楼市冷暖，激荡风云。

文 |朝阳门关之琳

来源 | 地产大白话

前言

四十多岁的苏东坡，在经历“乌台诗案”后，官场几经贬谪，在杭州留下了他人生当中最美好的印记和诗篇。

水光潋滟晴方好，山色空濛雨亦奇。

欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜。

四十而不惑。40多岁的年纪，许多人已经经历了人生的起起落落，品尝过生活的酸甜苦辣，学会了淡然面对生活中的挫折和困难，在无数个坚持和放弃中，不断找寻自己。

当下的中国楼市，自1978年算起，已经走过了46个年头，同样也是过了不惑之年。回顾40多年的中国房地产发展史，对酒当歌，楼市几何，慨当以慷，忧思难忘。

中国房地产行业自改革开放以来，经历了从无到有、从小到大的快速发展历程。46年时光，房地产行业从最初的计划经济体制下的福利分房，逐步过渡到市场经济体制下的商品房交易，再到如今成为国民经济的支柱产业，其发展历程既是中国经济体制改革的缩影，也是中国经济社会发展的重要见证。

今日份『地产大白话』带大家回顾和总结中国房地产行业46年来的发展历程，分析其发展趋势和面临的挑战，以期为未来的房地产行业发展提供参考和借鉴。

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地产大白话

中国房地产行业萌芽阶段：1978-1990

中国房地产行业的起源可以追溯到改革开放初期。当时，随着中国改革开放的深入和社会主义市场经济的逐步建立，房地产市场开始萌芽。1980年，国务院颁布《关于城镇非农业用地使用税若干暂行条例》，标志着中国土地使用制度改革的开始。

1980年4月，邓公推出若干有关推进我国住房商品化的指导性意见，提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，房子开始被定义为“商品”，由此拉开了住房制度改革的序幕，福利分房向住房商品化过渡的趋势开始显现。

住房改革与土地改革，中国开始实行住房改革和土地改革，逐步将房屋定义为商品，并允许土地的有偿使用。这标志着中国房地产市场的初步形成萌芽。

1980年，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，也就是现在的首开集团，开启了中国房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团（中房集团）成立，标志着中国房地产行业进入有组织、有规划的发展阶段。

中房集团由时任人大委员长秘书的孟晓苏担任集团董事长，也被称为房改专家，这位经济学博士凭着敏锐的市场嗅觉和渊博的理论体系支撑，引领当时中国房改的潮头。

随后在全国多地进行试点与探索。1981年，在改革开放的试验田深圳开始商品房开发试点，位于深圳罗湖的东湖丽苑小区就是内地最早商品房开发项目。

1984年，广东、重庆开始征收土地使用费，为土地有偿使用制度奠定了基础。在同年，国家相关部门批准颁布了《国民经济行业分类标准代码》首次正式将房地产列为独立的行业，中国房地产的正式身份获得官宣。

正所谓时势造英雄，我们所熟知的招商、保利、万科等房地产公司和银行系统也是在这一年崭露头角，这一年房地产终于有了正式身份。

也正是在这个时期，海南省脱离广东，独立成省，引得大批量地产淘金人来到海南，包括当时的“万通六君子”，冯仑、王功权、王启富、刘军、易小迪、潘石屹六人，成为当时中国第一批房地产淘金者。

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中国房地产行业起步阶段1990-1998

90年代是中国房地产行业快速起步的阶段。随着社会主义市场经济体制的逐步确立和完善，房地产市场得到了快速发展。

1991年，国务院在24个省份进行了房改，全国房地产进入起飞阶段。

1992年，邓公南巡，提出加快住房制度改革步伐。同年中共十四大提出建立社会主义市场经济体制，市场经济开始，公积金制度建立，银行全面介入房地产。

风口之上，地产公司大规模兴起。此时，中国房地产的第一个泡沫也在逐渐酝酿积累。

1993年，海南泡沫直接爆裂，海口上万家地产公司破产倒闭，形成近千亿烂账，于是有了当时海南盛传的三大景观：天涯、海角、烂尾楼。这时候“万通六君子”也从万通分手，着重进军北京市场。

