上个月，广州黄埔区下沙裕丰围旧改顺利完成招商，由中交城投、知识城旗下广州峻森联合拿下，中标价为12.59亿元，项目公司为广州中宜埔峻。

结果是没有意外的。

下沙裕丰围是一个mini旧改项目，改造范围仅有337栋现状房屋，建面仅9.76万㎡。项目处在老黄埔板块，临近金融城，拥有一线江景，质地优良。

中交城投是幸运的，捡了一个大漏。

裕丰围旧改，时代地产足足孵化了6年时间，结果倒在了成功前的最后一步。

早在2016年，裕丰围旧改纳入了黄埔区城市更新年度计划，当时，时代地产已经介入到前期服务工作中。2年后，项目成功会议审议。

2021年，裕丰围旧改走出了关键一步，与时代地产、科学城集团签订了旧改服务协议，启动拆补工作。随后，拆补方案出来了，“拆一补四”（无封顶面积）、临迁费每月50元/㎡、7万块签约交楼奖励......超高标准的补偿，让人没有拒绝的理由。

开发商给出的补偿案例中，一栋150㎡建基5层房屋，积极配合下，最高可以得到530㎡住宅回迁房、75㎡商铺回迁面积、2个车位和111.35万元的补偿款。时代地产精准抓住了旧改核心阻力。

离谱的是，把广州旧改市场拆补标准“搞坏了”。

不到半年时间，裕丰围旧改签约、表决都突破了80%，就差临门一脚。结果在2022年4月戛然而止了，时代地产申请了退出包括裕丰围旧改在内的8个广州旧改项目。

受“大拆大建”禁令影响，广州旧改瞬间停滞，这不仅仅是项目暂停、重新过审，而是银行贷款机构被限制向旧改项目放贷。

当时，广州旧改头部民企拉着有关部门、银行机构开了一个洽谈会，明确提出，“希望融资支持”。

1个月，黄埔区发布了一份文件，首批31个已落实优化调整的旧改项目率先重启，但已过会的裕丰围旧改并不在名单中。

时代地产广州旧改，似乎在这一刻开始清仓离场。

今年3月底，时代地产公布了2024年非标准版财报，实现收入131亿元，同比下滑37.6%，净利润亏损扩大到近4倍至168.7亿元，亏损来源于项目估值大幅度损失。

这份财报透露一个更加重要的信息：时代地产疑似清仓了所有旧改项目，2024年城市更新项目产生收入为0，而投入成本也为0，意味着没有在推进的项目。

而在2023年，时代地产给出旧改项目确认收入中，一年内高达131.2亿元，一年后则为14.54亿元。最新财报却不再提及城市更新业务收入。

旧改王，手中或没了旧改。

实际上，在整个广州旧改推进浪潮中，时代地产是最激进的那个，但又是比较稳的那个。

2018年，广州旧改迎来大爆发，到“大拆大建”禁令出台前，超过100条旧村完成招商工作，其中富力、时代并列第二名，均拿下7条旧村改造项目。在佛山、深圳，时代地产也在大展拳脚。

靠着旧改项目和转化，时代地产在2020年实现销售额破千亿，老板岑钊雄也一举登上佛山首富的位置。

而在2021年，时代中国在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市拥有135个处在不同发展阶段的旧改项目，潜在总可售面积约4000万㎡，预计总货值超过万亿。

时代地产能将旧改快速完成转化、敢于大规模的秘诀——招聘或引入政府体系人员加盟。

从公开信息来看，时代地产很多中高层人员来源于政府单位，比如广州越秀区、广州城市更新局、天河区城更局、广州市城规天河分局、佛山南海国土局、佛山市三水区、深圳规土局等，级别上至市级区级的一、二把手，下至职能部门的科长、副科长。

时代地产是妥妥的“干部收容所”。

在一纸公告下，时代地产迅速陷入困境。比其他房企要好的一点是，时代地产没有直接摆烂，而是主动申请退出，完成项目平稳过渡。市场很少听到，时代地产被村民控诉拖欠临迁费。

时代地产，也是行业少有在第一次遇到流动性危机时，迅速完成展期的房企。只是，第二次出现危机后，岑钊雄的债务重组就更加艰难了。

按他的说法，“对行业恢复过于乐观了”。

退出的项目“便宜”一众央企、地方国企。

裕丰围旧改科学城接盘后，迅速推动控规方案调整，以及引入中交城投，完成招商工作。中交拿到的是差不多拆完项目，纯白捡，只是时代地产给出的超高标准是否会继续延用，还有待公示。

禾仓村被从化城投接盘了，目前首开地块开启建设。拆完的刘村岗贝旧改完成首批安置房分房、双井旧改在推动首期控规调整、乌石村完成控股调整，都被科学城集团接盘了。增城城丰村则没人问津。

2025年开年，广州旧改再度大爆发，改造模式从整村拆迁过渡到做地模式，总投资1800亿元，其中城中村改造预算1000亿元。

同时，以广州城投、广州建筑、科学城集团、知识城集团、珠江实业、越秀集团、白云城发等在52个旧村改造项目，计划借款4096亿元进行征收补偿安置。

历史流淌的长河里，总会有惊人相似之处。要脱去旧人、穿上新人。但切记，新酒不能装在旧的皮袋里，不然就都会漏出去。这是《路加福音》中，耶稣给最年轻门徒约翰的忠告：

到了弥补无用之时，一定要破除老旧，重新开始。