在清明节的万科“举报门”事件后，万科一直麻烦不断，股价也是一泻千里。不仅如此，在本周标普也将万科评级降至“垃圾级”后，目前国际三大评级机构对于万科的评级都是“垃圾级”。

本周，情况有所好转，随着官方一系列声明发布以及一批万科地方官员的伏法，万科的“举报门”风波也开始退潮。然而，万科的麻烦并没有就此结束。

关于“举报门”事件，万科方面第一时间选择报警辟谣，并声称要走司法程序。但从举报内容来看，事情细节非常详尽，到底是真是假明眼人都心里清楚。只不过，就其所举报的内容来看，并非什么大问题，有些本身就是行业性的潜规则并非万科一家之过。

万科的困境

万科的问题实际上从今年3月份就开始正式爆发。

3月中旬，国际三大评级机构之一的穆迪最先将万科信用评级下调至“垃圾级”。一周后，另一家三大评级机构之一的惠誉也将万科评级调低至“垃圾级”该事件可以视为万科本轮危机的导火索。

当然，国际评级机构的评级下调并非空穴来风。

万科公司去年的利润跌幅超过分析师预期，并誓言将债务削减近140亿美元。

万科在3月底提交的一份交易所文件中也承认，2023年股东净利润下降46%，至122亿元人民币（16.9亿美元）。

当时，万科表示，在“坚决去杠杆”的同时，其目标是在未来两年内削减债务超过1000亿元人民币。万科没有提出2023年现金或股票股息，这是自1991年在中国市场上市以来首次不派发全年股息。

受万科公布的数据影响，市场加剧了对于万科流动性紧张的担忧。万科的股价在香港跌至历史新低，其部分长期债券最近交易价格接近40美分，接近深陷困境的水平。万科6月份到期的6亿美元债券的交易价格高于90美分，表明投资者对短期偿还的担忧有所减轻。

在“举报门”事件后，标普全球成为最后一家取消万科投资级别的主要信用评级公司。

上周，标准普尔将这家中国第二大开发商的评级从 BBB+ 大幅下调至 BB+，使其进入“垃圾级”。

标普全球将评级下调归咎于万科“竞争地位减弱和杠杆率飙升”，并再次直接将新评级直接定为“负面前景”。

尽管万科预计今年不会爆雷，但标准普尔警告称，由于中国房地产市场持续低迷，其销售额可能在未来12个月继续下降。

标准普尔表示：“我们认为，合同销售额和利润率的疲软将削弱万科的竞争地位。”预计该公司2024年至2026年的“合同销售额”总额将降至270-2800亿元人民币（37.3-381亿美元）。较去年下降25%-28%，较2020年峰值7040亿元下降60%。

同时，标准普尔还下调了万科子公司万科地产（香港）的评级，从“BBB”下调至“BB”，并将万科香港高级无抵押票据的发行评级从“BBB”下调至“BB”。

被国际三大评级机构统一定为“垃圾级”对万科而言，这意味着在国际资本市场中，万科已经基本不可能再融到资。近日，郁亮官宣的万科与新加坡GIC合作并没有实质意义。国际资本不会因此轻视三大评级机构的评级。

行政手段难救万科

对于万科，国家的态度很明确，坚决要救。

就在穆迪最先把万科评级降至垃圾级的同时，官方立刻出手，包括六家最大国有银行在内的12家主要银行正在商谈向万科提供价值高达800亿元人民币（112亿美元）的银团贷款，以使该公司能够满足即将到来的还款期限。

在潜在新融资的报道传出后，万科股价在香港和深圳飙升。其在香港上市的股票收盘上涨10.3%，而在深圳上市的股票收盘上涨5.7%。 但今年到目前为止，万科股价仍处于负值区域。

2023年万科合同销售额下降10%，至 3761.2 亿元人民币（524 亿美元）。 2024年1月，其销售额下降了32%。

过去几个月，投资者一直在抛售万科股票。自11月以来，其在香港上市的股票已下跌近30%。今年到目前为止，该数字已下降9%。

政府正在努力稳定陷入债务危机的房地产行业，该危机的特点是该国最大的房地产公司出现违约，并提供包括增加对某些项目开发商的融资在内的支持。

包括泰康保险、国有人保财险和新华人寿在内的债权保险公司已收到万科延长债务期限的请求。

为了缓解还款担忧，万科此前表示，已存入偿还到期的6.3亿美元票据所需的资金。

中国当局推出的刺激措施迄今未能重振该行业。2023年，房地产销售较2022年下降6.5%。房地产投资下降9.6%，连续第二年下降。

中国住房和城乡建设部部长倪虹在全国人大会议上对记者表示，监管机构将支持房地产开发商“合理”的融资需求。

他重申了最近建立的“白名单”机制，旨在向受危机打击的行业注入流动性。 全国已有6000多个房地产项目获得银行配套开发贷款。但同时也表示，北京不会救助“严重”陷入困境的开发商。

倪虹的原话是，“对于严重资不抵债、丧失经营能力的房地产企业，应该让其破产或者重组。”

显然，万科不在“破产或重组”名单之列。而政府对于万科的救助也是显而易见的。

可问题是，眼下所有的救助措施都不足以让万科走向正轨。

昨日，万科自己也公开承认，公司面临短期流动性压力和经营困难，但补充称已准备好“一篮子计划”来稳定业务并削减债务。

过去几周，出于对流动性的担忧，投资者一直在抛售万科的股票和债券，引发了中央政府罕见的指令来帮助这家总部位于深圳的公司。

据报道，周日，在董事长郁亮和首席执行官朱久胜主持的分析师会议上，万科表示，在向深圳国有资产监管机构及其最大股东国有深圳地铁报告了情况后，该开发商得到了深圳国资监管机构及其最大股东国有深圳地铁的支持。一份总结该公司评论的文件。

此外，万科还在会议上表示，正在准备总额约1300亿元人民币的资产包，作为寻求新银行贷款的抵押品。

但是，万科所面临的最主要问题也是整个行业的核心矛盾——高债务压力叠加销房困难。

根据统计局最新公布数据：今年1—3月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%。新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%；商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。房地产开发企业到位资金25689亿元，同比下降26.0%。

同时，今年4月1-12日，全国54城新房销售面积同比-41%（3月-44%），其中一线-40%，二线-44%，三线-38%。

所以，只要根本问题不解决，只是一味地给万科输血续命是没有意义的。久而久之，万科也会成为像恒大、碧桂园那样的资金黑洞。届时，继续续命的成本就难以接受了。