去年的土地市场，确实可以用冷淡来形容
截至2023年12月20日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了21%和18%
成交建面再度刷新近十年新低值
而就在我以为今年的土拍是否依然要延续这样的趋势
没想到，居然开始反转了
要知道去年好多土地卖不出好价格，不少城市都得不惜用底价换取城投或本土国企兜底
而今年
截至2月底平均溢价率达到5.2%，重新回到2022年以来均线上方
哪怕具体到土地流拍率上
也可以看到自今年开始也逐渐回落到近一年低位
所以这是为什么
于是我立马去回顾了下近期的土拍数据，没想到还真被我挖出一个完全不一样的土拍市场
一些你曾经以为的土拍常识，不知不觉全变了
01
各个城市把压箱底的好地都拿出来了
各位，这句话可不是空穴来风
最近我去不少城市都有这个感受，那就是曾经好多城市“藏着掖着”的好地都舍得拿出来卖了
这不才刚开年，苏州把自家地王都给掏出来了
3月13号苏州首拍，一共就2块地，一个看名字就足够重磅，工业园区地块，够大方了吧
来源：姑苏晚报
直到我看到另一块，好家伙
狮山Z03农干校地块，溢价42.05%成交，最终竞价32轮，成交总价8.28亿元，由绿城拿下
这不仅是狮山地价首次迈入“4”字头，更将苏州地价推向前所未有的高地
直接刷新江苏土地成交单价排行榜，成为江苏省全新地王
能以如此高价成交的地块，地段的核心、配套有多好自是不必多说，但更令我在意的是这块地的出让条件：
容积率从原先的1.2降低至1.02，且对户型面积明确要求不低于180㎡
这不活脱脱是“求着”开发商往豪宅产品做么
可以说单从这两块地就足以看出苏州的诚意，而这份诚意也远比我们想象中覆盖的还要更广
那就是新年不少城市的首拍或拟供地清单中
市区地块占比能接近四成之多
打头阵的一线城市
上海3月的首拍一共5块地，也开启了极为少见的未拍先火模式
一个在静安、一个在杨浦，单市中心就占了两个，即使是外环的闵行古美地块
单看这学区位置，就能吸引了12家房企表达参拍意向
而如果我们稍微把时间线拉长一点，你会发现这个变化还不是近期才开始，早在2023年市区的好地块比例就在明显攀升
同样是一线城市的广州
如果说2021年还是增城、南沙这样相对郊区的位置
那么整个2023年基本都集中在中心城区，甚至天河这样的绝对市区成为成交最多的区域
同样在今年第一批拟供地清单中
广州的牌面也全是天河给的，一口气拿出包括金融城在内的4宗地
我们说连一线城市都这么卷了，其他城市不得更加把劲
于是我们看见还有的城市把断供多年区域的地块，也在重新拿出来卖了
以今年开年就爆火的杭州土拍为例
作为杭州市中心的上城区难得大方的一口气在老城区推出2宗宅地
你要是喜欢老城区的市区烟火气，有时隔5年断供推出的新地块，成熟的三里亭
要是追求市区改善
另一宗同样已断供近4年的城东新城安琪儿地块，还是市中心难得的整拆整建区域
这也难怪能经历44轮竞价，最后由滨江房产夺得，溢价率24.44%
而另一头的合肥也不遑多让
那是即使不是市中心，也绝对得是当下最热门的投资板块
虽说今年合肥土拍市区地块仅包河区1块
但作为合肥最火爆发展热土的滨湖区地块，绝对是当下房企们的必争之地
其中2024年开年首拍滨科城01地块，溢价率高达54.16%
直接刷新了合肥新的土地单价和楼面价记录
地王、市中心的地、断供多年的地，再要么就是当地最火最热门的投资地块
可以说如今的城市在卖地这件事上，也算是拿出十足的诚意了
但这依然只是土地市场最显而易见的变化
02
此外，还伴随着好几个隐藏利好
第一个
叫，好地块还能有好价格
就是各位有没有发现，在你刷土地信息的时候，最近这两个字出现的频率高了：“捡漏”
不仅是对于整个大市场
仅北京、杭州等极少数城市热点地块能保持较高热度，其余大部分城市仍以底价成交为主
尤其是二线城市
截至2月25日平均楼板价同比下降65%，低至2378元/平
仅有西安和苏州两个城市成交建面超过50万平方米，位居第二位的苏州，53万平方米共7宗地，揽金额仅6亿元，均是底价成交
而哪怕是一线城市的优质地块
以上海黄浦豫园地块、杨浦平凉地块为例，基本都是0溢价成交
这也难怪不少开发商都开始蠢蠢欲动了
但是还没完
要知道对于整个地产开发流程来说，最让房企们犯愁的还不是高昂的地价，而是拍下地的余韵还没过呢
一看土地出让条件又冷静下来了
什么要求5%的保障房、住宅限高限容积率，还有各种配套代建，甚至有些综合体项目还会要求办公100%自持