随后海南泡沫迅速传导到全国，导致全国房地产行情硬着陆，价格大幅下跌。

于是开始了第一轮修复盘整期。为了稳定市场，政府开始实施一系列调控措施，如提高贷款利率、限制土地供应等平抑房价过快上涨。

1994年，中国结束了“财政包干”制度，实施“分税制”改革，加强了中央的财政调控能力。同时，地方政府为了增加预算外收入，开始大力发展“土地财政”，通过出让土地使用权获取收入。这一政策为房地产行业的发展提供了重要的制度基础。

1998年，中国取消了福利分房制度，全面实行住房分配货币化，进一步激发了房地产市场的活力。在这一阶段，房地产市场呈现出快速增长的态势，房价不断上涨，房地产企业数量不断增加，市场规模不断扩大。

在这一阶段，一些优质房地产企业迅速崛起，如“招保万金”等。这些企业通过不断创新和拓展业务，成为中国房地产行业的领军企业，并且一直引领行业龙头地位。

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中国房地产市场化的十年：1998-2008

住房制度改革深化也是中国房地产市场快速市场化的开端，源于1998年取消福利分房制度，实行住房货币化、商品化。

不破不立，福利分房时代的终结，取而代之的是房地产市场商品化的快速发展。

1998年国务院出台：《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，规定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

同年，东亚金融危机落幕，中国也结束了紧缩的货币政策从而进入相对宽松友好通道。

随着住房分配制度的改革和城市化进程的加速，房地产市场迎来了前所未有的发展机遇。大量人口涌入城市，对住房的需求不断增加，房地产市场呈现出供不应求的局面。

为了满足市场需求，房地产开发企业纷纷加大投资力度，加快项目开发进度。此外，随着金融市场的不断完善和金融工具的创新，房地产行业也获得了更多的融资渠道和资金支持。

进入千禧年后，2001年，供需关系开始失衡，全国各地房价上涨。1.0版“温州炒房团”开始席卷各大热点城市，叠加当时申奥成功、即将加入WTO等利好消息频出，各种时政热点也助推房地产及上下游产业的蓬勃发展，房价开启新一轮狂飙时代。

当年顺驰的老孙正处年轻气盛，正是基于当前的时代背景，敢跟万科叫板，但最终确实做到了，只是昙花一现。顺驰再见孙宏斌，下一个十年，下一个轮回，又见融创中国。

2003年起中央调控政策陆续出台，依旧盖不住房价高涨的火苗。于是乎，2005-2007年三年间，中央为了稳房价先后颁布了“国八条”，“国六条”提高首付比例、提高利率、抑制开发贷、房贷等等“限高”政策，给地王频出、房价飙升的中国楼市破了盆冷水。

叠加2008年全球金融危机的席卷影响，房地产行业从降温到冰封，用了不到半年时间。地王退出，库存高企，经济衰退，政府再次出手拯救楼市，于是有了我们熟知的4万亿及后续。

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中国房地产金融化的十年：2009-2018

2008年，受全球金融危机影响，中国房地产市场进入深度调整期。

为了稳定房地产市场，政府出台了“国十三条”等一系列调控政策，包括降低首付比例、下调贷款利率、减免税费、加大房贷利率折扣力度、放宽购房落户等等举措，开启2.0版去库存，房价止跌回升。

2009年，房地产市场逐渐回暖，房价开始上涨。

2010年，政府再次加强调控，出台了“国十条”等政策，限制购房套数、提高首付比例、加强税收征管等。

2011年，“新国八条”颁布，提高首付比例，收紧房地产政策，但是房价依旧上涨。同年5月，“限购”政策首次出现在历史舞台。房地产市场继续受到调控政策的影响，房价涨幅有所放缓，房价于年末开始走低。

2012年，政府继续坚持调控政策不放松，各大热点城市相继发布限购令，同时取消第三套房贷款政策，另一方面从供给端加大了保障性住房的建设力度，市场成交放缓，房价低走。

