今天看看最近爆火的荔湾楼市。

看了网签和成交数据，最近暴涨最快的区，居然不是天河、海珠，而是——荔湾。

国庆后二手房网签数据，荔湾第一周环比大涨249%。

（10.7-10.13，二手房共计网签3120宗）

第二周更夸张，大家涨完都在跌，唯独荔湾“万红丛中一点绿”，业主卖房都不带歇口气的。

（10.14-20，二手房共计网签2841宗）

新房方面，国庆荔湾开启了狂暴模式，总成交新房549套，日均销售78.4套，环比日均销售增长472%。（数据来源：广州荔湾发布）

之后热度延续，理想花地朗庭单周成交15套，中海浣花里单周成交13套，保利雅郡部分单位接近清盘。（数据来源：世联东一）

土拍也开始发威，昨天花地湾一宗地块控规调整，新增一小块宅地。

与万汇天地金域曦府仅一路之隔，距离坑口地铁站600米，容积率仅3.3，做刚需很有看头。

荔湾板块，后台很多人问察叔，大多数是刚改客户关注，问孩子要出生了、读书了买哪里？

比如具体的新盘：

万汇天地臻园、朗庭（省实）、中海浣花里（省实）、榕城湾（真光小学）、广钢板块的（省实、华附）保利雅郡（省实新校区）、保利中海朗阅、广钢花城（芳村小学）。

当然也有人问板块——

广钢、花地湾、白鹅潭、滘口这几个板块，极限选择，怎么办。

无非是两个问题，房子怎么样，学区怎么样。

一个是居住和板块兑现价值，一个是教育价值，今天就来具体分析下。

广钢

整个广钢板块，故事性和破碎感很足的。

从2013年到现在，整整十年的时间，广钢10个楼盘“有过梦，有过泪，在心中”。

从广州钢铁厂毒地风波，80、90后老广新城，到投资客三套四套的“扫货”。

集体维权，从地铁11号线，到省实学位学区之争，到商业空间被大量减值。

堂悦、金茂府、华发中央公园、和光晨樾给整个广钢造过“千万级豪宅”的豪门梦，也有过金茂府千万大平层半年被狂砍40%的豪门梦碎。

（图源贝壳）

经历了“高山低谷”的广钢板块，豪门跑了，投资泡沫挤压了，刚改面目更加清晰了。

广钢板块，目前一手来说就是保利雅郡，但整体就只有两栋，拿了预售证那栋网签都快齐了，没拿那栋小面积单位也都清空了，保利速度。

（图源阳光家缘）

新房方面还有中海保利朗阅，大面积的单位，因为价格从7-8万，掉到5万左右，对于大面积的投资客、有钱人，蒸发几百万价值的大房子，肯定是信心不足的。

豪门做不成了，跌落神坛倒也还好，倒是吸引了很多从中海花湾、海德公馆、融穗华府想置换大房子的改善客户。

跟察叔熟悉的中介小K告诉我，六七月份的时候，5天都带不来一个客人，现在一周有十几二十组客人来看，忙得很开心。

剩下就是大量的存量二手房，放盘量还是很大的，也是情绪最不稳定的一批房子。

国庆调控政策放开前，可谓一片惨淡，两房是重灾区，上车盘振业天颂，融穗华府两房，一个跌破200万成交价，另一个跌破250万，237万就有成交。

（图源贝壳）

政策放开后，业主就“变脸了”，察叔的好朋友小M，单身，好不容易有了购房资格，节前聊好了一套挂牌半年的2房，280万。

节后业主却反水不卖了，直接涨价30万，开价310万。

当然，开价归开价，大半个月过去了，那套涨价的房子依然没有交易出去。

之后小M又去其他小区看房，看中最早的“地主”中海花湾壹号。

（图源高德导航）

A区和B区的业主买得早，集中在14-17年，经历了楼价从低到高，起码现在还是高于成本价，所以面对小M看房、讲价都是笑嘻嘻的，讲价也有10-20万的空间，整体比较和谐。

C区业主是超高层，入住最晚，集中在18-20年，这段时间房价经历了几次暴涨，普遍两房、三房都跌破成本价大几十万上百万，业主脸色都很难看，卖房也卖得很随意，一提降价多很抵触。

小M看上一套2房，业主价格咬死一分不降，问下来，原来这个价格已经比他发票价跌了100万，难怪咬碎牙龈，拼死拼活的感觉。

（察叔与好友小M的聊天记录）

花地湾

比起有点“情绪病”的广钢，花地湾大拆大建，倒是明朗了很多，大家买就买，不买也没啥。

万溪万汇天地国庆销售真的很火，国庆就卖了200套，像臻园、朗庭都涨价4%，入门单位79㎡、100㎡都已经没有货了，万溪守了这么久，真的是“守得云开见月明”。

如果是改善型用户，察叔会直接推荐臻园。

中海浣花里一进门，销售人员也没那么多表情和笑容，自己去看吧，看完讲价格，主打一个直接，我们也发现，入门级产品71㎡，2房勉强可以做3房，很紧凑，价格也比之前上升不少。

