11月6日，万科通过线上会议方式，统一与金融机构交流经营情况及近期二级市场债券价格波动事宜。

据悉，深圳市国资委相关领导、深铁集团董事长辛杰，以及万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、公司副总裁兼财务负责人韩慧华将悉数参加会议。

此次，深圳国资委、大股东深铁集团共同出面，被市场认为是对万科的有力站台。受此消息影响，万科多只境内债券午后上涨。

会议现场，深圳国资委表态：万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。

深圳市国资委：万科如遇极端情况将帮助其积极应对

图源：财联社值得注意的是，会上深圳市国资委不仅表态支持万科，还提出了具体支持措施：在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。会上，深圳国资委党委委员叶新明表示，“万科是深圳国资体系重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润在深圳国资中占比超过3成，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。同时，深圳市政府国资委信任管理层，万科作为土生土长的深圳企业，企业文化健康，对地产行业趋势早有正确判断。”另外，万科第一大股东深圳地铁的董事长辛杰也在会上表示，深圳地铁将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持，将根据市场情况进行有序释放以支持万科。具体包括：以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。万科管理层在会上分享了三季度最新经营情况。现金流层面，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。融资层面，今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。并且，万科一直保持常态化的日周月季滚动现金流管理和压力测试，对资金情况实时可知可视可控，通过前置预案，确保公司安全。万科董事会主席郁亮表示，黎明前总是最冷的时候，但还是对将来有信心。万科对市场一直有信心，但市场的恢复需要“能买、想买、需要买”三组力量的合力。住房需求依然庞大，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件，当前需要通过各方共同努力保持行业稳定，以恢复消费者的信心。

万科明年三笔境外债到期被视为“优等生”的万科近期也遭遇境外债风波。10月下旬以来，万科存续美元债价格持续下跌，多只债券到期收益率较票面利率大幅偏离。这也导致其A股股价持续下跌，在11月3日，万科股价一度跌至11.07元/股，创下近8年来新低。随后，万科对外回应了债券价格下跌问题，表示公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。同时该公司指出，境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格出现大幅波动。

不过，在10月举行的一场万科机构投资者调研会议上，万科管理层曾表示，当前不排除对海外债务进行回购的可能性，但要考虑境外融资成本与境内项目投资回报的“性价比”。根据WIND数据显示，截至目前，万科存续境外债务总共有7笔，金额合计约32.2亿美元。早在今年中期业绩会上，韩慧华就已对境外债状况做过正面解答。她当时表示，万科上半年在境外完成了150亿再融资，主动提前进行了融资置换和短债归还，因此年内已无到期境外债务，年内目前境内待偿还信用债仅为3.8亿元，各项资金排布和还款安排都在有序进行中。但在2024年，万科到期的美元债有三笔。其中两笔以美元计价：“万科香港 4.2% N20240607”、“万科香港 5.35% N20240311”，发行规模分别为6亿美元、6.3亿美元。另一笔为“万科香港 3.45% N20240525”，发行规模为14.45亿元人民币。三笔境外债需最先偿还的为“万科香港 5.35% N20240311”，于明年3月11日到期。对于明年到期的三笔美元债，万科方面回应，已提前从三方面做好充分的准备。其一是境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿的自有资金可用于偿债，二是万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金，三是通过银行端市场开展境外融资，万科8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。

市场判断违约概率极低实际上，在市场看来，万科信用债违约概率极小。一位业内资深人士对中国基金报记者表示，即使明年的房地产销售市场维持当前淡势，以万科的现金储备和融资能力，偿还境内外短债，基本是没有问题。“即使考虑到极端情况，2024年底以前，万科信用债违约的概率也是极低。”就在近期，万科交出了10月销售成绩单。公告显示，万科10月实现合同销售金额318.3亿元，同比持平，并连续2个月销售近320亿元。从行业数据对比来看，10月百强房企单月销售额同比下降33.5%，近半数百强房企同、环比双降。与此同时，万科当前现金状况也较为充裕。截至三季度末，万科在手资金1037亿元。剔除预售监管资金和受限资金，万科三季度末的现金短债比约1.4倍，虽较中期的1.6倍有小幅下跌，但较2022年末持平。另外，万科母公司层面的现金水平是2024年到期债务的1.8倍。不过，从整体状况来看，万科年内销售仍然出现明显下滑。今年1-10月，万科累计实现合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元。据此计算，今年前十个月万科合同销售金额同比下滑9.8%。拉长时间看，2019年1到10月，万科实现合同销售面积3332.9万平方米，合同销售金额5189.9亿元。今年前十个月，万科的合同销售金额仅为2019年同期的约66.82%。国盛证券一份研报显示，10月百强房企权益销售额环比微增4%，市场尚未明显起色。虽然9月各地政策大幅放松对需求的释放起到了一定提振作用，但是因为当前购房者信心较弱，存量需求释放后新增需求并未跟进，10月后两周市场热度较前两周明显走弱。

管理层多措并举对于万科当前状况，大股东深铁集团方面的动向也吸引市场目光。就在万科公布三季报当天，董事会通过的另外两个事项值得关注。其一是深铁集团董事长辛杰出任万科董事会副主席。在业内看来，辛杰兼任万科董事会副主席，反映出国资大股东对万科一如既往的坚定看好和支持，也有助于万科和深圳地铁在业务上的深入合作。

当然万科董事会出现这一变动并不令市场意外，毕竟深铁集团前董事长林茂德也曾出任该职位。另一个事项则是对激励约束机制、跟投制度等的修订。最引人注意的是，2023年-2025年公司的董事会主席郁亮和总裁祝九胜的工资除了和年度净利润挂钩外，还将引入年度股价变动作为调节系数，一定程度上也是传达出管理层稳定、提升股价的决心。而在万科股东层面、管理层的多项措施下，后续发展有待市场验证。

此外，据统计局数据，今年9月，房企到位资金1.1万亿元，同比下降18%。而前9月，房地产累计到位资金9.81万亿元，同比下降13.5%。

前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；其中，相较于前两个季度，第三季度的融资总量，环比及同比均呈现加速下滑趋势。国央企的发债总量，最终占到了88%，接近九成。其中，厦门国贸、招商蛇口等，排在了前列，发债规模均达到百亿级别。

根据CRIC的整体统计，国央地产商2023年前三季度的融资成本为3.31%，而民营企业则达到5.46%，两者之间的差距，达到2.15个百分点。

10月31日召开完毕的中央经济工作会议中提到：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。” 去年的“金融16条”就提出，对房地产企业融资，国有、民企等房地产企业一视同仁，近期央行行长也提房地产企业融资一视同仁。但难点是“落实”，制定出具有可操作性、商业银行等金融机构愿意落实的具体政策措施，怎么把“一视同仁”落到实处。