所以第二，还有一种明显的趋势就是
如今土地的捆绑性政策也在减少
最典型的，上海的7090政策
相信各位对这个政策已经不陌生，自2006年推出后，上海楼市就直接进入了小户型时代
虽然中间有过一段时间默认放开，但这十几年下来，上海的小户型产品一直处于供过于求的状态
而2023年的四批次土地出让
普陀区北新泾产业园区的一幅地块，对于中小套型的配比要求，已经下降到了30%
加上去年上海土地交易中心牵头的那场闭门会议上，有开发商提出了一条建议：优化中小户型比例，提高大户型占比
我想这一点背后的变化，上海的开发商应该最有感受
曾经不少在上海原本定位高端的社区氛围，最终只能做出超大户型以及90平户型两种产品
而如今这些政策都为大户型产品提供了更多生存空间
另外更重要的是
以前我们担心有了好地块好产品，因为限价也很难卖出好价格
而现在预售证价格也在悄悄变高
各位有看上海最新公布的今年第三批次过会新房项目名单，备案均价10万+楼盘居然有6个之多
而其中滨江凯旋门、中海顺昌玖里以及夏都·幸福268
这三个项目备案均价更是直接冲上了17万/平
而在这样的重重利好之下
03
土拍热度，自然也被撬动起来了
最直接的，体现在参拍房企的数量上
最近我特意看了下杭州的龙年首拍，在挂牌的7宗地都是各区域佼佼者的基础上
大家单看地块背后这一长串的参拍房企数
就知道房企们对杭州的土拍多有兴趣了
整个7宗地块平均竞拍轮次达到31轮，有6宗地块的溢价率都超过15%
杭州不愧为土拍届的扛把子
而除了参拍房企数量，还有一个好信号是，好多民企也出来拿地了
民企包揽了超70%地块的杭州自是不必多说，没想到今年我们的民企之光龙湖也开始按耐不住
先是2月在西安以总价5.5亿元竞得航天基地一宗商住地
紧接着的3月又以网上竞价方式，龙湖下属的公司在佛山斩获一个新地块，这也是时隔四年，龙湖再次出手佛山拿地
包括小众民企们也不甘示弱
今年合肥首拍的包河区地块共吸引了招商、保利、越秀、等12家房企参拍
最终由伟星以总价5.15亿竞得，溢价率31.66%
而整个2022年伟星先后在合肥、宁波等地拿下多个优质地块，全年新增土地20块拿地总投入约243亿元，2023年也长期位于安徽房企拿地名单第一
算得上是当之无愧的民企黑马了
但我更想说的是
这样的利好不仅是只针对房企，更是可以带来整个地产产品力的升级
我们说以前房企卖房主要靠什么，倒挂
但如果你有仔细观察过现在的市场，倒挂的价值正在被越发稀释
以上海为例，过去一年上海楼市热门板块一二手倒挂率开始收窄，曾经倒挂最夸张的板块之一前滩，新盘世纪前滩天御均价约13w/平
但周边次新二手，不乏13-14万/平成交的记录了，前滩都是如此，尚且其他
而失去了倒挂之后的上海新房市场，投机的可能性也变小，客户们也越来越趋于理性
但这时候如果告诉你
有了价格合适的好地块，还能相对自由的发挥，更别提还能实现更高的备案价
于是脱离倒挂优势的房企们，也开始学会真正走向台前拿产品说话
今年整个上海给我最大的变化就是，中产这段的产品力在疯狂地内卷，拼命地内卷
华润川沙600万的房子，连卫生间里都用奢石做的；绿城留香园玩命地堆料疯狂卷公区；万科理想之地也在通过各种商业街区来重塑生活...
这是趋势，也是当下真实正在发生的场景
04
好，写到这里我想大家多少能有点感觉，到底什么才是当下土拍市场火热的真正原因
市场的热只是粗略的体感，而背后大量的细枝末节
更优质的土地、更低的价格，还是连出让条件以及预售证价格都在相应调整...
其实都在表明一个态度
本质上是来自土地供给侧的改变
我们说任何一个好的楼市要发展
首要的第一点就是来自于土地端政策端，然后才是开发商跟着市场的节奏，开始慢慢变好，楼市也才可能进入一个良性循环
这是一个很重要的源头
不知道最近关注两会的朋友有没有听过这样一个词：新质生产力
简单来说，也意味着要在生产端要开始做变化，提供更好的产品，才有可能让整个消费进入转型升级的领域
而对于楼市来说，这条生产链上的所有产品、开发、销售，一切的一切追根溯源都是从土地开始
虽然今天我们发现土地市场改变，也都还是点状式的个案
但确实也是非常好的信号，未来来自土地供给侧的变化很可能会越来越多
而当这些点状案例愈发连结累积，当市场进入真正更自由健康的阶段，各家房企都要亮出自己真本事的时候
迎接我们的，将是一次真正意义上在土地端的回归市场
以上为正文，来自Moon
