近年来，老旧小区改造成为了房地产业界热议的话题，被寄予了一定的希望，认为它能够成为房地产企业的新业务增长点。7月18日住建部又出了新政策，要求扎实推进老旧小区改造，并且鼓励有财力的地方将改造范围从2000年底前建成的小区，扩大到2005年底前建成的小区。这直接导致了，市场对于老旧小区改造拉动房地产企业利润存在一些期待。

然而，从目前的数据和实际情况来看，老旧小区改造的投资规模并不及当初的预期，而且对于房地产企业本身的影响也相对有限。因此，对于这一新业务增长点的前景，还是不要抱什么希望比较好。

首先，老旧小区改造的投资规模远不及当初的预期。在住建部最初推出老旧小区改造政策时，曾预计每平米建筑面积的投资额能达到1000元。然而，从近几年的数据来看，这一投资额普遍只有300-400元左右，相比最初预期大幅下滑。据推算，今年老旧小区改造的总规模也只能达到3000亿左右，与房地产开发投资一年13万亿的体量相比，规模上显得微不足道。

其次，老旧小区改造的分类标准也限制了其对房地产企业的影响。根据国家统计局官方口径：“关于老旧小区改造和旧住房综合改造是否作为房地产开发投资统计问题，应从是否界定为新建房屋的开发投资为基础加以区分。若拆除重建的老旧小区，且开发主体是房地产开发企业的，则纳入房地产开发投资统计范畴；若仅仅是对老旧小区进行改造，其投入金额不计入房地产开发投资。”

要知道国家统计局将老旧小区改造分为三类：综合整治类不改变建筑主体结构和功能，以改善基础设施、消防设施和公共服务设施等为主；功能改变类不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物原有主体结构，改变部分或者全部建筑物使用功能；拆除重建类可能改变土地使用权权利主体，并且可能变更部分土地性质。这其中，只有属于拆除重建类且由房地产企业来承担主体工程的才能算作房地产开发投资。

然而，实际上，符合这一标准的拆除重建类项目相对较少，而且按照这种严格划分标准来看，老旧小区改造本身就不会有太多房地产企业参与，大多还是装修和市政工程改造。

最重要的是，当前房地产企业面临的最大问题是销售不佳。无论是开发商还是投资者，都对房地产市场的销售情况持谨慎态度。老旧小区改造虽然在规模上可能稍有助益，但从实质上来看，它并不能解决房地产企业面临的最大问题——销售不佳。在当前市场形势下，房地产企业仍需直面销售压力，而老旧小区改造并不能从根本上解决这一问题。

因此，对于当前的房地产板块，我们不宜过于乐观。老旧小区改造的实际影响相对有限，不能成为房地产企业新的主要增长点。未来，房地产企业的发展还是要密切关注国家的调控政策，以及市场的实际需求。唯有在市场环境稳定，政策合理的情况下，房地产企业才有可能迎来更好的发展机遇。

所以，如果炒作老旧小区改造，建筑建材远远比房地产板块更有戏一些。