当下市场有多难，可从一组关键数据读出个大概。
在易居研究院发布的《2024年1月中国百城库存报告》中提到，截至1月份，我国100个典型代表城市新建商品房库存面积为5.02亿平米，库存去化周期为22.9个月，是监测近13年来的最高水平。
很显然，从这个数据中我们读出了两点：
1.都说2015年那波楼市全国去库存待售房子多，但没想到现在的楼市库存居然比那个时候还高。但我们还同时面临出生人口下降、疫情经济后遗症、外部环境不稳定等不利因素，想想都知道楼市遇到的难题有多大。
2.对大多数城市而言，楼市供需平衡线为“库存去化周期处在10-12个月”水平，高于这个数据，表明供过于求，房价趋势向下，低于此数据，意味着供不应求，房价易涨难跌。但现在22.9个月的去化周期，几乎是平衡线的两倍，楼市去化压力比2015年去库存前夕还严峻，大家可脑补一下，得拿出多大的力度解决这个问题。
不过，你我能看到的问题，国家怎么可能看不到呢？
随着房地产市场的调整，房企债务暴雷、房贷按揭客户相继断供，仅仅在2024年1月份，全国法拍房的挂牌数量同比就增加了48个百分点，虽然成交也增加了18个百分点（主要为捡漏），但明显低于法拍房挂牌量达30个百分点，如此下去，法拍房的库存只会进一步增加。
央行有关负责人曾不止一次说过，房地产是最大灰犀牛。因为房企和房贷按揭业主都是银行的客户，债务暴雷和期房断供，均是对金融系统的冲击，如果不加以控制，并扭转房地产的下滑趋势，谁都知道后果，历史有“十次危机，九次地产”的教训可不是闹着玩的。
所以，自去年下半年以来，国家审时度势，官宣了“房地产市场供求关系已发生重大变化”的形势认定，并要求所有的措施都要适应这个变化，这以后，各部委明显加快了提振房地产市场的节奏，广度和力度都是以前不曾见到的。
包括放开限购、限售、限贷、限价政策、发放各类购房补贴、降低房贷利率等，特别是四大一线城市，在短短3个月不到时间，连续三次松绑限购资格，以期待通过一线城市热度来带动全国市场企稳回暖。
在一揽子政策有力作用下，国内房地产市场确实迎来拐点信号。
根据国家统计局2月23日发布的房地产运行情况显示，在监测的70个代表性大中城市中，多项楼市关键数据出现“逆转”，用住建部主管主办的报刊中国房地产报话说，“房价继续下滑不太可能了”。下面看看几个指标变化：
1.房价下跌城市数量减少，新房和二手房房价下跌城市数量分别比上个月减少6个和12个。
2.房价上涨城市开始增多，新房价格上涨城市数量从7个增加到11个，增加了4个，这是近一年来，首次出现新房价格上涨城市数量增加的情况；
3.上涨城市呈现全面开花现象，在新房上涨的11个城市中，有东部的上海、无锡、扬州，有西部的西安、重庆，也有北方的吉林、长春、天津、石家庄，还有南面的泉州等，可以看出，上涨在各个方位都有，说明这不是巧合。
4.二手房价格上涨城市出现，虽然只有2个城市，但要知道，上个月还是“无一上涨，全军覆灭”的景象，现在终于有两个二手房价格城市出现上涨，在业内看来，这是一个反转信号，后面或有更多城市加入上涨之列。
而且从整个看，1月份房价环比跌幅整体在收窄，这是自去年12月份后，第二个月继续收窄，现在业内越来越多一致看法是，楼市最难的去年12月份已经过去了，后面应该是越来越好。随着更多上涨城市出现，那么，房价整体跌幅将会逐步回正。
关于房地产调控方向和目标，国家再定调！
根据国家住建部官网2月22日信息，住建部于日前召集全国各省、自治区和50个重点城市住建负责人开了一个重要会议，会上通报了一个数据，不由得让人感觉速度之快、效率之高。数据显示，目前全国已推送了5349个房地产融资白名单项目，已发放294亿元融资贷款，还有1236亿已通过审批正在陆续放款。