2013年，房地产市场出现分化，一线城市房价继续上涨，成交量价走高，而三四线城市房价出现下跌，成交放缓。

2014年，楼市成交低迷，中央再次出手调控，政府出台了“930新政”，降准，降利率，逐步松绑限售限购，二套房认定标准由“认房认贷”改为“认贷不认房”，市场逐渐恢复，房价开始显现止跌迹象。

2015年开启3.0版去库存阶段。市场库存压力较大，政府出台了一系列去库存政策，包括降低首付比例、下调贷款利率、减免税费、鼓励农民工进城购房等。

2016年，持续推进去库存政策，在棚改货币化的加持下，各地政策陆续为楼市送温暖，房价开始又一轮狂飙模式。疯狂的2016，当年的成交量、价打破新纪录，涨得人心慌。当年北四环附近的一小区二手房，同户型3个月内报价从800万飙到1200万。

房地产的兴衰，与政策变化息息相关。大热之后必定会有重锤。2017年，十九大定调，房住不炒，高压政策不断加码，包括限购、限贷、限售、限价等，以抑制房价过快上涨。

2018年，政府继续加强调控，限购、限贷、限售持续，就像北京，甚至出现“6限”政策。同时加大了对房地产市场的监管力度，查处了一批违法违规行为。如此一波连环招下来，市场成交热度恢复平静，很多城市的房价天花板也定格在这一年。

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中国房地产去金融化：2019-至今

经历了疯狂加杠杆的楼市周期，现阶段房地产逐步回归居住属性，去金融化开始，决策层开始巧妙化解房地产风险。

这阶段的主要任务是既要防止房地产泡沫，又要防止房地产行出现大起大落，2019年楼市开始在多项政策调控组合拳喜爱向着平稳、健康的定位发展。

奈何2020年，新冠疫情爆发，对全球经济造成了严重冲击，中国房地产市场也受到了一定的影响。为了应对疫情的影响，中国政府采取了一系列提振措施，如降低房贷利率、减免税费等，以支持房地产市场的稳定发展。同时，中国政府也加强了对房地产市场的监管，防范房地产泡沫的形成。

就在同年8月，无数房企头疼的紧箍咒响起了。三道红线（剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1）出台，房企融资渠道基本被锁死，地产行业逐步与金融端脱钩。随着去金融、去杠杆的开始，一大批房企倒在了黎明前的黑暗。

2021年，中国政府提出了“房住不炒”的定位，强调房地产市场的居住属性，推动房地产市场向高质量发展转型。

2022年楼市开始阴跌，无形之手再次上演关键先生，掀起一片松绑限购潮、降准、降息、减税降费等政策层出不穷，但市场并不买单，成交依旧萎靡不振。

2023年楼市行情逐步趋稳，但遭受重创后的暴雷房企后遗症不曾减退，潜在系列风险不免让政府担忧、让购房人心惊、让企业胆寒。

回顾这40多年发展历程，房地产市场仍然存在泡沫风险。在一些热点城市，房价已经远远超出了普通居民的承受能力，市场泡沫问题不容忽视眼瞅着楼市泡沫越来越大，决策层决定提前引爆，引导房价提前下跌，把风险提前释放出来。

所以，想到这，大家应该有所领悟，为什么我们的上峰决策层的救市政策总是像挤牙膏一样？

说白了，就是拖延，只是还没到关键节点，拖到美国开启降息周期。一旦美国降息，我们可以放心大胆救市。因为美国降息会导致全球资本流动发生变化，意味着会有更多外资流向中国，对中国的金融市场和房地产市场产生积极影响。

这也就是为什么2024年2季度开始，随着政府利好政策层出不穷，外资开始抄底中国房地产行业资产，股市、债市双红。

尽管我们当下所经历的房价下滑的阵痛期，然而现在正好又处在一个非常微妙的时间节点，从最近的政策我们注意到政府已经下场买房了，这个信息很重要。

当然，信心也很重要，这个时候，比黄金更重要！

以上，今日份，带你看完了这充满戏剧性的中国房地产发展史，我们坚信未来会更好！

你觉得呢？