来源：中道财税-郭晨阳

一、旧房的概念

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

因此，按照48号文中的规定，如果房屋建成后已使用或者说达到磨损，那么税务机关可以将其定义为旧房，房屋再次转让时将按照转让旧房计算缴纳土地增值税。

二、评估费扣除的范围

按照《土地增值税暂行条例》规定，对旧房征收土地增值税涉及两个评估价格：

①根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房能提供评估价格的，可扣除的项目金额其中包括：旧房及建筑物的评估价格。“评估价格”在《细则》第七条第（四）项解释为：旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，即扣除成本的评估价格。

②根据《土地增值税暂行条例》第九条明确：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：第一：隐瞒、虚报房地产成交价格的。第二：提供扣除项目金额不实的。第三：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。很明显，可以看出第一及第三指的是销售价，也就是说，如果纳税人满足上述三个条件之一，那么评估机构需要参考同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格来确认转让房地产的收入。

因此我们可以得出结论：48号文件中规定的，纳税人转让旧房允许扣除的评估费用既包括扣除成本价的评估费，也包括销售价的评估费。

三、选对评估机构

《土地增值税暂行条例》第六条所列的计算增值额的扣除项目中的“旧房及建筑物的评估价格”是指在转让旧房时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的价格，也就是说，允许扣除的评估费用仅限于由政府批准设立的评估机构收取的评估费用，而纳税人自己聘请的其他评估机构发生的评估费是不允许扣除的。

四、评估机构需要经过税务机关认可，评估费用才可扣除

《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》第二条第三款规定，房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。也就是说，只有税务机关认可的评估价，其评估费用才允许扣除。

进而，我们可以将不允许扣除的评估费用理解为两部分，第一：税务机关发现纳税人提供评估价格不实而要求进行评估时，对新发生的评估费用不可扣除。第二：税务机关发现纳税人提供的评估价格不实时，对其原来已支付的评估费用不可扣除。即：只要税务机关认为提供的评估价不实，对已发生的和将要产生的评估费皆不能扣除。

总之，48号文规定允许扣除的评估费用是指旧房的扣除成本和销售价的评估费。评估费用允许在计算土地增值税时扣除的前提是评估机构是指政府批准设立的房地产评估机构，且初始评估价格经当地税务机关确认。

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