中国经济复苏的进程牵动着经济学界的神经。大家普遍认为，这是内需乏力，特别是房地产下行掣肘。有专家建议国家“发行特种国债”，帮助各主体改变资产负债状况，包括“建立国家收储基金”，把冗余的房地产库存部分转化为公用事业资产等。

“是否真会走到发行特别国债那一步？我最担心的事情，是否真的要发生了呢？”原房改课题组组长、中国房地产开发集团公司原董事长孟晓苏与财视传媒对话时表示。

孟晓苏认为，“如果用国债去弥补地方债务缺口，这不是赌上国家信用吗”？“房地产项目由国家收购，这不是良性循环”。还有人主张用国债去炒股云云，“这些都不是好主意。”

孟晓苏

孟晓苏被誉为“中国房地产之父”。他思路敏捷，条理清晰，分析问题鞭辟入里，对行业发展有着深邃的洞察力与战略性大视野。孟晓苏认为，如果取消商品房限购，释放出潜在的消费需求，那么就没有必要发行“特种国债”。他不太相信大规模发行国债会成为现实。

以下为对话实录：

财视传媒：有观点认为，居民长期只存钱、不消费的情况下，国家用发行“特种国债”方式，由中央把银行的存款借出来花，把地方负债与企业负债转化成中央负债，帮助各主体改变资产负债状况。您如何看这个问题？

孟晓苏：这些专家提出的办法是没有办法的办法。发行“特种国债”过去不是没有做过，我国发行过五次“特种国债”。国债用掉最后怎么还？我曾经跟央行货币委员会的专家探讨过这个问题，他们说不是通过印钞来直接偿还的，而是用财政收入来偿还的，国家财政收入中包括印钞收入。有些国债投资能够产生效益和还债，有些就没有收益，要靠国家发行货币来偿还。对整个国家与社会体系来说，发国债短期内有用，但从长期来看，这是饮鸩止渴的办法。

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有些专家误以为，在人民币贬值的情况下，通过发国债能够冲销人民币贬值的风险，他们恰恰弄反了。大量发债并通过未来逐年印钞偿还债务，会增加本币供应量，加大本币贬值预期，而不是升值。贬值与升值的原因都是多方面的，靠发债怎么能缓解贬值呢？

国内需求萎靡不振，人们认为贬值对出口有好处，其实好处有限，因为不少外贸订单是把汇率锁定了的。而如果人民币未来要升值，必须依靠强大的国内需求。升值对进口有好处。英国的主要贸易方式是服务贸易而不是出口，引入游客和大量留学生就是服务贸易的方式之一，这种贸易方式增加了本币强势。我们的国内需求本来也旺盛，在保持内需规模的情况下，人民币汇率才有回升的动力。

有的专家看到人民币贬值，认为中国跟美国的经济差距在拉大，就要赶快发债。认为国家还有信用可以利用。这种思想混乱的情况，真让人担心导致非理性之举。

“发行特种国债”的话题最近议论比较多，“特种国债”的特点就是不进入财政赤字。从1998年以来，这种特种国债发行了3次，延期2次，总共是5次，总发行规模是4.7万亿元。1998年就通过发行特种国债注入国有银行，剥离了不良资产。

现在是不是又到了这种时候了？不过当年全国在推动大规模基础设施建设，那时是搞基建的好时候。但现在再投向基建已不合时宜，收益好的项目基本上都建完了，没有那么多好项目可投了。本来经济发展的症结所在是消费阻塞，财政发债却转向新的投资，有点文不对题。本来应当根据实际情况决定工作方针。

财视传媒：有专家提出，应该把资金用于救助地方上接近破产的信用体系，您咋看？

孟晓苏：这个问题十分棘手，因为大家都知道一旦开始救助一些地方，其它地方就会跟风不还债，大家都不还债，整个社会就会“躺平”。

地方债规模大约在50万亿元-75万亿元之间。如果用国债去弥补地方债务缺口，不是就赌上国家信用了吗？把地方投资项目由国家收购回来不是好主意。本来我们就担心投资收益差，做REITs（不动产信托投资基金）能挑出好资产来不容易。如果基础设施不是通过市场化的办法，而是通过国家背债来解决，最后持有在国家手里，这不是良性循环。

一些专家提出，用国债把开发商各种楼宇买了，买到国家手里；这可不是好主意。一方面在限制居民购买房产，另一方面又让国家发行国债购买房产，迫使国家负债规模扩大，这条路子很怪异，不符合思维常理。

