东城二环天坛北，摸高15万+，你觉得香吗。

文 | 六里屯迪巴拉

来源 | 地产大白话

前言

这两天，上海、广州、深圳相继顺应天命人心，出台救市政策，老百姓就跟看连环画似的，现在全国上下都瞪大眼睛看北京，这盘棋，到底跟不跟？！

北京的态度是，莫急，该来的都回来，让子弹飞一会儿。

二季度前还有历史任务没完成，年初发布的第一批拟供地清单快到关门时间了。

东城二环天坛北边金鱼池地块上架预申请，扔个王炸地块出来炸炸街。

转移下大家关注的焦点，给正在飞的子弹争取更多时间和空间，毕竟能给的弹药有限，以免让大家伙等了半天，亮了家底儿也没有啥有新鲜。

01

地产大白话

东城二环袖珍宝地上架预申请

二环天坛能供地，已经是莫大的惊喜。即便是袖珍宝地，那也必抢无疑。

北京金鱼池二期地块位于东城区的天坛街道，临近天坛公园和十一中学，处于地铁珠市口站和桥湾站之间，交通便利，地理位置优越。地块用地规模仅有0.3公顷，规划地上建筑面积0.56万㎡，规模相对较小。

从规划用途来看，该地块为F2公建混合住宅用地，要求公建为主占70%，住宅占30%。这种用地类型在北京市的土地市场中并不常见，具有一定的特殊性。公建部分的占比相对较高，可能意味着该地块将建设一些公共设施或者商业配套，为周边的居民提供便利。

地段优势没得说，直线距离天安门不到2公里，南侧就是十一中学。

由于地块规模较小，且位于东城区这样的核心区域，可以预见该地块的建设将具有较高的开发价值和市场关注度。然而，由于规模限制和公建占比的要求，对于开发商来说也可能存在一定的挑战。如何在有限的空间内实现最优化的设计和规划，将是他们需要面对的问题。

预计地块很快转正，再过后1个月左右现场竞价，到时候我们就能看到名花落谁家。

02

地产大白话

“金鱼池”非池中之物

用电影《风云》里的那句桥段来形容东城金鱼池这块地，再合适不过，“金鳞岂是池中物，一遇风云化作龙”。

一、地块概况

北京东城区金鱼池地块，具体为金鱼池二期西土地一级开发项目DC-0127-0101地块，位于北京市东城区，紧邻著名地标天坛公园，地理位置优越，文化底蕴深厚。该地块土地性质为F2公建混合住宅用地，土地面积约3028㎡，建筑控制规模不大于5550㎡。

二、位置优势

紧邻天坛公园：金鱼池地块与天坛公园一墙之隔，享受得天独厚的自然景观资源。交通便利：地块周边有多条公交线路和地铁线路，如地铁7号线桥湾站，出行十分便捷。教育资源丰富：南侧即为第十一中学，教育资源丰富，为居民提供便利的教育环境。市场关注度高：由于地块位置极佳，且上一次东城区有住宅地块供应还要追溯到7年前，因此本次预申请备受市场关注。

三、经济指标

起拍价格：地块起拍价格设定为2.7亿元，显示出其较高的市场价值。土地合理上限价格：该地块设定土地合理上限价格为3.37亿元，为竞买者提供了明确的竞价上限。溢价率调整：该地块溢价率调整为25%，显示出政府对市场调控的决心和力度。由于地块指标限制，住宅建筑面积占30%，约1665㎡，按照套均面积120㎡估算，全盘可售住宅房源也就14-15套左右，再结合18米控高限制，顶多也就六层洋房一个单元的量，可以说是一等一的臻稀藏品。地块指导价的设置也是因地制宜地巧妙设计，根据拍地时的溢价率不同，设置三段式阶梯指导价。当现场竞价溢价率在15%以内时，未来商品住房预售指导价为13.9万元/㎡。当现场竞价溢价率在15%-20%时，预售指导价为14.3万元/㎡。当现场竞价溢价率超过20%时，预售指导价为15.1万元/㎡。

四、竞买规则

竞买方式：当竞买报价达到土地合理上限价格时，将不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。竞买人要求：参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》，确保项目的高质量建设。

五、市场影响

提升土地市场活跃度：金鱼池地块的预申请，为北京土地市场注入了新的活力，提升了市场关注度。带动周边区域发展：作为核心地段的地块，金鱼池地块的开发将带动周边区域的商业、住宅等配套设施的完善，促进区域经济的繁荣。增加市场供应：地块虽小，但因其优越的地理位置和潜在的开发价值，将吸引众多开发商的关注，增加市场供应，满足居民对高品质住宅的需求。

综上所述，北京东城区金鱼池地块因其独特的地理位置、便捷的交通条件和完善的配套设施而备受关注。尽管地块面积较小，但其潜在的发展空间和商业价值不容忽视。政府通过调整土地政策和溢价率等措施，旨在吸引更多优质开发商参与竞争，推动该地块的高质量开发和利用。

我们期待六月底的六里桥现场竞价，到时候为大家揭晓。

以上，今日份完结。