（图源项目）

而且单体社区，跟之前保利和颂、雅郡差不多，社区配套比较有限，离学校还要过一个马路，也有人吐槽离医院比较近（广东人，懂的都懂）。

还有一个盘，榕城湾，察叔倒是挺惊喜的，开发商是荔湾本土的力诚，打造过汾水花园，产品做的还是挺真诚的。

最惊艳的是园林的设计，层次很分明，处处见花园，也充分利用花地河的水域 ，打造“芳草地”的感觉。

产品整体做的比中海浣花里的感觉要没那么紧凑，中规中矩，200中万80+㎡，学校是真光集团的初中小学，但是缺点也很明显，楼下就是高架桥，离地铁实际距离要1.5公里。

（图源项目）

如果从居住来说，不考虑其他，察叔还是会推荐大家买花地湾板块，1号线连接原荔湾、越秀的交通便捷度更高，万汇天地商场，也比没有商场的广钢要强很多。

从房子设计来说，10年前的产品和近年来的产品相比，新报规得房率也比广钢旧产品要大得多，从设计感官上，在阳台看出去，楼下基本上都有花园设置，不远处就是公园，而且已经是建成的，居住真的会很舒服。

配套上来说，广钢的商业、交通、公园兑现度都是不足的，地铁也是一波三折，景观而言，就金茂府整体景观能看“一线江景”，要么就是华发中央公园向内看公园景观，还算一马平川。

像和光晨樾复式、融穗华府南向，公园也只有一半可看，到处“芳草萋萋”，生锈的大铁架子，还有两个大油桶堵着门，像海郡花园、中海花湾壹号，阳台看出去到处都是楼，真的很压抑。

唯一一个看好的，就是教育。

广钢新城的小学、初中、幼儿园，尤其是“省实系”IP，经过一些年的发展，成绩已经有所体现，比如荔湾省实初中部，今年中考，达到前八高中水平的学生占比47%（前八高中：华附、省实、执信、广雅、二中、广附、六中、铁一）

虽然2022年才有第一届中考生，但表现着实惊人，比很多老牌初中都要牛。

不止初中，省实一小也流传出过区统考前列的成绩。在广州家长的口碑中，省实小学同样是荔湾第一梯队的存在。

各教育梯队配备完善，各类教育机构、课后机构都很成熟，据说广钢有120多家机构，对于“卷妈”来说，去广钢读书相对比较省心的。

花地湾的教育，其实也是省实，之前九年一贯制几次风波，为省实系带来很多不确定性，真正算是省实学位的，只有中海、万溪几个楼盘，其他楼盘要么是真光，要么是康有为小学，而且都是新校区，成绩的可参考性有待家长们继续努力。

白鹅潭

白鹅潭绝对商业地标的确定性，是整个荔湾的希望。

下面这位网友对芳村的愿景，可窥一二。

根据《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2035年）》，白鹅潭是5个国际级上商圈之一。汇聚超100个重点项目落地建设，总投资3700亿元。

投入的重量级，让白鹅潭的未来图景清晰可见。

全国唯一的双太古商业体，预计首开区年底开业，2026年全面开业。

广州第一座万象城，白鹅潭万象城，预计2026年开业，招商中心开业谍照已流出。

（图源小红书）

广州唯一的国际内港湾及游艇码头，已全面动工。

聚龙湾、广船、东沙商贸港三大片区集中开发，整个白鹅潭连成一片，宣告荣光回归。

不少网友甚至已经在期待，三个月后的烟花秀，如何再度“靓瞎”大家的眼。

（图源小红书）

教育方面也是未来可期，荔湾今年拟新增10所名校，其中3所在白鹅潭，新隆沙项目也就是白鹅潭悦府，配建的初中是广雅，广州响当当的牛校。

最近，白鹅潭悦府两周成交了25套（数据来源：世联东一），千万级别的豪宅，能做到这么多成交不容易。

背后离不开改善置换客的坚定选择。

房协数据显示，荔湾西关板块的二手房成交活跃度很高，近一周环比大涨600%。一些改善客卖掉了西关的老房子，奔向白鹅潭CBD。

有西关业主表示，相比CBD的高门槛，选择邻近的滘口板块也是不错的思路。

比如新世界·天馥的销售就跟察叔分享，一位家住西关的黄小姐，想要600万在中心城区置换一套四房，看遍天河、越秀区只能买到紧凑三房，最终看中了新世界·天馥的139平江景大平层，王牌的“学铁商”一步到位，工作日到访不到1小时便刷卡了。

大家更倾向荔湾的哪个板块呢？评论区说说看。