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当前股市状况不如人意，是与人们缺乏信心有关。有人提议通过发行国债来刺激股市，“建立股市稳定基金”，动用国家力量去炒股。我可不认同这种非市场化的行为，这与股市的本质相背离。股市的活跃有赖于经济活跃，需要市场机制的发挥，而不能依靠政府做庄推升股市。

财视传媒：这两年楼市走低。您曾经讲过“三个5万亿”的故事，一直呼吁取消楼市限购。现在的观点是否有所变化？

孟晓苏：谈到发国债就要谈到楼市，我讲的“三个5万亿”就是楼市低迷引发的事情。

第一个“5万亿”是去年楼市低迷，商品房屋销售额从2021年的18.2万亿元急剧跌到13.3万元，失去了5万亿元的销售额，窟窿巨大。这是别的产业堵不上的。全国汽车市场一年新车销售总额才4.6万亿元，基础设施投资平均一年4万亿元，引进外资全年是1.2万亿元。去年楼市的萎缩，相当于丢了一个车市，丢了一个基建投资年平均额，或是丢了4个全年引进外资的总额。

这么大的窟窿，今年若再不堵上，就相当于上顿饭少了两个馒头，下顿饭仍然少两个馒头，每顿饭要少几个馒头，卡路里怎么补得上？

今年怎么能够把5万亿堵上？楼市销售额若要增长回18.2万亿，增长幅度就要达到32%，因为去年跌了27.6%，反算上去的话，就是32%。现在对这事不着急，不在这方面下功夫，反而是把注意力转移到别处。这是我说的“第一个5万亿”。“

第二个5万亿”是我在年初提出的倡议，鼓励居民拿出“15万亿元新增储蓄中的1/3”购房消费。这是我对有钱居民和政策管理层的呼吁，希望采取措施让有钱居民拿出钱购买房产，拉动装修与家居等需求，还要采取相应政策来促进实现。然而我的这个呼吁遭遇网民的网暴，可能吓住了其他人，没有被采纳。

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过去我们曾经用过鼓励信心促进楼市销售和“楼市去库存”的方法，都很有效。然而，这些方法现在已不再被采用。眼下的情况是，楼市在今年进一步滑落，眼看今年有可能再丢掉5万亿的楼市购买力。

“第三个5万亿”，就是现在热议的要不要发“5万亿特种国债”的事情。

现在的问题是，有人存钱但缺人用钱。一方面居民与机构源源不断往银行里存钱，另一方面却没有适合的主体借钱用。民营主体现在越来越缺乏发展能力；国有主体普遍负债率太高，企业与政府都缺乏好的项目；剩下就是居民家庭贷款，自今年年初以来，限制居民住房抵押贷款的禁令纷纷被取消，允许居民购房贷款给了银行很大鼓舞。但是没有想到是，居民的购房与贷款意愿都不高，不仅没能增加多少居民贷款，反而出现了居民提前还贷的情况。

钱堆在银行，没人愿意借钱生产或消费，这就使资金无法用于建设，使经济发展动力不足。针对这种情况。不少专家提出由国家借款即“发行特种国债”的方案，我希望不要走到发国债那一步，如果非发不可，也希望不要是“五万亿”那么多。很明显，这三个“五万亿”是前车后辙的因果关系。

财视传媒：如果不得不走向发国债？您对此持什么看法？

孟晓苏：如果经济低迷不得不走向发国债，就要先看看是什么原因造成的。主要是居民消费意愿下降造成的，而不是在居民消费正常发展中出现的。其实中央本来已经看得很清楚，中央经济工作会议文件，第一条就是“着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置”，并提出了“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”。

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如果居民消费需求在充分释放后仍然不足，国家通过财政力量刺激消费是可行的。但现在却在继续实行着“楼市限购”政策，卡住脖子不让住房消费需求释放出来，再通过发国债来促进消费，这是不是很怪异的行为？难道这个扣就是解不开，非要死死地缠绕在限购里？

我的观点是：如果能够充分释放出消费需求，那就可能没必要发行国债，即使发行国债也不需要规模那么大，更不需要建立一个长期的发行国债体系。

国债最终总是要偿还的，仅通过正常财政收入增长来偿还国债，可能性不大。在财政收入中印钞是一项可信的收入来源，过去被称为“铸币税”。然而用印钞来偿还国债，将会摊薄货币的内涵价值，不利于民生和未来的发展。

国债最好的用款方向之一就是补贴贫困人群。本来在政府调节功能中，就包括通过税收与转移支付来促进社会公平。各国各地的经验都是向高收入人群征税，再把这些税收通过转移支付与社会扶助，用于低收入群体或低收入的地区，我国多年来也是这么做的。

