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地王潮又来了！

2月26日，上海静安寺，拍出一块楼面价16万1的地王。

3月18日，北京海淀树村，拍出一块楼面价10万2的地王。

如果说一线城市拍出地王不足为奇，那么杭州和成都的发力，则彻底点燃了市场的热情。

3月25日，杭州四宗宅地全部溢价成交，总成交额突破百亿。其中水电新村地块以7.7万元/㎡的楼面价刷新纪录，按此推算未来售价将达14-15万元/㎡，价格水平直逼北上深等一线城市地王。

——来源真叫卢俊

这股热潮并未止步于长三角——

成都3月27日拍出金融城三期地块，楼面价达到4万元/㎡，这是继半月前大源板块创纪录后的再次突破。尽管房价天花板不及杭州，但成都新房价格已实现连续12个月稳健上涨。

除了北京、杭州、成都在竭力拿出"压箱底"好地，多个热点城市也在近期加大了土地供应。

对于市场而言，实在是沉寂太久了，这一轮土拍，就这么水灵灵的爆了！

土地市场的躁动迅速传导至交易端。实际上，最近多地的成交量确实也在好转，特别是一线城市的成交量，转变得非常快。

深圳龙岗大运项目1月开盘即告售罄；

上海新房及二手房日均成交突破千套。

Wind数据显示，3月1-24日：

北京商品住宅网签套数为3416套，较2月全月增加48.8%。同期二手房网签13675套，较2月全月增长15%。

上海、广州、深圳商品住宅成交套数（广州为网签套数，下同）分别为7288套、4659套和2157套，均已超过2月整月水平和去年同期。

当然，狂欢属于一线，属于核心二线，中小城市仍面临较大去化压力。

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市场的分化越来越明显，资金也越来越聚焦核心城市。

具体来看，这次的“地王潮”有两个显著特点：

首先，热度并非全国性蔓延，而是集中在一线和强二线城市；

其次，地王主力军已从民企转向“央国混”企业，其拿地占比高达90%，成为本轮土拍的主导力量。

逻辑很简单，房地产开发商和购房者在某种程度上都有着相似的地方，他们都希望能够获得地理位置优越、发展潜力大的城市、地段。

这种趋同的价值观，正在重塑中国房地产的底层逻辑——

从以前的疯狂圈地，到如今只认高品质的土地资源。

这一点，其实从去年926会议之后的土拍情况来看，已经初现端倪。

从几个城市的地块分析来看，有个共同点就是：

1、位置核心，要么稀缺老城，要么共识价值区域。

2、容积率都比较低，超过3容积率的地块都不多。

比如：2025年初上海预供地公告规模72万平方米，同比上升13%，平均供地容积率从1.87下降至1.78，极少数高容积率项目也均为城市核心地块。

这也与之前上层提到的要做改善型住房，住好房子，完美契合。

一边是鼓励改善的政策、一边是各个城市祭出的好地块，开发商们要各显神通了。

在好地块上，开发商充分发挥设计创意，让新房市场上的改善户型扎堆出现。

由此形成的闭环已清晰可见——

土地价格上涨→新房售价上涨→开发商合理利润→强化买高价地能力。

今后这个循环会逐步显性化，但这种显性并不体现在整个大盘，而是聚焦于核心城市、优质地段。

反观非核心城市，恐怕只会越来越冷清。

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当我们把这些城市放在地图上，很明显的特点，都聚焦在长三角、大湾区、以及区域性核心城市，这是中国城市格局，更是未来房地产的格局。

房价就是资源集中的体现。

未来的房产价值，一定是只聚集于全中国5%的房子了，15%的房子可买但不够优质，5%的是没问题的，跑赢市场。

这背后折射出一个残酷的现实：

曾经的"闭眼买房"逻辑已彻底失效，背后是人口、资源。即是租金、杠杆、区域价值的深度思考。

最近看到一个数据很有趣，叫房价回收期。

通俗来讲，就是购买一套房子后，依靠租金收入多少年能够回本。

我们以一线城市为例：

2022年8月，四大一线城市平均回收期高达74.8年；

2024年9月，随着房价回落，回收期骤降至59.1年；

2025年2月，数据回升至61.1年。

有人说了，一线城市尚且需要60年回本，买房的意义是什么呢？

房地产难道没有投资价值了吗？

答案并非绝对否定，但逻辑必须转变——

从资产配置角度看，你的资产盘子里不能没有房子，否则，你的杠杆没办法扩大，货币之水你也没办法承接。

只是房地产的投资逻辑变了。

中国正在进入后城市化、后房地产和人口老龄化时代，大部分房地产已失去资产投资价值，转变为消费品，不再用以前的短线或炒房视角。

一线强二线还是以涨幅为主，但三四线、甚至弱二线，可以用回本周期倒推入手价格，跟股票的算法类似，比较适合房价没有任何上涨希望的三四线。

所以，房产投资，要看至少5-10年周期，全力盯租金现金流，并收缩资产安全边界。

这一趋势在全球早有先例——

日本是一个很典型的案例。最近三十年多，人口老龄化加速，同时人口不断地往东京湾区集中，如今只有东京的房价回到泡沫巅峰水平，其它城市还相去甚远。

所以，房地产投资必须跟着人走，往人口流入的核心大城市集中。

因此，置换策略显得尤为关键——

把二三四线、非核心区、老破小置换成一线城市、区域性核心大城市的核心区的优质物业。

如果你是正在置换改善的朋友，请一定谨记住以下的忠告。

1、在你预算可以的情况下，尽量选产品形态更加低密的小区。

2、尽量选择核心地段具有稀缺资源的小区和户型。

3、最好是全新一代产品，得房率超高的新产品。

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最后想再聊一聊消费贷。

这两天总有读者问，消费贷利率这么低，那我拿消费贷去买房做首付行不行？

大家要知道，这一次的消费贷大放松，目的是拉消费+抗通缩。

钱少，就真的不要激进上杠杆、借钱、高杠杆、高负债的买房了。

如果首付不足、收入不稳定，就不要急于上车，因为房价上涨的威胁已经解除。当下和未来几年，降杠杆是主流趋势，而不是加杠杆。

中国房地产，经历了30多年的风风雨雨，地产行业已沦为少数巨头的竞技场。

此刻，风向正在改变。