要知道，以上数据仅仅是开年以来的一个多月时间的成果，而且还提到一点，要形成两个闭环。翻译成白话就是，推送的项目，一定要有反馈结果，不外乎两个结果，要么通过发放贷款，要么不通过，但也明确强调了，如果不发放贷款，要向金融监管部门说明原因，由地方政府及时协调解决问题，说白了，想办法把问题解决并最终要是要尽快发放贷款的。一句话，困难项目都有，都要解决。
为什么要这么着急加快房地产融资协调机制落地，从住建部的这次官网通报最后一段话可以看出缘由，是这样说的：
城市房地产融资协调机制的加快落地，将为房地产项目开发建设提供精准融资支持，有效推动政银企联动，对促进房地产市场平稳健康发展发挥重要作用。
从简短的一段话可以看出，做了这么多工作，花了这么多钱，目标就一个，促进房地产市场平稳健康发展。所以，请各位看客看清楚，房地产市场走到现在，该调整已经调整了，差不多就得了，现在不能再下滑了，各方要齐心协力，促进房地产市场企稳。毫无疑问，这将是我们未来较长一段时间的房地产管控方向。
对此，中银国际首席经济学家、北大国发院博士徐高公开预测未来楼市走向，并建议，如果有刚需和改善需求，今年应考虑出手。在分析完供需数据后，他得出两个结论：
1.如果未来政策调控得当，让地产行业从现下危急状况中恢复正常，老百姓也恢复对开发商交房信心，供需矛盾会很快逆转。当前地产市场低迷需求不是常态，不会长期延续。
2.从2021年地产融资紧缩政策出台到现在，我国房屋新开工面积已经下降了超2/3。站在现在这个时间点上往后看，可以预期的是，我国即将迎来地产市场自90年代以来最严重的供给收缩，这是板上钉钉的事情。当地产行业供给显著收缩，又逢市场回稳、需求恢复，届时房价上涨就是大概率事件，尤其是一二线大城市。
用一句话表述徐专家的意思，由于新增住房供应在最近两年严重缩水，随着需求和信心恢复，调控政策支持，届时房价上涨是大概率事件，特别是一二线大城市。如果算一个节点的话，说的是2024年开年这段时间可能还有些萎靡，还处于蓄势阶段，但后面大概率是企稳回升了。
在笔者看来，徐高的话或大概率是对的。其实，现在多方原因已经可以佐证了：
比如土地市场是楼市走向的晴雨表，比如在2月22日的北京土拍市场上，拿出的两块获得22家房企青睐，结果都只能通过摇号来决定买家，土地价格也纷纷触及上限成交。这应该被视为房企对国家大力支持房地产项目融资的一个正向回应，也为其他城市带来信心和信号。
还比如，为降低楼市库存，在央行的干预和支持下，地方政府通过低利率贷款资金开始大量收购存量商品房作为保障房，比如青岛、重庆、南京等城市，收购一批都是几千套。所以，我们看到1月份的楼市库存数据其实是在减少的，分别比12月份和去年同期减少了0.5和4.2个百分点。随着支持的审批资金落地，预计将有更多城市的待售项目被纳入保障房范畴，助力去化楼市库存。
至于其他常规措施，比如提高公积金贷款额度，降低房贷利率等降低购房者成本的工作都在默默地做。像现在的房贷利率已经创历史最低水平了，百城首套房的主流利率已经来到了3.59%，二套房也只有4.16%，对购房者来说，这都是省的真金白银啊，随着市场氛围上来以后，只要有买房需求，肯定是会心动的。
最后，不得不提及住建部对促稳楼市的两项重要举措，一个是“三大工程”，这个就不多讲了，此前多篇都有分析，一句话，就是能带来更多拆迁、增加更多小区配套设施，增加需求的同时为房子带来溢价；另一个是实施“人房地钱”联动机制，有多少人供应多少房，需要多少房卖多少地，毫无疑问，库存量大的地方应会不供地或者少供地，助力供需平衡。这一点很重要，可参照2015年-2018年，市场肯定会企稳回升的，这个没什么好说的。
在多方因素作用下，现在看来，2024年的楼市其实是一张明牌，在多数情况下，卖往往比买更容易出错，卖房子的应不急，可等等看，买房子的，可多转转有意向的楼盘了。