不少国家使用财政补贴资金帮助贫困人口。例如近些年美国年收入低于6万美元的家庭是可以领取政府补贴的，已连续补贴了三次，冲抵了美国通货膨胀对低收入家庭生活的影响。

我认为，我国如果真的发行国债，需要将部分资金用于补贴低收入人群。高收入人群不需要这些补贴，向所有家庭普遍发钱没有必要。现在高收入人群正不断将钱存入银行，如果再向他们提供补贴，他们还会将补贴款存入银行。只有低收入家庭急需资金增加生活支出。

普遍消费补贴最好是提供购物券，在消费过程中进行补贴，意味着只有在购物时才能享受到补贴，不购物就没有补贴。在某些生活必需品购买上，低收入人群的需求比例更高。因此，资金补贴不仅有利于促进消费，而且有助于解决低收入人群生活困难。这是基于为人民谋利益和促进共同富裕的理念。

对于低收入人群的补贴，重点应该放在哪里呢？衣、食、住、行都是必要的支出，但住房消费应是最大头，应该重点补贴住房。面对城市高企的租金，很多年轻家庭和新市民家庭支付困难，可以考虑通过补贴房租来缓解生活压力，同时可以促进实现租售并举。

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对于那些买不起商品房的低收入群体，要给他们建设保障房。保障房要定向卖给或租给低收入群体，这就既改善了人民生活条件，又促进了经济发展。而这些保障房的租售价格都不高，因为土地是成本价供给，地方政府不从中收多少地价。未来还要允许租房的家庭购房获得房屋产权。按照当年房改政策，在居民获得房改房产权几年之后，允许其进入商品房市场交易。现在的城市低收入家庭与新市民家庭，也应当允许享受一次房改政策。那么随着未来的经济增长与房价升值，他们就可以跟当年参加房改的老职工们一样，走上共同富裕的道路。

财视传媒：如何让房地产市场尽快复苏？有何建议？

孟晓苏：我可没有讲过“救楼市”的话，我认为楼市不需要救，只需要把掐住楼市脖子的这只手松开。金融系统已经把限制楼市的政策都去除了，而对楼市的“限购政策”却至今没有解除，这就相当于还掐着病人的脖子。与其给病人做人工呼吸加输氧，不如把掐脖子的那只手松开。这样不输氧他也能慢慢缓过来。

我并不是说让某些部门做什么，而是希望这些部门不做什么。只要有关部门不作为，抑制经济增长的力量就会弱化。当然从旧轨道转向新轨道也需要作为。但如果已到了需要靠发国债来救经济的时候，却还在通过“限购”掐住经济的脖子，这不是很滑稽的事情吗？

问题的症结所在就是限制楼市，抑制住了居民购买力。由于楼市购买力下滑，就造成了家电，家居市场的低迷，和相关联的大宗产品生产，包括煤炭、钢铁、水泥、建材、陶瓷、有色等一系列产业的低迷。

2014-2015年时，楼市低迷造成相关产业下滑，钢铁与煤炭卖出“白菜价”。是中央提出的“楼市去库存”放开了楼市，很快钢铁、煤炭等产业就恢复正常了。钢铁协会会长和煤炭协会会长都跟我说过，不知道为什么市场就好起来了，我们并没做什么呀。我告诉他们，那是因为国家通过“去库存”重启了房地产业，才带活了相关行业。

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现在我们又走到了这么一个节点上。2016年还敢于提出“去库存”，现在楼市情况和去库存前的情况不仅很相似，而且更加严重。是什么原因导致没有人敢站出来再提“楼市去库存”呢？

这次又是楼市低迷拖累经济，而不是别的行业。我觉得需要反思的是，是不是一些能够释放市场潜力的事情没有去做？

我相信在研究发行国债前会考虑，到底是什么原因逼得我们必须要走这一步？而不是能采取一个更加平缓的办法？总不能憋在墙角里不知道回头。2008年就是因为及时回头，用信心救了当时低迷的楼市与经济；2016年又是及时启动“去库存”，把楼市与相关产业都给救了。现在回头也不晚，回头就天高地阔。

这些都是我国的经验，为什么就不能把过去做对的事情再做一遍呢？如果那样做，就不至于让经济学界有这么大的迷惑，支一些很怪异的招。

而当第一批“特种国债”开始发行的时候，那就要关注用到哪里，是不是会用它补贴消费？如果是继续限制民间消费，再通过国债把消费压力转移到由国家承担，就不知道到底要干什么了。