭，这个是非常可贵的。
地产开发者要有“用户思维”，面向市场研究客户是房地产公司在现阶段务必重视的事情。研究客户要什么，不是从技术角度去出发，也不是从资源角度出发，而是更多从用户的生活角度出发。从分析客户的角度去理解远洋集团产品的多样性，这是一个非常扎实的立足点。
房地产公司非常需要“产品研发部”，来支撑贴合用户需求的产品迭代。现在地产公司“产品研发部”的主要人员来源于设计口，但不少设计师的思维还停留在技术思维，考虑的是技术实现，而不是产品目的。
如果用供需关系来解释，设计和设计管理都是供给方，从生产的角度考虑如何把产品做出来；而产品管理者首先要弄清楚客户有什么诉求，其次才是怎么实现技术。“WELL健康理念”是一个基于客户感受的指标，因此它是一种针对产品管理者的痛点的挖掘。
深圳·远洋·天著华府 效果图
肆
基于深圳更新背景的
城市运营力探讨
记录者城市变量中的多类型综合服务参与者，城市社区生活及文化的共创者与共建者，拥有健康建筑的价值内核，关注城市多方经济价值共赢的开发原则，为城市运营服务。
开发者开发商在对一个旧片区进行更新和拆除重建时，一定要站在城市发展、社区百姓共同繁荣等角度去考虑问题，只有这样才能够把更新做好。如果忽略了其中任何一个角度，更新都不可能做得好。
某种意义上来说，城市更新高度体现了城市运营力，因为它运营了一个片区，把一个片区从以前落后的面貌重新提升，变成一个新的数据或者一个新的社区。而在城市运营力角度上，深圳是最有发言权的，因为深圳主要的城市建设形式就是更新，远洋也深圳积累了一定数量的城市更新经验。基于此，我认为城市运营力包括非常重要的三点：
第一点，充分尊重政府和规划要求，充分为城市提升提供远洋力量。比如深圳的“远洋之窗”项目，寓意面向前海的世界之窗和远洋展示实力的对外窗口， 在进行建设时，远洋征求了政府和村民的意见，充分考虑到给城市的贡献，包括地铁线路等其它规划的预留，设计了社区公园的开放性，兼顾了“宏观”与“微观”。
第二点，与当地居民达成合作关系，找到共同的价值支撑点，真诚对待，共同成长。比如远洋在深圳南山龙船塘片区所做的改造。这里有一座祠堂，原本村民每次出海之前会在此祭祖。考虑到广场与南山、与社区、与历史、与百姓情感、与城市控规要求等关系，在改造时，远洋恢复原有历史风貌，对祠堂进行修复和改扩建，将其改造为社区广场，对外开放，并且严格控制了整片区域建筑的高度。远洋这些年在深圳的口碑较好，得益于远洋集团具有敬业负责和尊重个体的态度，这在城市运营中是尤为关键的。
第三点，关于公司利润和投入之间的平衡。开发者一定要具有综合统筹能力，在投入与产出之间保证今后城市运营的价值落地，这也是目前城市运营的难点之一。
观察者探讨城市运营力，不能孤立地从单一建筑单体来考虑问题，而是要把城市作为一个综合复杂系统来考虑，既要从高处俯瞰，打开视野，又要从细部着眼，做更为细致的观察。只有周全考虑，顾全更多人的利益，才能够在这个快速发展的时代更长久地生存。
综合复杂系统需要从横向的维度分层，从纵向的维度穿透。两者形成的二维空间再加上时间轴就形成了一个三维空间，我们会发现建筑空间其实是一直在变。
远洋集团开发了很多城市综合体，这些多元建筑建构的新连接有可能编织出一个真正面向社区，乃至城市级、片区级问题的解决方案。这些城市综合体的出现可以为远洋集团的品牌和持续经营带来很高的价值。
远洋滨海大厦 效果图
伍
精准描摹
聚焦城市运营力
开发者从客户的关注点与需求点出发，开发者要切实地为与城市居民结为利益共同体，注重产品的均好性打造。不能盲目追求产品创新，对于品质与品位不能仅仅停留在高端产品，也要更好地关注中、基层的产品品质和品位的制造。这个过程中需要精准定义想要干什么，远洋作为一个综合性城市开发服务者，将联合多方寻找共赢与共建。
记录者远洋集团的产品有文化诉求的天著春秋，有商业成功的远洋成都太古里，有大城市开发的武汉归元寺项目，也有着力于养老的椿萱茂产品线，依托于远洋对建筑健康的研究与实践，远洋也在多维度视角向城市提供更好的居住品质与生活方式。
观察者 远洋是一家务实、稳健、具有高度社会责任感的综合性开发企业，在城市建设过程中非常关注多元化的利益诉求，秉持对城市更加多元形态的参与，扎实地进入城市成长的细微环节中去。在下一步提升城市运营方面，远洋的务实精神是一个值得发挥的重要条件。
陆
关于远洋集团
远洋集团控股有限公司创立于 1993 年，在中国高速发展的 80 余个城市中，远洋集团已累计开发运营 600 余个项目。秉承“健康·建筑”理念，与城市、社区、空间等不同层面深度融合，形成“春秋系”“万和系”“山水系”三大核心产品系列，并成功打造了成都远洋太古里、北京颐堤港、北京远洋大厦、北京国寿金融中心等城市地标。
深圳远洋天著华府项目是远洋集团在深圳首个高端楼盘项目，以远洋健康建筑体系为基础，建立高知、健康、时尚、国际四位一体的产品 IP。通过超高层点式围合布局、中心大花园、归家礼序等手法打造居则宁静、诗意栖息的城市理想居所。
【城市运营力观察报告 2021—2022】
出品方
建筑档案
联合出品方
Roca
特邀专家机构
ADU咨询
对话方
华远地产 丨 万华投资 丨 融创中国
万科集团 丨 华侨城 丨 阿那亚 丨远洋集团
绿城中国丨华润置地丨旭辉集团
关于“城市运营力”
改革开放四十年有余，在城市化的过程中，随着一个个城市、一个个城市社区的出现，人们的生活方式也在发生天翻地覆的改变，以 2021—2022 为一个观察节点，建筑档案联动西班牙卫浴品牌Roca共同发起此次关于中国当代地产的观察与提问。这是一次关于中国当代地产运营力的设问，通过观察、发问、对话，为行业展开当代地产在城市运营力方向的一次调查与研究，并以城市运营力“调研 + 对话 + 论坛 + 白皮书”的形式，向公众呈现地产开发者在城市建设和当代生活方式方面的深层价值研究。
